다주택자 양도소득세 절세를 위한 필요경비 구분과 양도소득세 계산 방법

오늘은 양도소득세와 절세 방법에 대해서 알아 보려고 합니다.

일단, 기본적인 기준은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 제외한 일반적인 경우를 기준으로 하고 해당 지역들은 아래 기준을 참고하시면 되겠습니다. 

최근 지역은 추가되기는 했지만 적용 기준은 동일하구요. 다주택자에 대한 제제 조치가 강하게 들어갔습니다. 그래서 2018년 4월 1일부터는 2주택자는 기존 양도세 기준에 10% 추가, 3주택자 이상은 기존 양도세 기준에 20% 추가의 패널티가 적용됩니다. 

그 외에 다주택자에게 적용되어 왔던 장기보유특별공제가 완전히 배제되기 때문에 매입 후 3년부터 10년까지 보유하면 적용되던 감액 세율이 원복되는 셈입니다. 

■ 양도소득세 과세표준

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1년 미만 보유시에는 양도세가 무려 50%입니다. 2년 미만일 경우에는 40%가 적용되구요. 2년 이상 보유할 경우 누진세율이 적용되는데요. 이 누진세율이 기본 세율과 동일합니다. 

2년 이상 보유했을 경우 위와 같은 누진세율을 적용하는데요. 내년부터는 세율이 또 추가될 예정이기 때문에 42% 구간이 늘어날 예정입니다.

■ 과세표준 구하는 방법

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집을 샀을 때 당시의 가격에서 팔 때의 가격을 뺀 가격이 기준이 되구요. 여기에 그동안 들어갔던 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 합니다. 이 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 항목을 제외하면 과세표준이 나옵니다. 다주택자에 대한 장기보유특별공제는 이제 해당사항이 없으므로 다주택자의 경우에는 감안하면 되겠습니다. 

보유기간이 2년을 경과한 3억원 아파트를 매도한 경우를 예를 들어보겠습니다.

1. 샀을 때 가격: 3억

2. 팔 때 가격: 3억 5천

3. 필요경비: 중개수수료, 보일러 교체 비용 등 1천만원

4. 양도차익 = 4천만원

5. 기본공제: 1인당 1년에 한 번 기본공제 250만원 가능

6. 과세표준 = 3,750만원

이렇게 되면 위의 세율에 적용해 보면 세율이 15%이고 누진공제금액은 108만원이 됩니다. 

3,750만원 X 15% - 108원 = 454만 5천원

지방소득세 10% 추가 = 45.4천원

실질 납부해야할 금액: 499만 9,500원

내년 4월 1일부터는 2주택자는 세율 15%에 10%를 더해야 되니까 25%를 적용하면 약 912만원으로 훌쩍 뛰게 됩니다. 속이 엄청 쓰리겠는데요. 정부의 정책이 나오고 나서 4월 전에 처분하려는 투자자들도 많다는 애기를 들었는데 어떤 형태로든 선택의 시기가 다가오고 있습니다. 

■ 필요경비 구분

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세법에서는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도소득에 대해서 차익이든 차손이든 상관없이 합산하여 과세를 하는데요. 이를테면, 상반기에 5천만원의 이익을 보고 팔았는데 하반기에 3천만원의 손해를 보고 팔았다면 이를 합해서 2천만원이 과세표준으로 들어가는 것인데요. 다주택자라면 이를 활용해서 시기를 조절해서 매매를 하면 절세를 할 수 있겠습니다. 

특히, 양도세를 부과하는 기준일이 잔금을 치루는 날 혹은 등기를 치르는 날을 기준으로 하기 때문에 금년에 5천만원의 양도소득을 얻은 상태에서 2천만원의 추가 양도소득이 생길 예정이라면 내년 1월 초로 잔금일을 정한다면 양도소득세 기준은 5천만원으로 제한이 되기 때문에 절세할 수 있는 한 방법이 될 수 있습니다.

대신 비과세되는 물건이나 단일세율을 적용하는 물건은 합산할 수가 없으니 주의해야겠습니다. 

◇ 필요경비로 인정되는 것

1. 취득시 발생한 비용: 취득세, 법무사 비용, 국민주택채권 매각차손, 중개수수료, 취득시 쟁송 비용, 변호사 비용, 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금, 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세 등

2. 양도시 발생한 비용: 양도 중개수수료, 세무사 양도소득세 신고수수료

3. 수리시 발생한 비용: 발코니 확장, 섀시 공사, 바닥 공사, 난방시설 및 보일러 교체, 홈오토 설치, 자바라 방법창 설치, 방 확장 공사

◇ 필요경비로 인정되지 않는 것

- 대출금 이자, 경매 시 세입자 명도 비용, 수익적 지출 공사비(하수도관 교체, 옥상방수 공사, 오수 정화조 설비 교체, 보일러 수리, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사, 장판, 블라인드 및 커튼, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 조명 교체, 문 교체 등

필요경비로 인정받고 인정받지 못하고의 기준은 다른 말로 자본적 지출에 사용됐을 경우 인정, 수익적 지출에 사용되었을 경우 불인정한다는 것인데요. 수익적지출은 단순히 관리와 유지를 위해서 들어가는 매몰비용적 성격이 있는 지출을 말하구요. 자본적 지출은 집 자체의 가치를 올릴 수 있는데 들이는 비용을 말합니다. 수익적지출은 통상적으로 소모품 성격의 지출에 대한 것이라고 보면 되겠습니다. 

양도소득세 절세를 위한 필요경비 구분과 양도소득세 계산 방법 알아 봤습니다.