주식에서의 PER, 부동산에서의 PIR 그 의미와 활용 방법-part4

길게 왔습니다. 앞에서 소개해 드린 내용은 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다. 

※함께 보면 좋은 글

2017/04/16 - [투자(주식&부동산)] - 주식에서의 PER, 부동산에서의 PIR 그 의미와 활용 방법-part1

2017/04/18 - [투자(주식&부동산)] - 주식에서의 PER, 부동산에서의 PIR 그 의미와 활용 방법-part2

2017/04/19 - [투자(주식&부동산)] - 주식에서의 PER, 부동산에서의 PIR 그 의미와 활용 방법-part3

■ PIR의 의미와 활용

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주식에서의 PER과 부동산에서 PIR 어떻게 보면 비슷해 보이고 어떻게 보면 반대의 개념으로 보이는 이 지표를 가지고 주식과 부동산에 어떻게 적용해 볼지 생각해 보고 있습니다. PER은 저평가주와 성장주에 상반된 인식으로 접근하는 사례를 말씀드렸구요. PIR 역시 비슷한 형식으로 접근을 할 수 있으니 앞에서 찝찝하게 끊고 왔던 그래프를 불러 와서 다시 확인해 보도록 하겠습니다.

PIR은 간단하게 설명하면 현재의 주택가격에 나의 연간소득(평균소득)을 나누면 나오는 숫자입니다. 10이라는 숫자가 나왔다면 곧 내 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 10년을 모으면 집을 장만할 수 있다는 얘기입니다. 그래프를 보면 서울의 수치는 오락내리락하는 가운데 최고치는 항상 12 정도를 터치했다가 최저치는 8.5까지 떨어지는 모습을 볼 수 있습니다.

PIR이 비율이라는 측면에서 보면 12라는 숫자가 계속 반복되는 것은 소득이 올라가는 비율만큼 집값역시 계속해서 올랐다는 결론을 내릴 수 있습니다. 비율이라고 강조를 드렸는데요. 10년전의 아파트가 1억이었고 내 소득이 1천만원이었다면 PIR은 10이되고 현재의 아파트가 10억인데 PIR이 10이라면 내 소득은 1억이라는 얘기가 됩니다. 바꿔서, 제 소득이 1천만원에서 2천만원으로 됐는데 PIR이 10이라면 집값이 2억이라는 얘기가 됩니다. 그래서, 통계적으로는 집값이 소득이 오르는만큼 꾸준히 오르고 있다라고 생각할 수 있을것 같습니다. 소득자료는 제가 확인해 본 결과 차이는 있지만 매년 전년대비 5~6%의 상승을 하다가 최근 3년동안 상승폭이 계속 줄어들고 있습니다.

■ 매수포인트와 매도포인트

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포인트를 짚어 한 번 정리해 보면, 

매수포인트 : 매수포인트는 PIR이 평균을 하회할 때입니다. 서울의 경우 10이하로 떨어지면 매수를 고려해 보는게 좋겠다는 생각이 들만큼 좋은 그림이 나옵니다. PIR이 12와 8.5 사이에서 움직인다고 생각하면 어디가 매수를 고려할만한 시점인지 보입니다.

매도포인트: 월별 기준으로 보면 유독 PIR이 튀는 부분이 나오는데요. 이 시점을 매도포인트로 활용해 보는 것도 좋겠다는 생각이 듭니다. 11월~1월 사이, 6월~8월 사이가 바로 그 시기인데 흔히 생각하는 이사철을 앞둔 시즌입니다. 거래가 활발한 시기에는 가격도 뛴다는 당연한 이치를 데이터를 통해 확인할 수 있습니다. 부동산거래신고제도가 거래가 발생하고 나서 60일 이내에만 신고를 하면 되기 때문에 거래시점을 어디에 정확히 짚겠다는거보다는 추이를 보는 방법으로 활용하는게 좋을 것 같습니다.

전국 단위는 대상자료 자체가 많고 가격폭이 광범위하다 보니 가격이 뭉뚱그려져서 PIR이 큰 의미가 없어 보이기는 한데 지방의 PIR이 6 아래에서 움직이고 숫자가 점점 작아지고 있는걸로 봐서는 소득 증가 대비 상승율이 서울에 비해서 못한게 아닌가 하는 생각도 듭니다. 하지만, 같은 소득이라면 지방에서는 5~6년만 숨만 쉬고 돈을 모은다면 집을 장만할 수 있다는 희망을 발견할 수 있습니다(?)

그래프에 나오는 서울만 보고 판단하면 2009년부터 2013년까지 서울은 제 값을 받고 거래되는 시즌도 있었으나 오랜 기간동안 조정을 거쳤고 2013년부터 지금까지 꾸준한 상승국면이었다라고 보여집니다.

하지만, 이 그래프는 3분위 평균소득을 기준으로 가공한 내용이구요. 진짜 PIR을 확인하려면 평균소비성향을 제한 금액 기준으로 접근하는게 더 옳은 방법이 아닌가 합니다. 

제가 말씀드리고자 하는 것은 비율, 추이의 측면에서 활용법이고 평균소비성향도 소개해 드렸지만 4백만원을 받는 가구에서 평균소비성향이 80%가 나오는데 그렇게 치면 연간 모을 수 있는 돈이 9,600,000원 정도입니다. 연간 1천만원을 모으면 2억하는 집을 장만하기 위해서는 20년이 걸립니다. PIR은 20이 되겠죠.

그래서 YOLO(You Only Live Once)족이 최선인가 하는 생각도 드네요ㅎ 씁쓸합니다. 정리해 보면, 

1. 주식에서 저평가주를 고를 때 PER이 유용한 것처럼 부동산에서 저평가 주택 혹은 상대적으로 저렴한 시점을 판단할때도 PIR이 유용한 지표가 될 수 있습니다.

2. 주식에서는 충분한 성장을 담보한 경우 고PER도 괜찮을 수 있습니다. 반면, (2009년부터의 데이터로만 보면)부동산에서의 고PIR은 꼭지일 가능성이 높습니다.