서울권 9억원 아파트 전세, 월세 투자 시뮬레이션으로 보는 투자, 투기의 단상

 서울권 9억원 아파트를 전세, 월세로 세팅하는 시뮬레이션을 통해 기대수익은 어떻게 되며 들이댈 필요성이 있는건지 한 번 짚어 보겠습니다. 부동산 관련 정책이 강력하게 나오면서 실수요자는 물론이고 소액으로 투자를 해 보려고 하던 사람들까지 넋놓고 지켜봐야 하는 상황인데요. 실제, 부동산 시장도 급격히 위축이 되는 모습입니다. 이 와중에 국토부 실거래가를 기준으로 한 매매가와 전세가의 갭을 이용해서 투자하는 대담한 시뮬레이션을 한 번 진행해 보려고 합니다.

 이전 포스팅 중에 건강인을 활용해서 아이들의 건강검진 문진표 작성하는 법에 대해 알아본 적이 있는데요. 이렇게, 막상 스스로에게 닥친 일이 아니면 그렇게 관심있게 쳐다볼 일이 없기 때문에 건강보험공단에서 이런 사이트도 운영하고 있었냐는 놀라움을 닥치고 나서야 가지게 됩니다. 부동산도 같은 흐름에서 해석할 수 있는데요. 제가 이른바 욜로(YOLO)족이라고 가정을 하면 치솟는 집값을 쳐다볼 일이 거의 없을 것입니다. 왜냐하면, 변두리에 적당히 월세를 내면서 내 월급 수준에 맞춰 즐길 수 있는 현 상황만 유지할 수 있으면 되니까요. 하지만, 아이가 생기고 집을 넓히고 싶다는 욕구가 생기기 시작하면 부동산을 쳐다 보는 시선이 달라질 수 있습니다. 아이 교육에 좋고 육아하기 좋은 위치에 있는 입지 좋은 곳의 집에 들어가려고 알아 보니 가격은 이미 천정부지로 뛰어 있는 상태거든요. 이렇게, 막상 제 발등에 불이 떨어지면 그제야 다른 풍경이 눈에 들어오는 경우가 많은데요. 부동산 가격은 이런 욕구 즉 수요와 공급의 균형에서 정해지는게 상식적입니다.

 PIR에 대해서도 이전에 언급한 적이 있는데 전국 평균 소득 중 3분위 평균 소득으로 계산을 해 보면 30평대 9억원 아파트에 입성하기 위해서는 밥도 안 먹고 숨만 쉬고 들어오는 돈을 다 모으면 20년 정도면 가능합니다. 20년 뒤가 되면 물가상승률을 3% 복리로만 계산해도 현재 9억원짜리 아파트는 16억원이 될테니까 또 다시 자금계획을 세우고 숨만 쉬고 돈만 모아야 가능할 일입니다.

자, 이제 여기서 생각을 해 보겠습니다. 내가 굳이 강남3구에 들어가서 아이를 키우면서 20년, 30년 자금계획을 세워가며 그 곳에서 살 것인가, 아니면, 내 소득에 맞춰서 감당이 되는 지역에서 소비와 지출 균형이 맞는 선에서 재미있게 살 것인가 하는 것이죠. 전국의 모든 아이 가진 엄마들의 미래와 욕구가 강남에만 집중이 되어 있다면 자연스럽게 해당 지역의 집값이 떨어지는 일은 결코 없을 것입니다. 아무리 정부에서 드라이브를 건다고 하더라도 말입니다. 오히려, 살기 좋은 지역의 전형적인 지역 인프라를 모듈화해서 해당 모듈을 여러 지방, 미개발 지역 등에 도입하는 것이 더 좋은 방법이 아닌가 하는 생각도 드네요.

 그래서 말입니다. 서울의 중심 강남권에 현재 매매가와 전세가를 기준으로 전세와 월세를 세팅했을 때 기대수익이 얼마가 되는지 한 번 생각해 보려고 합니다. 실수요자의 입장이 아니라 투자자의 입장에서 봤을 때 어떤 정도의 계산이 나와야 접근이 되는가 하는 생각을 해 보는 것입니다. 강남3구에 속하는 지역의 35평에 9억원하는 아파트를 예를 들어 세팅해 보도록 하겠습니다.

 ■ 9억원 아파트 전세 세팅 시뮬레이션

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1.  9억원 강남권 35평 아파트 전세세팅

  a. 매매가격: 925,000,000원

  b. 취득세: 32,375,000원

  c. 중개보수비: 15,000,000원(매매 9백만원 + 전세 6백만원)

  d. 전세가격: 750,000,000원

  e. 기타등기비용 및 수리비: 20,000,000원

  f. 실제투자금액: 242,375,000원

2. 3년이 흐르고 흘러 이 아파트가 11억으로 뛰었다고 가정을 해 보겠습니다.

  a. 양도가격: 1,100,000,000원

  b. 중개보수비: 10,890,000원

  c. 양도세: 50,000,000원(4,400만원 정도가 나오나 8·2 부동산 대책을 반영하면 3주택 이상자 20% 양도세 초과반영하고 투입비용을 공제해 주는 것을 대충 감안한 금액)

  d. 주택보유세(재산세, 종합부동산세): 10,000,000원

3. 수입정산

  a. 전세가와 투자원금을 제외한 시세차익: 175,000,000원

  b. 투입비용총액: 138,265,000원

  c. 실수익: 36,735,000원(a-b)

  d. 수익률: 21%(연단위 환산시 7%)

