내집마련의 시작 아파트 적정가 파악 및 협상 방법

 그간, 통계적 수준에서 부동산 시장이 어떻게 움직이는가 위주로 알아봤는데 실수요자 입장에서 아파트 내집마련할 때 적정가를 알아보는 방법을 생각해 보려고 합니다. 실수요자의 입장에서 할 수 있는 고민 그리고 그 고민이 현실화되었을 때의 상황을 먼저 정리해 보고 어떻게 알아 봐야 적정가를 알 수 있을까까지 순서대로 정리를 해 보겠습니다.

■ 실수요자의 고민

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 실수요자의 고민은 항상 똑같은 거 같습니다. 그 동안 나는 마이너스의 손이었는데 내 집마련한답시고 집을 장만했는데 집값이 떨어지면 어떻게 하지?라는 생각이죠. 이 고민은 몇 가지 측면에서 생각을 해 보면 해결이 되는데요. 

1. 1주택은 부동산 가격의 등락에 큰 영향이 없다

 1주택은 부동산 가격의 등락과는 크게 무관합니다. 1억하던 집이 1억 2천을 호가한다면 옆에 있던 집도 비슷하게 올라서 1억 2천을 호가하고 있을거구요. 1억하던 집이 8천만원으로 떨어졌다면 옆 동네 있는 집도 2천만원 정도 떨어졌을 것이기 때문에 어느 시점에 이사를 가든 실수요자의 입장에서는 크게 영향이 없습니다. 1억 6천으로 오르든 2억으로 오르든 또 비슷한 입지의 아파트로 이사를 가려면 결국 같은 값을 줘야 하기 때문에 1주택을 차고 앉아 있으면서 집으로 돈 벌었다고 하는 것도 사실상 무의미한 계산이거든요. 부동산, 주식 공히 내 주머니에 현금이 들어오지 않는 이상 돈을 번 것이 아니니까요. 다만, 입지에 따른 가격상승에는 지역별로 차이가 있으므로 타이밍을 기가 막히게 잘 맞추면 계속 오르는 지역으로 메뚜기 뛰듯이 다니면서 차고 앉은 집값의 상승은 노려볼 만합니다. 

2. 아파트, 빌라, 주택 어디가 좋을까?

 요즘 젊은층에서 유행하는 말로 워라밸이라는 단어가 있습니다. 워킹, 라이프, 밸런스를 줄여서 워라발 혹은 워라밸이라고 쓰는데요. 일과 생활의 균형이 일자리 선택에 중요하다는 의미에서 많이 회자되고 있습니다. 아파트, 빌라, 주택의 선택은 바로 이 워라밸 측면에서 고민해 보는게 좋을 것 같습니다. 몇 가지 비교를 해 보겠습니다.

집주인이 신경써야 할 것이 많은 순서(시스템화가 덜 된 순서): 주택>>빌라>>아파트

집의 독립성이나 자유로움: 주택>>빌라>>아파트

부동산 가격 안정성: 아파트>>빌라>>주택

  입지를 넣으면 변수가 더 다양해지겠지만 일반적으로 이렇게 보고 판단하면 될 것 같습니다. 나는 돈도 싫고 내 가족의 편안함과 자유로운 공간 활용이 우선이고 층간소음은 딱 싫다라는 생각이면 교외에 주택을 지어 살면 되구요. 그래도, 입지가 조금 있는 곳에서 인플레이션 헷지도 조금은 가능하지만 현재 버는 돈에서 부담가는 수준은 아닌 곳에서 살고 싶다고 생각하면 빌라에 가면 되구요. 일단, 집값 떨어지는 건 못 보겠고 공동생활하는 것도 크게 상관없고 주변에 인프라 구축이 잘 된 곳에 살고 싶다고 생각한다면 입지 좋은 아파트가 최선일 것입니다. 

 대개는 부동산 가격 안정성을 이유로 아파트를 선택하지만 아이들의 자유로운 공간 확보를 우선시 여기는 분들도 많이 있더군요. 개인의 철학과 맞닿아 있는 부분이라 취향에 맞게 선택하는게 좋을 것 같습니다.

