건폐율, 연면적, 용적률의 뜻과 재건축시 활용법-part1

 건폐율, 용적률의 뜻과 재건축을 노려볼 경우 활용할만한 계산법을 한 번 톺아보도록 하겠습니다.

건폐율의 의미

 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다. 이를테면 제가 60평짜리 땅을 사서 집을 짓고 싶은데 해당 지역의 건폐율이 50퍼센트 이하로 규제를 받고 있다면 저는 60평의 50%인 30평짜리 집만 지을 수 있다는 얘깁니다. 이 개념은 1차원적인 개념이기 때문에 1층으로만 보시면 됩니다. 건물을 위로 더 올릴 경우는 다음에 설명드릴 연면적이라는 개념이 들어갑니다.

연면적의 의미

 연면적은 위의 예를 그대로 가지고 오면 60평짜리 땅에 30평의 대지에 건물을 올리기로 결심을 했는데 3층짜리 주택을 지어서 1층은 상가로 활용하고 2,3층은 원룸, 투룸 등으로 분양을 하겠다고 행복한 가정을 해본 다면 3층까지 30평짜리 건물이 각각 들어가기 때문에 실제 들어가는 총 면적인 90평이 될 것입니다. 그렇다면 연면적은 90평이 되는 것입니다.

용적률의 의미

 대지면적에 대한 연면적의 비율을 용적률이라고 합니다. 위의 예를 계속해서 가져가보면 60평의 대지에 3층짜리 건물을 지어서 90평의 연면적을 사용했다면 90/60해서 150%가 되는 셈입니다. 지하층은 포함하지 않습니다. 

 실제 사례를 들어 보면 위와 같은 아파트의 경우 건폐율이 16%인데요. 대지가 100평이었다면 1층 면적만 봤을때 16평만 사용했다는 뜻입니다. 이런 케이스가 거의 없는데 이 아파트는 실제로 보지 않았는데도 동간 거리가 넓고 쾌적한 환경일 것 같은 느낌이 듭니다.  용적률-적다 보니 제가 가져온 자료의 철자가 틀렸네요. 건의해 줘야 겠네요ㅎ-이 266%면 100평의 땅이라면 266평까지 사용할 수 있다는 뜻이 되겠습니다. 16평짜리 아파트라면 266평에 그대로 나누면 대략 16층 아파트라고 추측할 수 있겠습니다. 이렇게 건폐율, 연면적, 용적률로 내가 사는 아파트가 어떻게 지어졌는가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

 재건축 아파트를 고려해서 투자할 때도 이 내용을 활용할 수 있는데요. 그전에 먼저 몇가지 개념을 좀 짚어 두어야할 내용을 먼저 소개하겠습니다. 법하고는 별로 친해질 기회가 없어서 매번 봐도 거부감이 들지만 정리를 해 두면 활용하기가 좋기 때문에 한 번 정리해 보겠습니다. 법제처의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'을 보면 건폐율과 용적률이 어떻게 지정되어 있는가를 확인할 수 있습니다.

용도지역			건폐율	용적률	지정목적	층수 규제
도시지역	주거지역	제1종 전용주거지역	50% 이하	50%~100%	단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호	2층 이하
		제2종 전용주거지역	50% 이하	100%~150%	공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호	없음
		제1종 일반주거지역	60% 이하	100%~200%	저층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성	4층 이하
		제2종 일반주거지역	60% 이하	150%~250%	중층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성	12층 이하
		제3종 일반주거지역	50% 이하	200%~300%	중고층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성	없음
		준주거지역	70% 이하	200%~500%	중고층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성	없음
	상업지역	중심상업지역
		일반상업지역
		근린상업지역
		유통상업지역
	공업지역	전용공업지역
		일반공업지역
		준공업지역
	녹지지역	보전녹지지역
		생산녹지지역
		자연녹지지역
관리지역	보전관리지역
	생산관리지역
	계획관리지역
농림지역
자연환경보전지역

 정리를 해 보면 위와 같습니다. 일단, 피부에 가장 쉽게 와닿는 지역인 도시지역의 주거지역만 정리를 해 봤는데요. 상업지역이나 공업지역 등지의 비율은 위 법제처에서 확인할 수 있습니다. 중요한 것은, 법령에도 나와 있지만 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다는 조항이 있어서 각 지자체별로 퍼센트가 조금씩 차이가 있습니다. 지자체별로 제한이 원래 12층 이하라고 법령이 있더라도 자체적으로 조건을 걸어서 15층 이하로 규정할 수가 있는 것이죠.

 보통, 아파트를 알아 보시면 제3종 일반주거지역으로 되어 있는 경우가 많은데요. 위에서 예로 들었던 지역만 해도 용적률이 266%니까 당연히 제3종 일반주거지역이 될 것입니다. 재건축을 알아본다고 하면 용적률을 체크해 보라는 얘기를 많이 하는데요. 왜 용적률이 재건축에서 중요한지는 다음 시간에 다뤄 보도록 하겠습니다.