2022년 전국 아파트 미분양 추이로 보는 부동산 전망

2022년 선거가 있는 해이기도 하고 대대적인 금리 인상이 전세계적으로 예상되고 있는 시점이라 부동산 시장이 흉흉합니다. 서울을 시작으로 지방 광역시들이 예외없이 조정을 맞고 있는데요. 지방 중소도시들이 조금씩 키맞추기하듯이 오르고 있을뿐 부동산 시장이 서리를 맞은듯 서늘합니다. 2022년 과연 어떻게 부동산 시장 흘러갈지 미분양 추이 진단해 보려고 합니다.

 

서울은 일단 말할 것 없이 없습니다. 저 많은 인구를 가지고 있는 지역이 54세대 정도의 극도로 낮은 미분양 세대를 보인다는건 수요가 그만큼 많다는 뜻이구요. 다만, 전세가율이 벌어져 있어서 임대차 3법 적용후 한바퀴 도는 시점인 올해가 수요를 확인하는 시점이 될것 같습니다. 올해말부터 전세가 상승이 폭등할 가능성이 높은데요. 이 갭이 얼마나 줄어드느냐가 해당 지역의 수요를 재확인시켜 주는 시점이 될 것 같습니다. 

 

부산광역시 미분양 추이

서울을 건너 뛰고 제2의 도시 부산을 보면 악성재고격인 준공후미분양이 늘었습니다.

2019년 미분양 크게 증가했었는데 대부분 소화됐구요. 소화되면서 가격 또 급등했습니다. 준공후 미분양이 쌓이고 있는게 우려가 되는데요. 2023년까지는 입주물량이 수요보다 2배정도 초과하는 상황이라 미분양 추이가 가격 상승을 제한할 것으로 보입니다. 적정미분양 수준이 3,300세대 정도 되는데 현재 976세대로 양호하지만 수요에 비해 공급이 1만세대가 높을 예정이라 가격 상승 제한 요인입니다.

 

대구광역시 미분양 추이

적정미분양 커트라인이 2,380세대 정도됩니다.

최근 미분양 늘고 있는데요. 2,100세대가 넘었네요. 2022, 2023년 입주물량 크게 증가할 예정이라 역시 가격 상승 제한 요인입니다. 광역시는 대체로 전세가율이 50% 정도에서 그 이하를 기록하는 등 갭이 크게 벌어져 있어서 수요를 확인하는 시점이 와야 될 것 같습니다. 

 

인천은 2021년까지 적정수준의 물량이 공급되었고 소화도 잘 되고 있어서 미분양 물량이 미미한 수준으로 떨어져 있습니다. 다만, 올해부터 내년까지 대구와 비슷한 수준으로 입주 물량이 높게 들어갈 예정이라 상승을 제한할 것으로 보입니다.

수요에 비해 공급이 2배, 3배 올라가는군요. 물량 폭탄 수준이라 소화하기 힘들어 보입니다.

 

같은 흐름에서 광주광역시는 올해 주춤하긴 하지만 다른 광역시에 비해서 양호한 흐름 가져갈 것으로 보입니다. 미분양 거의 없다시피하구요. 올해 입주물량이 수요에 비해서는 조금 많기는 하지만 앞으로 입주물량이 적어서 수요에 따라 가격 상승 요인입니다.

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대전광역시 세종 미분양

대전역시 비슷한 흐름 보일 것으로 보이는데요. 인접한 세종과 묶어서 봐도 공급이 그렇게 많진 않습니다. 다만, 최근들어 두 도시의 미분양 세대수가 증가하고 있는데요. 역시나 전세가격 상승으로 매매가를 자극할 수 있을지 확인하는 올해가 될 것 같습니다. 전세가율이 40%대로 나옵니다. 괴리가 심해서 계약갱신청구권 소진 물량이 나오면 어떻게 흘러갈지 확인해 보는게 좋을 것 같습니다. 

 

그 밖의 지방

한 때 저가 매수 세력이 돌고 갔다고 뉴스에 히자됐던 거제의 경우 아직 준공후 미분양 물량이 소진되지 않은게 많이 남아 있습니다.

적정 미분양세대수준이 240세대 정도인데 아직 700세대 이상이 소화되지 못하고 있습니다. 미분양에서 준공후미분양으로 넘어간 물량이 많아 보이구요. 향후 소화되는 추이를 봐야 될 것 같습니다. 다행히 앞으로 입주 물량은 많지 않습니다. 

 

경북의 구미시는 미분양 낮은 수준이구요. 2019년 피크를 찍고 계속 소화되고 있어서 최근 가격상승이 있었습니다. 2024년까지는 입주 물량 많지 않아서 수요만 받쳐 준다면 가격 상승 요인이구요. 지금은 횡보중인 것 같은데 전세가가 밀어 주고 있어서 수요도 있어 보입니다. 같은 현상이 포항에도 나타나고 있는데요. 2024년에 입주물량 많은걸 제외하고는 가격상승 요인이 많아 보입니다. 다만, 대구 주변도시들이 대구에 맞춰서 키맞추기를 할 가능성이 높아서 대구의 조정에 영향을 받을 수도 있겠습니다.

 

눈에 띄는 지역중 하나는 전북 전주인데요. 전주시는 미분양 물량이 거의 없다시피하고 향후에 공급물량도 현저히 적은 편입니다. 여타지역 대비 인구가 65만명까지 완만하게 오르고 있었구요. 전세가율도 거의 붙어 있다시피해서 수요에 비해서 공급이 부족한 지역으로 보입니다. 그 동안 상승하긴 했는데 기타지역과의 키맞추기를 하더라도 현저히 낮은 가격에 거래되고 있어서 상승요인 있어 보입니다. 

 

거창하게 부동산 전망이라고 했지만 개인적인 전망 정리용으로 참고로만 보시는게 좋을 것 같습니다. 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.