수요 공급 현황으로 보는 창원 부동산 전망

안녕하세요. 베터미입니다. 거창한 제목을 하고 있지만 합리적 추론 정도로 보면 좋을 듯한 창원 부동산 전망입니다. 한때 부산경남이 잘 나가던 시절이 있었는데 요즘은 대세가 충청도로 옮겨간 것 같네요. 천안, 아산, 충주 등 기업 이전이나 입주가 몰리고 있는 지역인데요. 전국 단위로 보면 몇 안되는 인구가 증가하는 도시들입니다. 지리적으로 관공서가 몰려 있는 세종과도 인접해 있고 인천 관문과도 닿아 있어서 흥하고 있는데요.

 

반면, 창원은 인구가 거듭 줄고 있습니다. 2010년 109만에 달했던 창원 인구는 2020년 들어 103만명대에 들어서서 10년동안 꾸준히 인구가 유출만 됐습니다. 6만명이나요. 그 사이 세대수는 계속 증가했는데요. 인구 구성은 점점 고령화되고 있습니다.

 

■ 창원 수요 공급 현황

아파트 시세는 마산, 창원, 진해를 합해 창원시라고는 하지만 지역별로 편차가 크게 있습니다. 마산, 진해쪽은 높은 시세를 보이고 있는 지역 기준으로 평당 1,000만원 내외에서 형성되어 있는데 창원은 평당 2,000만원 이상을 구가하고 있구요. 창원시청쪽에 아파트들은 그보다 훨씬 높은 가격을 받고 있습니다.

수요 입주 현황을 보면 2가지 포인트를 찾을 수 있는데요. 2010년과 2020년입니다. 공교롭게도 또 10년 단위 흥망성쇠론이 나올법한 그림이 나오는데요. 수요가 지속적으로 줄고 있는데 2010년대에는 대략 6~7천세대가 매년 생겨야 수요를 감당할 수준이었고 지금은 5천세대 정도입니다. 

 

2010년부터 2013년은 공급 부족 구간이었고 2020년부터 2023년까지는 현재 쳐다보기에는 공급 부족 구간입니다. 인구 감소로 수요가 갈수록 떨어지고 있지만 그럼에도 불구하고 공급이 현저히 부족한 시기가 도래했습니다. 그렇다면 이 눈에 띄는 공급 부족 구간에서 과거 아파트 가격이 어떻게 움직였나를 보면 앞으로 어떻게 움직일까에 대한 힌트를 얻을 수 있을 것 같습니다.

27년된 어느 아파트입니다. 3년 후면 재건축 기한이 도래해서 또 들썩들썩할 가능성 있는 곳이구요. 2010년부터 2013년 사이 시세가 거의 두 배 가까이 급등했네요.

바로 밑에 인접해 있는 다른 아파트인데요. 역시 같은 기간 급등했고 2017년부터 공급과잉이 계속되자 가격이 거의 10년전 가격으로 돌아갔다가 최근 다시 급등하고 있습니다. 공교롭게도 수요, 공급 흐름과 꽤 일치하는 흐름임을 알 수 있습니다. 비교적 최근 입주한 용지아이파크 시세가 평당 2,500만원 정도하는데요. 이 두 아파트 맞은편에 있는 신월주공은 재건축 이슈로 이미 평당 2,000만원 정도로 시세가 올라왔습니다. 

 

아마도 역사가 반복된다면 분양시 평단가는 주변 최고 시세 2,500만원보다는 저렴하게 설정되겠지만 실제 입주가 되는 3년 혹은 그 이후에는 시세가 3,000만원이 되어 있어도 이상할게 없는 수요 공급 상황입니다. 신월주공에 이어 은아그랜드, 재건축 요건이 충족될 예정인 몇 개 아파트 등 창원시청 인근 입지 좋은 지역이 당분간 재건축 이슈로 시끌시끌할 것으로 보입니다. 주변시세가 오르면 당연히 인근 구축들도 키맞추기 들어갈 가능성 높아 보이구요. 하방보다는 상방 압력이 큰 창원 중심가입니다. 

 

■ 창원 미분양 준공후 미분양으로 보는 흐름

상승압력이 거세진 창원인데요. 공급 부족을 반영이라도 하듯이 그 동안 하락했던 가격을 단숨에 만회하는 움직임 보이고 있구요. 과연 믿고 갈만한 지표인가 확인하기 위해 미분양 현황도 쳐다 봤습니다.

어차피 또 수요 공급으로 돌아가서 쳐다 봐야되는데요. 2010년부터 2013년까지 선형으로 된 미분양 그래프는 꾸준히 하강곡선을 그렸습니다. 악성재고격인 준공후 미분양 역시 2010년 조금 증가했다가 2013년, 2014년에 이르러서는 다 소진됐구요. 2016년까지는 계속해서 제로에 가까운 미분양, 준공후 미분양을 보였습니다. 

 

공급량 폭발한 2017년 미분양 급증했구요. 쌓이고 쌓이다가 준공후 미분양 적체되기 시작했구요. 2020년 준공후 미분양이 뜬금없이 급증했네요. 여기에는 착시효과가 있는데요. 사랑으로 부영으로 시작해서 마린애시앙부영으로 이름을 바꿔 분양한 5천세대 단지가 아직 남아 있기 때문입니다. 과거 분양했다가 거의 전세대가 미분양나면서 사업을 접는가 했는데 2019년에 재분양을 하고 이미 건물은 다 올려놓고 이제는 후분양으로 넘어간 단지입니다. 

 

언론 보도에 따르면 아직 주인을 찾지 못한 집이 4,000세대에 달한다고 하는데요. 위 그래프의 준공후 미분양은 대부분 이쪽이라고 보면 되겠습니다. 그러니까 실제로는 그래프 모양이 2011년과 비슷하게 가야 정상인 상황입니다. 최근 급등하고 있는 흐름은 그 때문인 것으로 보이구요.

 

다시 입주물량이 급증하는 시점이 도래할 때까지는 당분간 상승흐름으로 봐야될 것 같군요. 다만, 수요의 지속적인 감소로 10년전만큼의 급등으로 이어질 지에 대해서는 유보적으로 판단해야겠습니다. 오래간만에 부동산 흐름 짚어 봤는데요. 향후 3년간 지방 대부분의 수요 공급 모양이 창원과 비슷합니다.

 

정부에서 공급량 늘이겠다고 한게 최근이라 실제 입주물량이 나오려면 3~4년 이후에나 가능할텐데요. 코로나19로 인해 돈은 찍어 내고 있고 인플레이션 가능성은 높아지고 있는데 공급은 없으니 지방 부동산은 당분간 상승 압박에 시달릴 것으로 보입니다.

 

부동산 흐름을 보면 항상 얄궂네요. 시세가 올라서 분양이 잘되면 공급을 왕창 늘렸다가 공급이 넘쳐나서 미분양 크게 나면 가격 떨어지고 흔들흔들했다가 다시 수요 이하로 공급이 떨어지면 급등하는 흐름의 반복인데요. 중간이 없습니다. 중간이. 긴 호흡으로 봐야 매수 타이밍이 보이는 부동산입니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.