건폐율, 연면적, 용적률의 뜻과 재건축시 활용법-part2

 건폐율, 연면적, 용적류의 뜻에 대해서 앞에서 살펴(앞의 내용을 보려면 여기를 클릭)봤는데요. 이미지화하는게 아무래도 이해하기가 쉬워서 그림을 통해 정리를 해 보고 재건축시 이 용어들이 어떻게 반영이 되는가 한번 톺아 보도록 하겠습니다. 

 100평의 땅에 20평만을 사용해서 건물을 올렸다면 건폐율은 20%가 됩니다. 이 곳에 20평짜리 아파트를 10층 규모로 지었다면 총 바닥면적이 200평이 되기 때문에 대지에 비하면 바닥면적의 총합의 비율이 200%가 됩니다. 그래서 용적률은 200%가 되는 것입니다. 요즘 지어지는 건물들은 건폐율이 10%대가 많은데요. 그만큼 동간거리가 넓다는 뜻으로 해석할 수도 있습니다. 건폐율이 적을수록 쾌적한 공간 확보가 될 수 있겠죠. 

 이제 바꿔서 해석을 해보면 20평 아파트에 살고 있지만 실제 대지지분은 10가구가 나눠야 되기 때문에 위 예와 같은 경우는 100평을 10명이 나눠 쓰기 때문에 대지지분은 10평씩 되는 것입니다. 부동산등기등본을 보면 대지지분을 확인할 수 있는데요. 그 대지지분이 바로 이 대지지분이 되는 것입니다. 그럼, 이 아파트가 30년이 넘어서 재건축을 하기로 했다고 가정하고 기존의 용적률 200%을 법이 닿는 한 최대한 활용해서 400%로 바꿔서 다시 짓는다고 가정을 해 보겠습니다. 그러면, 그림은 아래와 같이 될 것입니다. 

 재건축을 했더니 10층이 늘었습니다. 재건축을 고려해서 투자를 할 경우에 용적률을 봐야 한다고 하는 얘기는 이 점에서 오는 것인데요. 앞서 소개해 드렸던 내용대로 제3종 주거지역에 재건축을 하게 됐는데 기존 용적률이 200%라면 향후 재건축을 통해서 개발할 수 있는 여지는 50% 상승한 300%까지밖에 안 됩니다. 이는 재건축을 할 때 수익률과 직결되는 부분이기 때문에 유심히 봐야 합니다. 

 2017년 기준 표준건축비가 평당 대략 600만원 정도 됩니다. 요즘 땅값이 워낙 1천만원은 기본이라 1천만원으로 땅값을 잡으면 20평짜리 집을 장만하기 위해서는 (600만원 X 20평) + (1천만원 X 20평) 하면 2억6천만원이 나오네요.

 이제 입장을 바꿔서 제가 아파트를 건설하기 위한 주택업자라고 가정을 해 보겠습니다. 100평이 되는 땅을 매입해서 용적률 400%에 20층을 올릴 수 있는데 기존에 살던 사람에게 대지지분만큼 보상을 해 주고 돈을 벌어야 하는 상황입니다. 

 1. 100평 매입가격: 1천만원 X 100평이니 10억이면 매입을 할 수가 있습니다. 여기에 보상금을 조금 더 추가할 수는 있습니다. 

 2. 10층을 더 분양을 해서 얻을 수 있는 수입: 위의 표준건축비를 적용하면 평단가가 1천3백만원입니다. 사업주인 나도 마케팅 비용 등 제하고 수입이 있어야 되기 때문에 1천5백만원으로 분양가를 정했습니다. 그러면 기존에 살던 사람을 위한 10가구를 제한 나머지 10가구 기준으로 제가 얻을 수 있는 수입은 1천5백만원 X 20평 X 10가구해서 30억이 되겠습니다. 

 3. 실제 건축비용: 100평 매입가격 10억 + 건축비용 24억(20평 X 20가구 X 600만원) = 34억

 이렇게 되면, 실컷 건축했는데 4억이 모자란 상황이 됩니다. 그러면, 나의 이익을 어디에든 붙여서 분담을 해야 됩니다. 분양가는 1천5백만원으로 정했고 기존에 20평에 살던 사람들에게 분담금을 부과해야 될 상황입니다. 1억을 이익금으로 잡고 분담을 한다면 5억을 10가구에 나눠서 분담해야 되기 때문에 5천만원씩 분담을 하게 됩니다. 이렇게 하면, 기존에 살던 사람은 5천만원을 초과로 분담을 하면 새로 지은 아파트로 옮길 수가 있게 됩니다. 

 같은 방식으로 용적률 300%를 가정하면, 

 1. 대지 매입가격은 10억으로 동일

 2. 5층밖에 더 못 올립니다. 수익률이 뚝 떨어지네요. 1천5백만원 X 20평 X 5가구하면 15억입니다.

 3. 실 건축비용은 28억이 되겠습니다. 

 이제 모자란 금액은 13억이 되네요. 기존에 살던 10가구에 각각 1억3천만원을 분담금으로 요구해야 될 상황입니다. 이런 경우는 사업성이 떨어지기 때문에 진행 자체가 안될 가능성이 큽니다. 향후, 해당 지역의 전망이 좋다면 성사될 가능성도 있겠죠. 

 

 간단하게 말하면 공간을 넓힐 여지가 있어야 기존에 살던 사람들의 분담금을 최대한 줄일 수 있거나 특정한 경우에는 되려 환급까지 받을 수 있는 구조로 재건축이 가능하기 때문에 용적률을 고려해서 접근하시라는 얘기입니다. 

 용어와 논리적으로 유추한 흐름이라 참고만 하시고 실제 재건축조합에서 책정하는 방식은 다를 수 있습니다. 서울 요지의 경우에는 사업비에 복지시설구축비 등 다양한 부분을 감안해서 책정하기 때문에 평단가가 4천만원을 넘는 아스트랄한 가격도 나올 수 있습니다. 흐름과 용어의 의미에 대해서만 참고해서 활용하시면 될 것 같습니다.