 강남 갭투자는 연간 물가상승률을 5%로 가정하면 3년동안 복리로 오를 경우 위 가격처럼 11억이 될 수도 있습니다. 여기에다가 위 수익률을 연단위로 환산하면 7% 정도가 나오는데요. 은행수익률보다는 훨씬 괜찮은 수준입니다. 각종 규제로 인해서 현 가격을 유지하거나 떨어지면 답이 없지만 집값이 매년 5% 정도씩 오른다면 괜찮은 투자일 수도 있겠습니다. 

 월세수익으로 한 번 세팅해 보겠습니다.

 ■ 9억원 아파트 전월세 세팅 시뮬레이션

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1. 5억 전세에 월세 80만원, 투자금 위와 비슷하게 세팅 1억 7천 5백

  a. 매매가격, 취득세, 중개보수비, 기타등기비용 및 수리비 등 동일하게 세팅

  b. 투자원금 1억 7천 5백

  c. 잔액 2억5천은 은행 대출 연리 4% 가정: 월이자 83만원

  d. 월세수입: 800,000원

  e. 월세중개보수: 2,320,000원

2. 3년 유지 후 동일하게 11억에 처분한다는 가정

  a. 보증금과 투자원금, 빌린돈을 제외한 시세차익: 175,000,000원

  b. 3년간 이자에 월세 차익: 29,880,000원 - 28,800,000원 = 1,080,000원 수입

  c. 투입비용총액: 134,585,000원

  d. 실수익: 41,495,000원

  e. 수익률: 23%(연단위 환산시 8%)

 원리금을 바로 갚지 않는다는 가정하에 이자만 갚을 수 있는 조건이라면 월세가 수익률이 더 좋게 나오네요. 월세수입을 통해서 얻은 수익은 미미하고 시세차익에서 온 수익이 대부분이네요. 현재는 대출이 원리금을 바로 갚게 되어 있기 때문에 원리금 전체를 반영하면 투자처로는 수익률이 뚝 떨어질 것입니다. 조건을 동일하게 하지 않고 보증금을 제외한 차액을 모두 제 돈으로 투자를 했다고 가정하면 연 수익률이 대략 4.2% 정도가 나오네요. 

 그럼, 3년동안 보유했을 때 손해를 보지 않으려면 최소한 얼마가 올라야 하나로 문제를 전환해 보겠습니다. 

▶ 전세일 경우: 128,265,000원

▶ 월세일 경우: 124,585,000원

 흔히, BEP라고 하는 Break Even Point 즉, 손익분기점은 위 금액이 됩니다. 그 이상 오르지 않으면 남 좋은 일만 하고 오히려 마이너스가 나게 되는 것입니다. 

 정리해 보면 현재 정부에서 드라이브를 걸고 있는대로 부동산 시장이 안정화되고 가격이 오르지 않는다면 강남은 투자처로는 크게 매력적이지 않다는 결과가 나옵니다. 손품 팔고 임장 가고 협상하고 그 일련의 과정을 겪으면서 굳이 은행이자만큼 혹은 조금 더 받기 위해 부동산 가격 조정의 위험을 안고 투자를 한다는건 어불성설인 셈입니다.  투자수익률로만 따지면 공인중개사 자격증을 따는게 훨씬 유리해 보입니다. 보증금으로 쥐고 있어야 할 갭에 해당하는 금액외에 위 돌이킬 수 없는 위 매몰비용을 고려하면 최소한 3억은 있어야 투자 혹은 투기가 가능하네요. 

 위에서 예를 든 수준의 돈은 없어 투자자 놀이를 한 번 해 봤습니다. 투자자의 눈으로 보면 확실히 이번 정부는 굉장히 위협적인 정책을 쏟아내고 있는 것 같습니다. 투자를 하게 되면 기대수익률이 있을텐데 그 수익률에 맞춰지지 않는 상황이 된 셈이거든요. 시장은 항상 뜨거워졌다가 식었다가를 반복하고 있는데 정부가 불수위를 조절한다고 따뜻한 수준이 유지되는가 하는 문제인거죠. 요즘 갭투자에 대한 지탄이 뜨겁게 쏟아지고 있어서 과연 갭투자 혹은 월세 투자하면 기대수익률이 얼마나 될까라는 궁금증에서 시작해 봤는데요. 더 많은 궁금증이 생겼습니다.

▶ 이들이 선점하고 있는 물량이 쏟아진다고 해서 집값이 떨어지면 기존의 실수요자들이 좋아할까?

▶ 집값의 안정성이 떨어지면 과연 집을 사려고 할까?

▶ 근본적인 소득의 성장 없이 집값만 떨어진다고 해서 구매력이 생길까?

▶ 집은 투자의 대상이 아니라고 못 박았는데 임대사업자 혹은 부동산 매매사업자로 등록해서 사고 판다면 투자인가? 투자와 투기의 구분은 사업자등록으로 갈리는 것인가?