8·2 부동산 대책으로 보는 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역의 의미와 효과

 부동산 관련 대책이 또 나왔습니다. 6·19 부동산대책이 나온지 불과 1달이 조금 넘은 시점인데 부동산 시장이 규제를 뚫고 과열 조짐이 보이자 발빠르게 또 대책을 내놓았습니다. 이번 부동산 대책은 3가지 정도로 요약해서 보면 이해하기 쉬울 것 같은데요. 일단, 이번 대책의 함의를 개인적으로 평가해 보면 돈이 있는 실수요자만 살기 좋은 지역에 집을 사라 정도로 요약할 수 있겠습니다. 

순서

1. 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역의 의미

2. 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역의 적용지역

3. 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역의 적용효과

 차례대로 살펴 보겠습니다.

 1. 의미

  a. 투기과열지구: 주택법에 따릅니다. 투기가능성이 있어 보이는 대상을 지구로 묶는다는 의미입니다. 세부요건은 결정하는 사람의 몫이라 넘어가구요. 주택법에 따르기 때문에 전매제한, 청약, 재건축 등 주택 관련 규제를 적용합니다.

  b. 투기지역: 소득세법에 따릅니다. 투기과열지구와 유사한 이유로 지역을 지정합니다. 지정에 관련한 세부요건은 역시 그들의 몫이라 넘어가구요. 소득세법에 따르기 때문에  양도세, 대출 등 금전적인 규제를 적용합니다.

  c. 조정대상지역: 주택법에 따릅니다. 조정이 되는 대상이 꽤 광범위합니다. 주택법과 소득세법에 관련된 규제를 골고루 적용받습니다.

 적용되는 지역의 범위가 조정대상지역(40개 지역)>투기과열지구(27개 지역)>투기지역(12개 지역) 순으로 적어집니다. 반대로, 투기지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 효과를 다 적용받는 영광을 차지했습니다.

 2. 적용지역

 표로 한 번 만들어 봤습니다. 정부에서 공개한 자료는 썰로 길게 풀기도 했고 다이어그램을 본래의 목적과 다르게 해석이 될 수 있게끔 만들어 놔서 표로 정리해 보면 다음과 같습니다.  

적용지역	적용효과
서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종	투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
서울(구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진), 과천시	투기과열지구, 조정대상지역
성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄 2, 부산(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)	조정대상지역

 아래에 설명할 적용효과 중 서울 11개지역과 세종은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 효과를 모두 적용받는다는 의미죠. 부산같은 경우는 아직 조정대상지역에 머물러 있습니다. 정부에서는 거품이 빠지는걸 노렸지만 풍선효과가 재연될 가능성이 높은데요. 서울 주변 신도시 중 아직 지정이 되지 않은 곳이나 대전, 대구, 부산 등 규제를 비껴간 대도시가 풍선효과의 덕을 보게 될 수도 있겠네요. 

 3. 적용효과 

 이렇게, 적용지역을 구분해서 놓고 보면 내가 사는 지역 혹은 내가 살고 싶은 지역에 어떤 규제가 들어갈지 쉽게 감이 올 것 같습니다. 적용효과는 정부에서 공개한 자료를 대신합니다.

	조정대상지역	투기과열지구	투기지역
기존	▪청약1순위 자격제한 -5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자      -세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자   ▪민영주택 재당첨 제한   ▪재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)		▪양도세 가산세율 적용 -1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p       ▪주담대 만기연장 제한       ▪기업자금대출 제한       ▪농어촌주택취득특례배제 -농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함
	▪전매제한 -소유권이전등기시(서울, 과천·광명) /1년6개월(성남)   ▪단기 투자수요 관리 -중도금대출보증발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리   ▪LTV, DTI 10%p 하향 (투기과열지구·투기지역外)	▪전매제한 -소유권이전등기시   ▪재건축 조합원 지위양도 금지(조합설립인가 후)   ▪민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시
신규 추가   또는   효과 강화   (8.2 대책)	▪청약1순위 자격요건 강화 -청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상   ▪가점제 적용 확대(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%)   ▪오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)		▪주담대 건수 제한 -차주당1건 → 세대당1건
	▪양도세 가산세율 적용 -2주택자 +10%p -3주택자 이상 +20%p   ▪다주택자 장기보유특별 공제 적용 배제   ▪1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화   -2년 이상 거주요건 추가   ▪분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용	▪재개발·재건축규제정비 -재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시)   -정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년)   -재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화   ▪거래 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화   -거래가액 3억원 이상 주택
		▪LTV·DTI 40% 적용(주담대1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)

