2017년 상반기 공사완료후 미분양 현황으로 보는 부동산 흐름

 지난 번에는 아파트 미분양 현황에 대해서 한 번 다뤄봤는데요. 지난 게시물은 여기에서 확인할 수 있습니다. 이번에는 공사완료후 미분양 현황을 한 번 정리해 보겠습니다. 현황 자료가 집계되는 시기와 데이터 자체에 대한 이해가 필요하기 때문에 정리를 먼저 하고 실제 현황 자료를 가공해서 살펴 보도록 하겠습니다.
 1. 미분양현황 보고 : 분양업체가 매월초에 신고를 하게 되어 있습니다. 매월말 기준 미분양 현황을 시군구에 신고하도록 되어 있습니다.
 2. 시군구 미분양현황 보고 : 시군구에서 매월초에 신고받은 미분양현황을 준공전/준공후, 규모별로 구분하여 시도에 보고하도록 되어 있습니다.
 3. 시도 미분양현황 보고 : 시군구에서 보고받은 미분양현황을 취합하여 시도에서 국토부에 매월 15일까지 보고하도록 되어 있습니다.
 4. 미분양통계 발표 : 매월 말 시도에서 보고받은 미분양현황을 매월말 보도자료, 통계사이트 등을 통해서 공표하도록 되어 있습니다.
 정리해 보면 다음과 같은 흐름으로 진행이 되겠네요.

From	분양업체	시군구	시도	국토부
To	시군구	시도	국토부	보도자료, 통계사이트
시기	매월초	매월초	매월 15일까지	매월말

 그래서, 발표자료가 업데이트되는 시기가 한 달 정도의 갭이 생깁니다. 제가 7월 기준으로 정리했는데 자료는 5월 기준까지만 업데이트된 이유가 여기에 있습니다. 일반적인 미분양과 공사완료후 미분양과의 차이점부터 짚고 넘어가는게 좋을 것 같습니다. 가장 큰 차이점은 준공 즉, 공사를 다 끝내고 언제든지 입주가 가능한 상태임에도 불구하고 집이 비어 있다면 공사완료후 미분양으로 처리되는 것이고 분양 후에 미분양 상태로 남아 있는 숫자는 미분양 자료로 계속 업데이트가 됩니다. 두 자료 모두 얼마나 소진이 되고 있는가 혹은 증가하는가를 보고 지역 부동산 흐름을 살펴 볼 수 있는 바로미터가 될 수 있는데요.
 이런 자료는 흐름 파악에만 참고를 할 뿐이지 정확한 자료는 아니라는 점은 감안하고 시작해야 됩니다. 몇 가지, 문제점으로 드러난 것이 건설사의 신고 자료를 가감없이 그대로 반영한다는 점, 투기 수요를 파악하기 힘들다는 점 등입니다. 건설사의 신고 자료를 그대로 반영하는 바람에 최근 창원의 4천세대 대형단지 미분양난 곳이 허위 신고된 숫자가 뒤늦게 파악된 경우가 있었습니다. 무려 1,700세대를 누락시킨 것이 탄로났습니다. 그래서, 이번에 만든 그림에서는 보이지 않지만 미분양 현황이 1달새에 큰 폭으로 증가하는 기이한 현상이 일어났었죠. 이 기이한 현상을 보고 조사를 해 본 결과 누락 사실이 드러났다고 합니다. 투기 수요같은 경우는 미분양에도 불구하고 일부 부동산이나 개인 투자자들이 향후 분양이 되거나 가격이 오를 것을 노리고 깔고 있는 분양권의 경우인데요. 이런 점 때문에 허수가 많이 껴 있다는 점을 잊지 말아야겠습니다.  그럼, 2015년 1월부터 2017년 5월까지 공사완료후 미분양 현황이 어떻게 되는지 큰 지역별로 먼저 보겠습니다.

 자료를 보면, 크게 눈에 띄는 지역이 몇 군데 보이는데요. 인천은 물량이 굉장히 눈에 띄게 줄고 있구요. 반면, 경남, 경북, 대전 등이 공사완료후 미분양 물량이 증가하고 있습니다. 특히, 경북의 경우가 좀 심해 보이는데 그래서 튀는 지역을 중심으로 세분화해서 어디가 주로 큰 변화를 보이고 있는지 다시 살펴 보겠습니다.

 경북은 김천이 이 미분양 사태의 중심에 있는 것 같구요. 인천은 중구를 중심으로 물량이 급격히 소화되는 움직임을 보이고 있습니다. 경남에서 중심에 있는 곳은 거제군요. 여러 가지로 이슈가 됐던 지역이 중심에서 움직이고 있는 모습입니다. 김천은 행정업무를 옮겨 오는 혁신도시로 많은 관심을 받았었는데 쏟아지는 물량을 못 당하는 모습입니다. 한 동안, 분양권 투자로 핫했던 곳인데 이제는 조심히 지켜 봐야 할 것 같습니다. 인천은 중구 영종도쪽에 미분양이 많이 났었는데요. 시기적으로 보면, 입주시기가 2013, 2014년쯤으로 보이는데 꽤 오랜기간 소화를 못 시키다가 작년에 부동산이 활기를 띄고 있을 때 소화를 많이 한 모습입니다. 반면, 남구는 이상하리만치 동일한 370세대라는 숫자가 거의 미동도 안하고 유지되고 있는데요. 최근에 입주한 곳이 SK밖에 없는데 이 곳이 이 숫자의 주인공인지 궁금하네요. 거제는 대우조선해양 효과가 크게 작용한 것으로 보이는데요. 시기가 좋을 때 분양을 중구난방 많이 해 놔서 앞으로 입주물량이 더 많을텐데 이런 흐름이 심화되지 않을까 우려됩니다.
 본 게임은 금년 말부터라서 아직까지는 그렇게 우려되는 모습은 아닌데요. 앞으로, 흐름도 관심 있게 보면서 업데이트해 보겠습니다.