아파트 매매 타이밍을 찾기 위한 꿀팁 방출

안녕하세요. 베터미입니다. 오래간만에 부동산지인을 들어갔더니 메인 화면에 매매가 상승 지역 TOP10이 올라와 있는데 세종시가 여전히 1위를 차지하고 있네요. 세종시 정말 무섭습니다. 이어서 김포시, 부산, 대구, 경기도 등이 차지하고 있는데요. 이렇게 떨어질 때는 언제까지 떨어질지 모르겠고 올라갈 땐 언제 올라갈지 모를 아파트 가격의 뒤에 숨어 있는 움직임을 보기 위한 꿀팁을 정리해 보려고 합니다.

 

■ 차트로 보는 세종시 매매 타이밍

최근 몇 개월간 줄곧 매매가 상승률 1위를 차지하고 있는 것처럼 보이는 세종시부터 보겠습니다. 정부가 적극적으로 행정 기능을 옮기려고 하는 의지를 분출할 수록 매수세가 더 강해지는 곳인데요.

세종은 노빠꾸를 시현하고 있는 곳입니다. 단 한번의 타이밍이 있었다면 2014년을 꼽을 수 있는데요. 미분양이 치솟았다가 소진되는 시점이 가장 좋은 타이밍이었습니다. 매매가는 계속 상승일로를 걸었구요. 수요, 입주 흐름과는 전혀 무관한 우상향 그래프를 보여 주고 있습니다. 더 무서운 사실은 아직까지 미분양이나 준공후 미분양이 0에 수렴할 정도로 수요는 계속되고 있다는 점입니다. 

 

상한가폭이 30%인 주식이 연속으로 상한가를 치면 100% 되고 200% 되고 하니 부동산 상승폭이 커보이지 않을 수도 있지만 기본적으로 자산 가치의 크기가 워낙 큰 탓에 몇 프로만 올라도 몇천만원이 뛰는 시장이라 위 그래프에서 가장 상단에 있는 가격 상승폭을 평수로 곱하면 어마무시한 금액이 나옵니다. 2010년도에 매매가가 400만원이었는데요. 지금은 매매가가 1,800만원이네요. 450% 올랐네요. 주식으로 감안해도 대박주식입니다. 

 

평으로 환산하면 34평 기준에 1억 3천 6백만원하던 아파트가 10년만에 6억 1천 2백만원이 된 겁니다. 여기에 은행에서 대출 가능한 레버리지가 있으니 수익률로만 계산하면 1억 3천만원하던 시절에 원금 5천만원에 나머지는 대출으로 시작했다고 생각하면 매매차익 기준으로 보면 수익률이 950%에 달하게 됩니다. 10년 동안 불입한 이자, 원금을 빼고도 엄청난 수익률이 나오네요. 부동산 무서운게 이런 점 때문입니다.

 

■ 차트로 보는 부산 매매 타이밍

두 번째 지역은 부산인데요. 무슨 이유에서인지 최근에 또 상승세를 기록하고 있는 지역이 많아지고 있습니다. 세종시와 마찬가지로 수요 공급으로만은 설명이 안 되는 지역입니다.

내집마련을 위해 매수 타이밍을 노리고 있었다면 대략 3번의 기회가 있었는데요. 2009년과 2010년 사이에 한 번, 2013년과 2014년 사이에 한 번, 2019년과 2020년 사이에 한 번 있었습니다. 매매가 상승률을 보면 부동산 시장이 어렵다고 한 시절이 중간중간에 있었음에도 불구하고 눈에 띄는 하락은 거의 없었습니다. 

 

주식과 같이 지지, 저항구간이 보일 정도로 조정이 되는 경우는 10년 내에는 없었다고 단호하게 얘기할 수 있는 그림이구요. 주의해야 할 점은 위 그래프는 전체 평균을 기준으로 하고 있기 때문에 입지에 따른 지역별 차이가 크게 있을 수 있습니다. 위 그래프에서 평균가는 2010년 평당 500만원에서 2020년 평당 1,000만원으로 2배 올랐지만 일부 입지가 좋은 지역은 평당 3,500만원에 형성되어 있구요. 다른 지역은 1,000만원 혹은 그 이하로 형성된 곳이 꽤 있습니다. 평균은 그 어느 중간쯤 있는 가격인 것이구요. 

