2020년 지역별 미분양 아파트 현황

안녕하세요. 베터미입니다. 오래간만에 미분양 아파트 현황 짚어 봅니다. 일단 전국적인 수요 공급 규모를 보고 몇 군데 짚어 보려고 하는데요. 아파트 수요를 측정하는 법은 꽤 많이 알려져 있어서 한 번 다룬 적이 있기도 한데요. 대략 인구에서 0.5% 정도를 곱하면 됩니다. 전체 주택 규모로 보면 지역별로 차이는 있지만 대략 0.8~1.0%를 곱하면 되는데요.

 

■ 전국 아파트 수요 측정해 보기

새로 생기는 집과 멸실되는 주택, 인구 현황 등을 감안해서 역시 지역별로 차이가 있지만 대략 인구에 0.5%를 곱해 보면 되는데요. 전국 기준으로 보면 인구가 5,178만 정도 되고 여기에 비율을 곱하면,

258만이 나오는데요. 위에 보이는 빨간선에 보이는 숫자와 거의 일치하는 것을 알 수 있습니다. 전국 규모로 보면 올해까지는 공급과잉으로 인해서 일부 지역은 몸살을 앓았을 가능성이 높구요. 2021년부터는 수요에 비해 공급이 부족해서 가격 상승의 동력이 생기는 시점이라고 볼 수 있습니다. 

 

■ 적정 미분양 숫자 계산해 보기

한술 더 떠서 적정 미분양 수준을 한 번 두드려 보려고 하는데요. 데이터로 부동산을 쳐다 보는 시선이 탁월한 작가 렘군이 제시한 바에 따르면 대략 인구의 0.01%가 적당하다 합니다. 적당한 수준의 미분양은 쉽게 소화되서 가격 형성에 크게 영향을 미치지 않는데 과도한 미분양이나 준공후 미분양은 공급량 과잉이 소화되지 않는 증거라 위험 신호입니다.

서울 미분양 현황입니다. 서울 인구는 972만명 정도 되는데요. 0.01%를 곱하면 9,726세대 정도가 나옵니다. 그래프에 숫자가 표기되어 있지는 않지만 2020년 3월 기준 미분양 세대는 준공전, 준공후 미분양을 모두 포함해도 91세대에 불과합니다. 수요가 어마무시한 지역이라고 볼 수 있겠습니다.

이번엔 부산광역시 미분양 현황입니다. 준공전 미분양이 2,000세대 정도 되는데요. 부산 인구는 3,400명 정도 되니 적당한 수준이 유지되고 있다고 볼 수 있습니다. 부산은 올해까지 공급이 수요보다 꽤 초과하는 지역이었는데요. 공급량이 거의 피크를 찍었던 2018년, 2019년을 지나면서 미분양이 5,000세대 수준으로 급증했다가 적정 수준 이하로 줄어들면서 부산 내에서도 지역별로 차이가 있지만 가격이 꽤 올랐습니다.

이번엔 창원입니다. 창원 미분양은 계속해서 올랐는데요. 공급이 수요에 비해 너무 많았습니다. 창원 인구가 100만명 정도 되는데 적정 미분양 세대가 1,000세대 정도 되는거죠. 5배 수준에서 몇 년동안 유지되고 있는 숫자를 보면 창원 아파트 가격이 왜 움직이지 않는지 알 수 있습니다. 일부 지역은 그래도 높은 가격을 유지하고 있습니다. 

 

■ 눈여겨 봐야 할 지역

그래서 그 동안 미분양이 높게 유지했다가 최근에 감소가 되는 지역을 한 번 찾아 봤는데요. 계속해서 강조하는 내용이지만 우리나라 부동산 지도는 전국이 같이 움직이는게 아니라 지역별로 돌아가면서 움직이기 때문에 개별 지역을 따로 봐야하기 때문입니다.

포항은 인구가 50만 정도 됩니다. 같은 방식으로 계산하면 적당한 미분양 숫자는 500이 될텐데요. 2018년 2,000세대까지 치솟았던 미분양은 최근 들어 204세대로 500세대 밑으로 떨어졌습니다. 포항은 2018년이 공급량 피크였고 이후 계속 줄어서 내년부터는 없다시피합니다.

구미입니다. 인구가 42만 정도 되는데 미분양이 치솟았다가 계속 소화되면서 400대로 떨어졌습니다. 준공후 미분양이 대부분이라는 점이 걸리는데요. 추이를 지켜볼 필요는 있어 보입니다. 2020년부터는 공급량이 뚝 떨어져서 계속해서 수요에 비해 턱없이 부족한 현상이 계속될 예정입니다. 포항이나 구미는 시에 입주하고 있는 기업들의 활성화 여부에 따라 인구 유입과 유출이 달라질 수 있으니 추이를 잘 봐야겠습니다.

인구가 증가하고 있는 몇 안되는 지역 중에 하나입니다. 청주 미분양 현황도 봤는데요. 80만 인구에 적정 수준이 800세대라고 보고 최근 기준으로는 152세대로 떨어졌네요. 한동안 2,500세대까지 치솟았었는데요. 하이닉스가 성장하면 할수록 더 긍정적인 눈으로 봐야할 지역같군요. 청주는 살짝 보니 공단 지역 인근에 높은 가격대의 아파트가 주로 형성되어 있네요. 아니나 다를까 미분양 해소되면서 가격이 드라마틱하게 오르고 있습니다.

역시 몇 안되는 인구 증가지역입니다. 천안인데요. 인구가 65만명입니다. 미분양은 600 이하로 적정 수준으로 떨어졌구요. 향후 공급도 적정 수준으로 유지될 예정이나 눈여겨 볼 지역 중에 하나군요. 

 

미분양이 가파르게 해소되고 향후 공급이 없는 지역을 눈여겨 볼 일입니다. 도움이 되는 정보였다면 구독과 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.