부산 아파트 미분양 현황과 부동산 가격 추이 분석

부산 아파트 미분양 현황을 서울과 부산의 부동산 가격 추이와 함께 소개해 드리려고 합니다. 4월 1일을 기점으로 다주택자에 대한 불이익이 급상승하는 시점이라 부동산을 투자의 대상으로 보고 있는 사람들에게는 악몽과도 같은 시절인 것 같습니다. 일단, 양도세 중과를 목전에 두고 있구요. 오늘부터죠. DSR을 200%로 제한하는 규제가 실시된다는 소식도 있습니다. 투자자는 물론이고 실수요자들조차도 입지가 좋은 위치에 집을 장만하기 어렵게 하는 철퇴가 여기저기 떨어지고 있습니다. 

자료를 소개하기에 앞서, 몇 가지 용어 정리를 하고 들어가겠습니다.

■ 미분양 현황과 가격 추이의 기준

---

미분양 현황은 말 그대로 미분양이 된 주택의 개수를 의미하는데요. 분양 자체가 아파트를 대상으로 하는 경우가 절대다수이기 때문에 일반적으로는 아파트라고 간주합니다. 가격추이의 기준월은 2015년 12월입니다. 이 때를 100으로 두고 가격이 얼마나 떨어졌는가 혹은 가격이 얼마나 올랐는가를 평가하는 것인데요. 이 정도 잣대를 세워 놓고 년도별로 어떻게 변화했는지 한 번 보겠습니다.

■ 2009년

---

2009년 그림을 한 번 보겠습니다.

서울 부동산 가격은 100에 가까워지고 있구요. 부산은 70언저리에서 맴돌고 있습니다. 2015년 12월 기준으로 서울은 동일한 가격, 부산은 70% 정도의 가격을 형성하고 있었다는 뜻이 되겠습니다. 미분양 수치는 떨어지고 있습니다.

■ 2010년

---

2010년 그림을 한 번 보겠습니다.

2010년 한해동안 서울은 가격이 거의 정지상태였구요. 미분양 수치는 전년에 이어서 계속해서 떨어지고 있습니다. 이 미분양 수치는 전국 기준이 아니라 부산 기준입니다. 부산의 미분양 수치가 떨어지면서 가격이 스물스물 올라가는게 보입니다. 80 선에 닿았군요.

■ 2015년

---

전체적인 흐름이 미분양 수치는 계속해서 떨어지고 가격은 상승하는 흐름을 계속해서 보였는데요. 2015년으로 한 번 건너 뛰어 보겠습니다. 

서울은 2012년, 2013년 주택 가격이 떨어졌다가 2015년 통계의 기준에 맞는 100선에 닿게 됩니다. 부산은 2009년 대비 70선에서 시작해서 지수상으로는 42%에 달하는 가격 상승을 보였습니다. 아마 이 때가 최근 부동산 경기에 있어서 황금기가 아니었나 싶은데요. 그 뒤를 한 번 보겠습니다.

■ 2016년

---

2016년 그림입니다.

미분양 수치는 1,000세대 정도로 낮은 숫자를 유지하고 있구요. 2009년 당시의 14,000세대를 생각하면 1/10 이상이 떨어진 수준이었습니다. 가격은 미분양 수치가 떨어지는 것과 함께 견조한 상승세를 보였습니다. 서울과 부산 공히 한 해동안 3% 정도가 올랐습니다.

미분양 수치가 떨어지는 것과 가격 상승은 2가지 측면에서 해석할 수 있는데요. 외부에서 투자 목적으로 투자 수요가 증가했다는 한 가지와 실수요자가 몰려 수요가 증가했다는 다른 한 가지입니다. 물론, 2가지 모두가 작용해서 폭발력을 가진 것은 분명하지만 요즘 분위기는 이 때 몰렸던 투자 수요가 꺼지는 형국으로 보입니다. 부산같은 경우는 유입되는 세대의 뚜렷한 증가없이 수치상의 미분양 숫자와 가격 상승이 이루어졌기 때문입니다.

■ 2017년 그리고 2018년 1월

---

2017년과 2018년 1월까지 나온 수치를 기초로 그림을 만들어 봤습니다.

앞서 소개해 드린 그림과는 완연히 달라진 그림을 볼 수 있는데요. 미분양 수치가 증가하고 있습니다. 1,000세대 내외를 왔다갔다하던 숫자가 2018년 1월 기준 2,000을 뚫었습니다. 향후, 추이를 지켜 봐야겠지만 호황기에 엄청나게 많은 세대를 분양했던 것을 감안하면 앞으로 미분양 수치가 더 증가 추세로 이어질 가능성이 커 보입니다. 거기에 더해서 기존에 분양이 성황리에 마무리됐던 아파트들의 입주가 올해부터 줄기차게 예정되어 있기 때문에 준공후 미분양 추이도 유심히 지켜봐야 할 것 같습니다. 조만간, 준공후 미분양 추이도 한 번 다뤄 보겠습니다.

이런 흐름은 대도시가 아닌 지방에서부터 먼저 시작된 것이라 어떻게 보면 예정된 수순이 아니었나 싶기도 하구요. 부산의 미분양 수치가 증가하면서 가격은 정체하다가 살짝 떨어지고 있습니다. 서울은 전년대비 더한 상승을 기록하면서 107.6까지 올랐는데요. 다주택자들의 엄청난 처분 소식이 들려오고 있어서 2, 3월 수치를 추가한다면 위력이 한풀 꺾인 모습이 나올 것 같습니다.

정부의 정책이 성공적으로 효과를 발휘하고 있는 모습이지만 실수요자들은 발을 동동 구르고 있을지도 모르겠습니다. 이미 주택을 장만한 상태라면 주택 가격의 조정이 그리 달갑지만은 않을 것이기 때문인데요. 정부의 기조는 '토지공개념'을 적용해야 한다는 목소리가 나올 정도로 부동산에 대한 시선에 날이 서 있기 때문에 보유하고 있는 사람들에게는 앞으로도 그리 호의적이지 않을 것 같습니다. 재산세 얘기도 당연히 옵션으로 등장할 것 같구요.

미국의 투자 귀재 워렌 버핏은 해변에서 물 속에 서 있던 사람이 누가 홀라당 벗고 있는지 제대로 입고 있는지를 썰물이 빠지고 나면 알 수 있다는 표현을 한 바 있는데요. 그 어느 때보다도 입지의 중요성 즉, 내가 살고 싶은 동네인가가 나의 소중한 자산을 지킬 수 있는 기준이 되는 시대가 되고 있는 것 같습니다. 준공후 미분양 추이로 또 돌아오겠습니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~