미분양으로 보는 2021년 지방 부동산 전망

안녕하세요. 베터미입니다. 부동산 가격이 서울이 주춤하자 부산으로 방향이 틀어진 것 같네요. 부산 찍고 어디로 갈지 궁금해지는데요. 정부의 갖은 노력에도 불구하고 부동산은 참 안 잡히네요. 최근 이낙연 더불어민주당대표가 지방으로 갈수록 법인세를 깎아 줘야 한다고 제대로 씨게 맞는 말을 했는데요. 이런 방향이 참 중요하다고 생각합니다. 서울에 있으면 법인세로 20%씩 쑴풍쑴풍 이익이 깎여 나가는데 왼쪽 땅끝 해남이나 오른쪽 땅끝 남해에 공장을 세우면 세금을 아예 안 내도 된다고 하면 물류비용을 감안하더라도 당연히 가게 될 것인데 말이죠.

 

법인세 씨게 잡아서 지방을 살리는 방향으로 가면 자연스럽게 지방에 인프라도 생기고 사람들도 모여 살 것인데 말이죠. 어쨌든 그런 기대를 담아서 몇 군데 지방 부동산 현황을 정리해 보려고 합니다. 

 

■ 구미 부동산 전망

구미는 울산, 창원 등과 함께 대표적인 공업도시인데요. 굴뚝에 연기가 예전만 못합니다. 그나마 최근에 기업들의 증설이나 입주 소식이 들려와서 괜찮아질 것 같다라는 생각이 드는 곳인데요. 현황과 전망 정리해 봅니다.

구미의 어제와 오늘입니다. 여타도시와 마찬가지로 2009년부터 입주물량이 수요에 비해 적어지기 시작하면서 미분양, 준공후 미분양 급격하게 해소됐습니다. 가격은 덩달아 올랐구요. 2015년 즈음이 피크였네요. 평단가가 500을 상회했다가 2018년까지 넘쳐 나는 물량에 미분양 다시 증가하면서 가격이 주춤했습니다. 오래된 미분양은 이제 준공후 미분양으로 넘어갔구요. 대부분이 준공후 미분양만 남았는데 가격은 최근 다시 오름세를 타고 있습니다. 

 

매수 포인트를 찾자면 급격히 미분양이 꺾이는 시점인 2010년, 2019년 즈음으로 잡을 수 있겠습니다. 2019년에 공급이 꽤 있었는데도 불구하고 소화가 잘 됐습니다.

현 정부로서는 아킬레스건이 될 2021년 이후 그림입니다. 2023년까지 수요에 비해 입주물량이 턱없이 부족해서 당분간 가격 상승 압력이 크게 작용할 예정입니다. 거시적으로 보면 인플레이션을 오히려 반기는 분위기라서 당분간 급격한 금리 인상도 없을테구요. 저렴한 이자로 집을 살 수 있는데 전세가와 매매가가 폭등하기 시작하면 주식으로 치면 추매에 해당하는 따라잡기 매수세가 가동될 가능성이 큽니다. 가격적으로는 양호한 흐름 예상되구요. 실거주 목적이라면 1주택은 항상 옳다는 것을 보여주는 그래프입니다. 

 

■ 포항 부동산 전망

포항도 아마 안봐도 비디오같은 상황일듯한데요. 전국구가 비슷하게 흘러가고 있기 때문입니다.

 

매수 포인트 표시해 봤구요. 미분양, 준공후 미분양이 급격하게 해소된느 시점은 항상 중요하군요. 대신 입주물량이 2018년처럼 급증하면 역시 하락압박 생깁니다. 2019년 들어 공급량 줄면서 다시 상승흐름으로 전환했습니다. 미분양, 준공후 미분양 흐름 최근까지 좋습니다.

어머나 세상에 맙소사네요. 2021년부터는 입주물량이 아예 없습니다. 가격 상승압박 클 것으로 보이구요. 국내 기업들이 올해 들어 약진하는 곳이 많은데 포스코를 위시한 많은 기업들이 입주해 있는 곳이고 2차전지 관련 기업들도 꽤 입주해 있어 수요가 당분간 가격을 끌어 올릴 것으로 보이는 지역입니다. 