 

매매를 노릴 타이밍을 보면 모두 미분양이 급격하게 증가했다가 소진되기 시작한 시점이 되는데요. 현재는 미분양 혹은 준공후 미분양이 세종시만큼이나 0에 수렴하고 있는 상황이라 당분간은 상승압박이 있을 것으로 판단되는 시점입니다. 부산은 인구 유출로 걱정이 많은 지역인데 하수상합니다. 

 

■ 차트로 보는 대전 매매 타이밍

이번엔 또 아파트 가격 상승 상위권에 있는 대전입니다. 

부산과 유사하게 2009년에 미분양 해소 시점 한 번 있었구요. 이후 대전은 계속 가격이 큰 조정없이 일관성 있게 오르지 못합니다. 이건 중간에 1번, 2번 시점의 공급량을 봐야되는데요. 수요에 비해 공급이 너무 많았습니다. 2번 이후에는 공급량과 수요량이 적절하게 조화를 이루고 있는데 2019년에 또 미분양이 급격히 해소되는 시점이 왔습니다. 최근 다시 엄청나게 오르고 있네요. 

 

위험하게 보이는 지점은 미분양 물량의 대부분이 준공후 미분양이라는 점인데요. 이 부분이 주요 요지에 있는 곳인지 외곽에 분양해서 외면을 당한 곳인지는 자세히 분석을 해봐야 알 수 있을 것 같네요. 대전은 중간 중간에 공급량 증가로 인한 위기도 있었지만 세종시가 옆에 들어서면서 풍선효과처럼 수요를 뺏겼다가 키맞추기로 가는 형국으로 보입니다.

 

■ 차트로 보는 대구 매매 타이밍

마지막으로 역시나 매매가 상승 순위 상위권에 항상 랭크되어 있는 대구입니다.

대구 역시 매매가격의 치우침이 같은 대구 내에서도 심하게 있어서 평균의 함정에 빠지면 안되고 입지를 잘 봐야 됩니다. 여타 지역과 마찬가지로 미분양이 급격히 해소되는 시점이 꽤 중요한 매수타이밍이라는 사실을 확인할 수 있습니다. 1번을 보면 수요에 비해 공급이 부족한 시점이 있는데요. 수요 공급 괴리와 미분양 해소의 콜라보로 매매가격이 급등하기 시작합니다. 

 

부산은 2010년부터 2020년까지 100% 정도 상승했는데 대구는 이미 2010년부터 2015년까지 100% 상승한 경험이 있습니다. 이후 미분양, 준공후 미분양은 안정적으로 관리가 될 정도로 수요는 꾸준히 있었는데요. 2번 그림을 보면 수요에 비해 공급이 엄청나게 늘자 매매가 조정이 조금 됐습니다. 이후 단계적으로 공급이 감소하면서 다시 상승흐름으로 이어졌는데요. 

 

공급량이 일시적으로 늘었던 지점이 오히려 매수 타이밍으로 작용했습니다. 이 때는 향후 3년내 입주량을 비교해 보고 매수타이밍을 찾아야 되는데요. 2017년 시점에 3년내 입주 물량을 봤다면 최소한 무리하게 사는 건 아니구나하고 판단할 수 있었겠습니다. 

 

주식은 매도할 타이밍을 찾는게 어려운데 부동산은 매도할 타이밍이라는게 있나 싶을 정도로 안정적으로 우상향하네요. 항상 강조하는 통계의 함정에 빠지지 않으려면 같은 시도 내에서도 지역별로 세분해서 수요, 공급, 미분양 현황, 입지 등을 고려해야 적당한 타이밍을 찾을 수 있으리라 생각이 됩니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. May the insight be with you!!! 또 돌아오겠습니다.