■ 아파트 적정가 알아보기

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 가격은 매수자와 매도자의 심리싸움에서 완성이 됩니다. 그래서, 누가 더 많은 정보를 가지고 있는가가 유리하게 작용할 수 있는데요. 주식과 부동산 공히 매물대가 두꺼우면 즉, 파는 사람은 많은데 그보다 사는 사람이 더 많지 않으면 가격이 오를 수 없고 매물대가 얇아도 즉, 파는 사람이 없어도 사는 사람이 적으면 가격이 떨어지는게 당연합니다. 이 균형에서 가격이 형성되는데요. 그래서, 파는 사람은 가격을 올려서 내놓고 사는 사람은 그보다 가격을 깎으려고 합니다. 

 그럼, 사는 사람 입장에서는 실제 거래된 가격이 얼마인지를 알면 유리할텐데요. 그리고, 움직이는 추세를 알고 있다면 더 협상의 여지가 생길 것입니다. 먼저, 네이버 포털에서 부동산 매물 검색을 한 번 해 보겠습니다. 

 7억에서 7억 1천만원 수준에서 매물이 다양하게 나와 있습니다. 이제 실거래가를 살펴 보겠습니다. 실거래가는 다양한 방법으로 조회할 수 있는데요. 가장 간단한 방법은 예전 포스팅에서 소개해 드렸던 호갱노노 어플 혹은 홈페이지에서 해당 지역 아파트를 조회하는 방법입니다. 

호갱노노 활용 조회 방법 포스팅 바로가기

 8월에는 실거래가 없고 7월에는 6억 7천만원에 거래된게 최고가입니다. 부동산 매물로 나온 가격과 4천만원이나 차이가 나네요. 가격을 띄워 놓고 조정을 거치면서 가격 상승을 유도하는 것 같은데요. 매물이 많아지거나 거래가 안 되면 가격이 떨어질 가능성이 높겠네요. 정부의 부동산 대책 이후로 거래가 없는 걸로 봐서 매수인, 매도인 모두 눈치를 보고 있는 시점인것 같습니다. 이사가 급하지 않다면 부동산에 실거래가에 맞춰 달라고 질러 보는것도 좋은 전략입니다. 

 이렇게 실거래가와 부동산에서 내놓은 가격에 차이가 심한 경우가 대부분이기 때문에 꼭 2가지 경우를 확인해 보고 가격협상에 들어가야겠습니다.

■ 임장 및 협상

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 부동산을 실제 현장 답사해 보는 것을 임장이라고 하는데요. 위 데이터를 손품을 팔아 가지고 있다고 하더라도 실제 현장에 가보면 다른게 보이는 경우가 많습니다. 이를테면, 어떤 동은 대로가에 있어서 가격대가 조금 떨어진다던가, 베란다 전망이 막혀 있어서 가격 차이가 난다던가, 기차가 지나 다녀서 가격 차이가 생긴다던가, 남향인데 옆동에 가려서 햇빛 드는 시간이 다르다던가 하는 디테일한 부분의 차이가 보이거든요. 황당해 보일수도 있지만 이런 점 때문에 같은 아파트 내에서도 가격 차이가 생깁니다. 이런 디테일한 부분이 또 협상의 단서가 될 수도 있기 때문에 자세히 물어보고 가격 협상의 카드로 삼아야 합니다. 제가 방문했던 어떤 곳은 브랜드 아파트인데 창호가 제대로 마감이 되지 않아 틈새에서 빛이 새어 들어오는 경우도 있었고 베란다에 빗물이 들어오는걸 제대로 관리하지 못해 베란다 천정에 곰팡이가 슬어 있는 등 여러가지 흠결로 지적할만한 곳이 많이 있었거든요.

 그리고, 포털에 등록된 매물 외에도 부동산에만 따로 집주인에게 부탁을 받아 들고 있는 집이라던가, 미처 등록을 못했던 집, 급매물 등 다양한 상황이 발생할 수 있기 때문에 임장을 꼭 하면서 협상거리를 마련해 보는 것이 좋습니다. 

 정부가 실수요자를 위한 판을 너무 잘 깔아주고 있어서 그 이전에도 실수요자 입장에서는 사는게 가장 주효한 전략이라고 생각했는데 더 좋은 환경으로 가지 않을까 싶습니다. 아무데나 찍어서 예를 들었더니 딱히 현실성 없는 아파트를 골라서 예를 들었다는게 맹점이긴 한데 직장과 가깝고 입지 좋은 지역에 감당이 되는 수준의 아파트에 들어갈 생각이라면 이런 방법으로 협상을 해서 적절한 가격에 사는게 좋은 전략이 될 것 같습니다. 

 내집마련을 위해 아파트 적정가 파악하는 방법 알아 봤습니다.