아파트 미분양 어디까지 왔나

 오늘은 아파트 미분양 현황을  간단하게 다뤄 보려고 합니다.

 먼저 용어를 정리하고 들어가면, 

 ▶ 미분양: 주택법 제38조에 따라 사업주체가 건설, 공급하는 공동주택 중 입주자모지공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 이후에도 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택

 ▶ 준공후 미분양: 사용검사 후에도 분양되지 않는 주택

 ▶ 사용검사: 주택건설 사업계획 승인을 받아 건축한 건축물이 승인내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고, 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용, 수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분

 ▶ 시공사: 토목이나 건축 등에 관한 일을 시행하는 회사

 ▶ 시행사: 어떤 제도나 법령의 효력을 현실적으로 발생시키는 일을 행하는 회사

 위 자료는 통계청에서 손쉽게 미분양 현황 자료로 조회할 수 있는 데이터로 가공한 겁니다. 저는 제가 관심이 있는 지역을 추려서 그래프로 만들어 봤습니다. 이 외에도 준공 후 미분양호수도 조회를 할 수 있는데 지역별로 조사하다 보니 용인이 어마어마한 수치를 유지하고 있더군요. 뉴스를 보니 '미분양 무덤'이라는 표현까지 쓰고 있습니다.

 흐름을 보면 2007년 금융위기 때 급증했던 미분양 물량이 2016년까지 드라마틱하게 소진되고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 부동산의 훈풍이 시작됐던 2009년부터 보면 미분양 물량이 줄어드는 변곡점이었던것 같구요. 미분양이 소진되는 시기와 아파트 가격이 상승한 시기가 어쩌면 저렇게 맞아 떨어지는지 참고로 활용할만한 자료인것 같습니다. 

 반면, 서울이 얼마나 안정적으로 물량을 소화하고 있는지 보면 투자를 고려한다면 서울을 보라는게 맞는 소리같기도 합니다. 또, 대구와 부산을 비교해 보면 대구가 왜 뒤늦게 시동이 걸렸나를 어림짐작할 수 있을 것 같습니다. 2008년, 2009년이면 부산보다 인구가 백만이 더 적었던 시절인데 미분양은 거의 2배 가깝습니다. 실제, 부산은 물량이 소진되는 2008년부터 2011년까지 전성기를 누린 반면 대구는 2011년 이후부터 그 바톤을 이어받아 오르는 흐름을 보였습니다. 부산의 경우는 2013년까지 살짝 주춤했었구요. 그래프에서 보는 것과 같이 그 물량이 소진되면서 다시 전성기를 맞이하는 모습입니다. 요즘 대연혁신지구나 해운대 센텀쪽은 실거래가 기준으로 평당 2천을 왔다갔다 하거나 상회하고 있죠. 

 비교해서 평가해볼만한 자료가 많은데 소화력을 제대로 보려면 멸실주택 추이나 착공실적 등과 연계해 보는게 좋을것 같은데요. 그건, 다음에 한 번 노려보도록 하겠습니다ㅎ 작년 12월까지의 자료를 보면 경남, 경북의 미분양 물량이 갑자기 급증하는 걸 볼 수 있습니다. 실제, 현장에 가보면 지역별로 차이가 있긴 하지만 마이너스피를 수천만원까지 얘기하는 지역이 있을 정도입니다. 

 워낙 여러가지 요인이 작용하지만 해당지역에 뚜렷한 호재가 없으면 물량을 소화하기 힘들겠죠. 아직 2007년 수준의 가파른 미분양 수치는 아니지만 2015년, 2016년의 착공실적을 보면 왜 많은 사람들이 2018년, 2019년을 두려워하는지 알 것도 같습니다.

 하지만, 말 그대로 워낙 여러가지 요인이 작용하니까요. 각자의 기준을 두고 잘 판단해 봐야할 것 같습니다. 다음에는 착공실적을 한 번 다뤄보겠습니다.