DTI, LTV, DSR 대출 규제 관련 용어 톺아보기

대선이 코앞이라 여러 정책에 관련한 뉴스가 올스톱되어 있는 상태긴 하지만 부동산 과열, 개인 부채 증가 등을 이유로 정부에서 대출규제 관련 정책을 내놓은지가 꽤 됐습니다. 앞으로 새로운 정권이 서고 나면 역시 서민을 위한, 대중을 위한 정책을 펼칠 가능성이 큰데 부동산의 높은 가격이 문제라면 가격을 낮추기 위해서 다양한 정책을 고민하고 쏟아내기 시작할 것입니다. 

11.3 부동산 대책

 

2016년 작년 11.3 부동산 대책은 그 중에 하나라도 볼 수 있는데요. 요지는 분양권 투자해서 프리미엄 받지 말고 실거주 목적으로 사는 사람만 신청해라였습니다. 내용을 요약하면,

1. 수도권, 경기도 일부 지역의 전매제한기간 강화

2. 1순위 제한: 세대주가 아닌 자, 5년 이내 당첨자, 2주택이상 소유자

3. 재당첨 제한: 기존의 재당첨 제한 요건에 추가로 조정. 서울, 경기, 부산, 세종 등이 포함되었습니다.

4. 1순위 청약일정 분리: 당해지역 거주자와 기타지역 거주자 청약일정을 구분해서 받는 것으로 변경되었습니다.

이와 같이 과열지역에 대해서는 당해지역에 사는 세대주이면서 2주택이상 소유하지 않은 사람을 대상으로만 당첨 가능성이 높게 바꾼 거죠.

투기과열지구 지정의 영향

투기과열지구 지정같은 카드도 만지작거린다고 했는데 언제 될지 모르겠습니만 투기과열지구 지정이 되면 어떤 변화가 생기는지를 짚어보면

1. 분양권 전매 제한

2. 5년 이상 무주택자 우선 공급

3. 청약 1순위 자격 제한

4. 조합원 지위 양도 금지

5. LTV·DTI 규제 강화

등의 변화가 생긴다고 합니다. 일부용어는 당췌 무슨 소리인지 이해가 가지 않아 자세히 이해를 해보려고 알아본 내용을 남겨 보려고 합니다.

DTI의 의미

DTI는 Debt To Income. 쉽게 말하면 연간 벌어들이는 수입에서 얼마나 많은 빚(원금과 이자)을 지고 있는가를 나타낸 비율이라고 보면 되겠습니다. 우리말로 총부채상환비율이라고 하는데요. 예를 들어, 총소득이 5천만원인 사람의 연간 원리금 상환 총액이 2천5백만원이라고 하면 DTI는 딱 50%가 되는 것이죠. 그래서 DTI를 40%로 규제한다고 하면 연소득이 5천만원인 사람한테는 연간 원리금 상환액을 총 2천만원까지만 제한해서 대출해주겠다는 의미가 됩니다. DTI 비율을 줄이겠다는 이야기가 나오면 부동산 투자를 목적으로 대출을 하는 사람들의 심리가 위축되는게 이해가 갑니다. 팁이 있다면 이 방정식을 잘 활용하면 되는데요. 연간 소득에서 연간 원리금 상환이 차지하는 비율을 뜻하는 것이기 때문에 대출 기간을 20년, 30년 장기로 하면 대출한도를 조정할 수 있습니다.

DTI를 40%로 규제한다고 해도 20년 대출을 하면 연간 원리금 상환액이 2천만원까지 가능하기 때문에 이자율에 따라 2~3억까지는 대출이 가능한 셈입니다. 물론, 이 대출금액은 주택담보 대출 원리금에 신용대출, 자동차 할부 등 다른 대출의 이자만 더한 금융부채를 모두 포함한 기준이기 때문에 실제 적용되는 금액은 개인마다 차이가 날 겁니다.

DSR은 DTI의 업그레이드 버전?

DSR은 Debt Service Ration를 줄인 말로 DTI와 유사하지만 연간 전체 금융부채 상환액의 기준이 업그레

이된 버전입니다. 총부채원리금상환비율이라고 하는데요. 금융당국에서 2019년부터 은행권에 이 기준을 전면 도입한다는 방침을 내놨다고 합니다. 이 기준이 적용되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출 원리금까지 합산해서 대출 가능 여부를 판단하게 됩니다. 국민은행이 앞장서서 도입을 하기로 했는데요. 모든 금융권 대출 중 연간 원리금 상환액이 연소득의 세 배를 넘으면 대출을 제한한다는 기준을 적용하기로 했습니다. 대출을 더 깐깐하게 보고 해주겠다는 얘기겠죠.

LTV 주택담보대출비율

LTV는 집을 구해 본 적이 있다면 흔히 들어 봤을 용어인데 Loan to Value Ratio의 머리글자를 따서 LTV라고 부릅니다. 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물 즉, 주택의 가격에 대한 대출액의 비율을 말합니다. 현재는 이 비율이 70%인데요. 다른 대출 규제책과 함께 비율을 줄인다고 만지작거리는 카드 중에 하나입니다. 가격이 2억원인 주택을 매입하면 현행 기준으로는 1억 4000만원을 대출할 수 있는데 실제 여기에 전세권, 선순위저당권, 임차보증금, 소액임차보증금 등을 제하고 책정하기 때문에 1억 4000만원보다는 적은 금액의 대출이 가능하게 됩니다.

용어를 모두 정리하여 적용해 보면 실제 주택을 담보로 한 대출 금액은 DTI 혹은 DSR과 LTV를 함께 고려해서 정해지게 되는데요.

연소득이 4000만원인 홍길동이 2억원의 주택을 사려고 할 때 대출 가능한 금액은

1. LTV 70% 적용시: 1억 4천만원 한도

2. DTI 50% 적용시: 20년납으로 한다면 원리금이 연소득의 50%인 2천만원을 초과하지 않으므로 위 금액이 그대로 가능

3. DSR 50% 적용시: 신용대출, 자동차 할부, 토지담보대출 등의 원리금을 모두 고려해서 연간 2천만원까지 상한선이 적용되기 때문에 기타 대출이 있을 경우 대출 가능한 금액이 줄어들게 됩니다.

대출 관련 용어를 톺아봤습니다.

돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라 - 앙드레 코스톨라니