노무현 전대통령 시절의 부동산, 주식시장, 금리 어떻게 움직였나

 문재인 정부를 노무현 정부의 2기로 보는 사람들도 있고 김대중 정부의 3기로 보는 사람들도 있고 그래서인지 정책도 인사도 과거의 흐름을 그대로 답습하는 것 아니냐는 의견도 많이 있습니다. 대표적으로 부동산 정책이 있을텐데요. 이미, 시행중인 종합부동산세를 제외하고는 나올만한 정책이 다 나오지 않았나 싶을 정도로 많은 정책으로 투기 세력을 잡고 집값을 안정시키고자 하는 노력을 현 정권에서 열심히 하고 있습니다. 이쯤에서 한 번 많은 사람들이 비슷하다고 하는 그 시절의 금리, 부동산, 주식시장은 어떻게 흘러갔을까 한 번 톺아 보려고 합니다. 비교할 지표가 3가지라서 순서대로 금리와 코스피지수 비교, 아파트 매매지수와 코스피지수 비교, 금리와 아파트 매매지수 비교 순으로 보겠습니다. 그리고, 마무리는 본원통화와 광의유동성의 흐름도 그래프로 찾아 볼 건데요. 이 본원통화의 상승추이를 보면 왜 오늘을 그냥 보내면 내일 내가 가진 돈의 가치가 하락할 수밖에 없는가 하는 실체적 진실에 다가갈 수 있을 것입니다ㅎ

 아파트매매가격지수는 2011년 6월을 100 기준으로 한 지수이기 때문에 참여정부 시절인 2003~2008년까지는 100을 하회합니다.

■ 금리와 코스피지수 비교

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 왼쪽이 금리고 오른쪽이 코스피지수 추이인데요. 2007년 말에 서브프라임 모기지로 촉발된 금융위기로 폭락하는 시점까지 포함되어 있네요. 금리는 2005년에 최저점을 찍고 다시 올리기 시작했습니다. 시기적으로는 2017년 현재는 아마 이쯤 어딘가에 있다고 보는게 좋을 것 같습니다. 이제, 금리인상 카드를 만지작거리고 있을테니까요. 미국이 금리를 여유있게 긴 호흡으로 올리고는 있지만 이미 오름세로 전환을 한 상태라 우리나라도 어느 시점에는 변화가 있을 것이기 때문에 2005년 즈음을 지금 시점과 비교하면 주가는 앞으로 오를 여지가 있을 수도 있겠다는 생각을 할 수 있습니다. 예전에도 한 번 다뤘던 적이 있는데 금리를 올린다는 것 자체가 경제상황이 좋다는 반증으로 해석이 되기 때문에 상승여력이 있다고 판단하는 것입니다. 물론, 틀릴 수도 있습니다만 역사는 항상 반복된다는 것을 감안하면 그렇게 해석할 수 있겠습니다.

■ 아파트매매가격지수와 코스피지수

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 통계적으로 주택가격은 증시를 후행하는 흐름을 보이는데요. 이 경우도, 역사적인 흐름과 비슷하게 흘러 갑니다. 증시는 2007년을 기점으로 2009년까지 반토막 이상이 날 때까지 줄기차게 하락을 했는데 주택가격은 후행해서 상대적으로 완만한 하락을 경험했습니다. 어쨌든, 여기서 짚고 넘어가야 할 것은 참여정부 시절에 만들어졌던 많은 부동산 대책이 실효를 거두지 못했다는 점입니다. 부동산보유세의 일환인 종합부동산세가 도입된 것도 이 참여정부 시절인데요.  이 시기에 아파트매매가격 지수 기준 33% 정도가 올랐습니다. 궁금하면 못 참아서 또 준비했습니다. 그럼, 참여정부 시절 이후에는 어떻게 됐는가, 아래 그림을 한 번 보겠습니다.

 2008년을 기점으로 2012년말까지 주택시장도 조정을 받는 것을 확인할 수 있습니다. 광역시 아파트는 조정을 살짝 받고 2012년까지 광폭으로 올랐는데 서울은 계속 조정을 받았네요. 이 뒷부분의 해석은 글이 또 길어져서 나중에 다뤄 보기로 하고 금리와 아파트 가격을 중심으로 또 보겠습니다.

 ■ 금리와 아파트매매가격지수 비교

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 증시와 비슷한 흐름을 보입니다. 금리를 올릴수록 가격이 되려 상승하는 것을 볼 수 있는데요. 정책보다는 금리와 국제정세가 더 부동산과 증시의 가격에 큰 영향을 미쳐 왔다는 추측을 해 볼 수 있는 대목입니다. 참고로 본원통화와 광의 유동성 비교자료를 한 번 보겠습니다.

 본원통화와 광의 유동성 수치에 대한 자세한 해석은 다음에 해보기로 하고 시중에 풀린 현금의 양이 얼마나 증가해 왔는가로 간단히 해석을 해 보면 될 것 같은데요. 본원통화 기준으로 150조 정도가 풀려 있고 광의 유동성 기준으로는 4,400조 정도가 풀려 있습니다. 2003년 참여정부 초기와 비교하면 각각 4.4배, 3.2배 늘어난 수치입니다. 돈이 풀리면 자연스럽게 제가 2003년에 가지고 있던 1,000원의 가치는 기하급수적으로 떨어질 것인데요. 이렇게, 엄청난 양의 유동성은 금리의 변화나 서브프라임 모기지같은 예기치 않은 시장에 대한 충격이 가해지지 않는 이상 정책만으로 잡혀질지 의구심이 드는 대목이라 소개해 드렸습니다.

 이번 정부도 이런 사실에 대해 알고 있을테고 부동산 정책이 실효를 거두리라는 기대보다는 부동산 정책을 현실화시키려고 노력하는 것이 아닌가 하는 생각도 들구요. 인플레이션도 통화 증가량도 다 알고 있는데 일단, 투기세력이 마음 먹고 흔들면 흔들어지는 그런 기형적인 시장을 내버려 두지 않겠다는 의지 정도로 해석을 하는게 좋지 않을까 싶습니다.