 지난 6·19 부동산대책이 나오고 난 뒤에 오피스텔 분양권이 또 난리났다는 얘기가 들리더니 바로 또 건드리네요ㅎ 청약1순위 자격요건 강화로 인해서 가용한 청약통장 수도 꽤 줄어들테고 일부 투기지역에 한해서지만 주택담보대출도 제한을 한다고 합니다.

차주당1건 → 세대당1건의 의미: 세대내에 남편과 아내가 있는데 남편이 차주, 즉 빌리는 사람이 되면 주택담보대출을 하나 빌릴 수 있고 아내가 차주가 되면 하나 빌릴 수 있고 해서 2번도 가능했는데 이제 세대당1건으로 제한을 하기 때문에 한 세대에 묶여 있으면 무조건 주택담보대출은 한 번만 가능하게 된 겁니다. 

 이번 대책을 분석해 보면 몇 가지 정부의 부동산에 대한 시선을 엿볼 수 있습니다.

1. 수도권의 아파트에 투기해서 부동산 가격을 요동치게 만드는 세력을 막겠다.

2. 살기 좋은 지역(조정, 투기과열, 투기지구등으로 선정된 지역)에는 실수요자가 집을 하나만 들고 살아라.

3. 재개발, 재건축, 분양에도 실수요자만 접근해라. 과도한 프리미엄으로 인한 가격 불안정은 좌시하지 않겠다.

 첫째도 실수요자, 둘째도 실수요자 그야말로 실수요자 중심의 정책으로 신경쓴 흔적이 보입니다.

 하지만, 이 정도 규제라면 이미 돈이 많은 사람들에게는 크게 해당사항이 없어 보이긴 합니다. 오히려, 실수요자가 반사적인 피해를 보게 되는 경우가 많을 것 같습니다. 대출을 무리해서 끼더라도 서울 중심으로 진입해 보려던 실수요자에게는 악재인 셈입니다. 흔히 얘기하는 갭투자같은 경우는 타이밍만 맞으면 굳이 대출을 하지 않아도 되고 대출 규제로 인해 월세가 되려 전세로 돌아설 가능성이 높아졌네요. 저금리를 이용해서 투자 목적으로 매입한 사람들도 대출을 끼고 월세로 이자를 상쇄하면서 투자한 사람들이 많이 있을텐데 이제 규제 지역에 해당되는 경우는 다 전세로 돌려야 될 상황으로 보입니다. 그런 의미에서 규제가 일관성있게 계속되지 않는다면 자본주의 원리에 규제가 파묻히는 경우가 생기지 않을까 우려되네요. 

 분양권 전매시 양도세율 50%를 일괄 적용하는 부분은 적용시기가 2018.4.1.부터인데요. 해당지역에 투기 목적으로 여러 개의 분양권을 들고 있던 사람들에게는 정말 핵폭탄같은 일이 될 것 같습니다. 보통, 분양하고 나서 입주까지 3년 정도 걸린다고 가정하면 2년 뒤부터는 일반세율로 적용이 되기 때문에 과세금액이 적어져서 분양권 거래가 활발해지는데 한참 분양이 활발했던 시점이 2년전이라 지금 시점에 분양권 거래가 슬슬 시작될 타이밍입니다. 이제 처분을 위한 유효기간을 정부가 정해준 셈이 됐습니다. 분양권 물량이 봇물 터지듯이 터지겠네요. 유효기간이 지난 분양권은 다운계약을 통해서라도 처분할 움직임이 있을테구요. 그런 면에서, 규제만으로 끝날 것이 아니고 감독의 역할도 커 보입니다.