아파트 매매 전세 실거래가 지수로 보는 버블

요즘은 호갱노노, 부동산지인, 아실 등 부동산 관련 앱이 잘 나와 있어서 실거래가 조회를 굳이 원천 사이트를 뒤져서 조회할 일이 거의 없는데요. 이들 앱들도 사실 기본 데이터는 통계청이나 한국부동산원 등에서 공개된 정보를 뽑아 가공해서 보기 좋게 가공해서 출력해 주는 역할을 하기 때문에 수요자 입장에서 가공하고 싶은 자료는 또 찾기가 힘듭니다. 그래서 부동산 버블 혹은 투자 시점을 어느정도 추정하기 위한 포인트를 실거래가 지수로 가공된게 있나 찾아봤더니 없어서 또 하나 만들어 봤습니다.

 

서울 아파트 매매 전세 실거래가 추이

먼저 서울인데요. 수요, 공급 제외하고 단순히 실거래가 지수만으로 봤을 때 흐름입니다. 2017년 11월을 기준으로 100을 설정해서 지수가 위 아래로 움직이고 있는데요.

전세 실거래가 지수 데이터가 2014년부터밖에 조회가 안되서 2014년부터 비교해 봤습니다. 전세 지수가 매매 지수보다 더 올라 갔던 구간이 한 번 보이는데요. 2016년입니다. 돌아 보면 엄청난 기회의 시기였는데요. 2017년 이후로 전세와 매매 지수 갭이 엄청나게 벌어져서 더 이상은 돌아볼 기회가 없어졌습니다. 

 

중간에 파란색 점선은 매매 지수 추세선인데요. 추세선 아래에 있을 때는 저평가 구간 위에 있을 때는 고평가 구간 혹은 버블에 준하는 상태라고 추정할 수 있겠습니다. 이렇게 보면 지금은 확실히 고평가 구간이구요. 엄처나게 돈이 풀린 탓에 자산 가격이 버블로 향하고 있긴 한데 2018년, 2019년에는 잠깐 주춤하면서 추세 아래에서 기회를 주긴 했습니다. 

 

부산 아파트 매매 전세 실거래가 추이

다음으로 부산을 보면요.

서울과는 시점에 차이가 있는데요. 매매 실거래가 지수가 추세선 아래에서 움직였던 구간은 2014, 2015년 즈음이구요. 그리고 2018년부터 2020년 초까지 떨어졌다가 급상승했습니다.

2014년에 샀으면 2016년 잠깐 올랐을 때 수혜를 봤을 가능성이 있고 2018년에 잠깐 떨어졌을 때 샀어도 2020년 중반 이후로 급등 수혜를 그대로 봤을 수도 있겠습니다. 위 아파트는 수영의 한 아파트 시세를 호갱노노에서 찍어 봤는데요. 지수로는 큰 폭의 차이는 아닌데 실거래가로는 큰 폭의 차이를 보입니다. 

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대구 아파트 매매 전세 실거래가 추이

이번엔 대구입니다.

2014년에 한 번 저평가 구간이 있었구요. 2016년 무슨 이유인지 모르겠지만 추세선 아래로 떨어져서 2019년까지 꽤 오랫동안 추세선 아래에서 움직였습니다. 실제 아파트 가격이 2014년 이후로 크게 뛰었구요.

대구에서 가장 아파트 가격이 높은 지역의 한 아파트는 지수처럼 따라 움직였고 지금은 고평가 구간에서 추세가 살짝 꺾였습니다. 서울, 부산과는 대조적인 모습입니다. 

 

광주 아파트 매매 전세 실거래가 추이

마지막으로 광주 아파트 매매 전세 지수 추이 보겠습니다.

지방이 비슷한 흐름을 보였던 것 같은데 광주는 조금 소외된 측면이 더 있어 보이구요. 2014년에 한 번, 2017년 즈음에 한 번, 그리고 2020년에 한 번 저평가 구간이 있었던 것으로 보입니다. 그래서 아파트 실거래가를 보니까요.

추세적으로는 상승하는게 맞지만 위에서 열거한 구간에서 조정을 꽤 겪었다는 것을 확인할 수 있구요. 어떻게 보면 이 지점을 매수 시점으로 잡았으면 좋은 결과가 있을 것 같은 흐름입니다. 

 

같은 구간을 두고 서울과 지방은 시기적으로 흐름을 달리하는 경향이 보이는데요. 서울이 최근 매매 동향이 주춤해지고 있는데 시간차를 두고 지방에도 이어질 지 두고봐야할 것 같습니다. 이런 가운데 지방 아파트 매매 지수는 하향 추세선을 벗어나는 듯한 골든크로스가 나왔는데요. 그 어느 지역도 저평가 구간에 있는 지역이 없어서 2022년은 유의해서 봐야할 것 같습니다.