 

■ 김해 부동산 전망

경남에는 김해를 한 번 살펴 보겠습니다.

2009년에 도데체 무슨 일이 있었는가 궁금해지는데요. 엄청난 물량이 급격하게 줄면서 가격 상승을 부추긴 시점이었습니다. 한동안 입주 물량이 없다가 미분양이 2016년 들어 피크를 한 번 쳤는데 이 때부터 가격이 떨어지기 시작했습니다. 2019년 말까지 이 미분양은 증가일로를 달리다가 급격하게 해소되기 시작했는데요. 역시 이 때를 맞춰 아파트 가격은 상승으로 전환됐습니다.

김해는 아직 물량 압박이 좀 남아 있는 편입니다. 그래서인지 미분양 추세가 다시 상승으로 돌아섰구요. 해소되는 국면으로 전환되지 않는 이상은 당분간 가격이 오르기는 힘들어 보입니다. 2023년에도 수요에 비해 많은 입주 물량이 예정되어 있어 하방으로 압박 요인입니다. 

 

■ 천안시 부동산 전망

천안은 대기업들의 경쟁적인 입주를 보고 관심을 가지고 임장까지 갔던 곳인데 확실히 그 동안 흐름이 좋았습니다.

2011년까지는 미분양이 해소되지 않아서 가격이 눌려 있었는데요. 준공후 미분양도 많이 해소되면서 2015년까지 괜찮은 상승을 경험했습니다. 2016년부터 2018년까지 공급이 엄청나게 늘었는데요. 2018년 이후부터는 물량이 다 해소되면서 다시 가격은 상승으로 방향을 틀었습니다.

2021년부터 2023년까지 적정 수준의 입주 물량이 예정되어 있습니다. 미분양 추이를 봐야겠지만 매년 유의미하게 인구가 늘고 있는 전국에 몇 안되는 도시기 때문에 충분히 소화할 것으로 예상됩니다. 내년에도 양호한 흐름 예상됩니다. 

 

■ 청주시 부동산 전망

묻지마 갭투자로 언론을 타면서 조정지역으로 급속도로 지정되면서 손발이 묶인 청주시입니다. 

역시 타지역과 비슷한 흐름 감지할 수 있는데요. 미분양이 급격하게 줄고 해소되면 가격이 오르고를 반복하고 있습니다. 2019년 말 들어서 미분양이 급소화되면서 아파트 가격이 치솟았는데요. 조정지역으로 지정되면서 매수세나 가격이 한풀 꺾였습니다.

2014년에 청주와 청원시가 통합되면서 인구가 80만으로 급증했는데요. 이런 점을 감안하더라도 전국에 몇 안되는 인구 상승지역 중 하나입니다. 2021년부터 수요보다는 살짝 많은 물량이 입주 예정이라 조정 압박이 조금 있을 듯하구요. 문제는 조정대상지역에서 해제되는가 여부겠네요. 

 

인구가 100만 가까이 되면 기본적으로 선호하는 지역의 가격은 탄탄하게 움직일 가능성이 높아서요. 조정대상지역에서 해제되자마자 부산의 전철을 밟게 될 가능성이 높아 보입니다. 청주시는 2021년 전망은 보류로 해야겠네요. 물량과 정책 압박이 있으니 말이죠. 

 

정부에서 공급책을 뒤늦게 펼치면서 앞으로 3년간은 지역별로 공급량이 꽤 부족한 지역이 많을 것으로 예상됩니다. 미국 연준에서는 금리 상승은 앞으로 2년간 없을 것이라 못을 박아 뒀고 당분간 저금리 기조에서 가격 상승에 따라 움직이는 흐름이 지속될 것으로 보이구요. 정부에게는 험한 한해가 될 것으로 보이는 2021년입니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.