사례로 알아 보는 임의경매와 강제경매 의미와 차이점

 살다 보면 평생 볼 일 없을 것 같은 경매 가능하면 마주치지 않으면 좋겠지만 이런저런 사정으로 맞닥들이게 되는 경우가 생깁니다. 당장에 전세로 살고 있는 집이 집주인의 경제적인 이유로 경매에 넘어갈 수도 있구요. 내가 보증금을 받아야 할 상황에 제 때 지급이 이루어지지 않을 경우 경매를 신청해야 할 경우도 있는 것입니다. 또, 시세보다 저렴한 가격으로 원하는 집을 장만하기 위한 방법으로도 많이들 찾아 보시는데요. 그래서, 오늘은 경매에서 등장하는 임의경매, 강제경매에 대해 알아 보려고 합니다.

■ 부동산과 경매의 의미

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 경매는 채권자 즉, 돈을 떼인 사람, 돈을 받아야 될 사람의 신청에 따라 법원이 하는 강제집행의 한 방법으로 부동산을 매각하는 절차에 따라 최고 가격을 제시한 사람에게 파는 방법을 말합니다. 여기서, 부동산은 흔히 생각하는 아파트가 될 수도 있는데요. 기본 개념은 동산의 반대로 보시면 됩니다. 동산은 움직일 수 있는 재산이기 때문에 현금이 대표적인 동산이 될 수 있을 것입니다. 부동산은 반대로 움직일 수 없는 재산이라서 부동산이거든요. 그래서, 집이나 토지와 같이 움직일 수 없이 고정된 재산은 부동산이라고 합니다. 민법에서는 토지와 정착물이라고 정의하고 있습니다.

그래서, 아파트, 빌라, 주택, 오피스텔, 공장, 상가 등 흔히 생각할 수 있는 모든 건물들이 경매의 대상이 될 수 있습니다. 의외의 아이템이 바로 차량인데요. 일반 차량, 버스, 화물차, 중장비 심지어 선박까지도 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 경매는 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있는데요. 집행권원은 쉽게 생각하면 국가가 돈 떼인 사람에게 돈 빌린 사람으로부터 떼인 돈을 받을 수 있도록 법적 절차를 진행할 수 있도록 인정해 주는 공식적인 문서를 말합니다.

■ 임의경매의 의미와 사례

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 작은 돈이 아니라 큰 돈의 거래가 이루어지는 경우에는 아무리 사이가 좋아도 돈을 빌려주기 꺼려지기 마련인데요. 하물며, 금융기관과 개인 사이에서 이루어지는 금전거래에서는 그 의미가 더 크다고 하겠습니다. 그래서, 금융기관이나 개인 입장에서 돈을 빌려 주면서 거기에 대한 담보를 설정하고 싶어할텐데요. 이 담보권이 설정된 부동산은 임의경매로 바로 들어갈 수 있습니다. 담보권에는 저당권, 근저당권, 질권, 전세권 등이 있습니다. 이렇게, 임의경매는 서류상에 채권자가 돈을 빌려줬다는 사실을 증명할 만한 꺼리가 있을 경우에 이루어지는 경매입니다.  채권자가 돈을 빌려줬다는 사실은 등기부 등본을 떼 보면 확인할 수 있는데요. 경매 사례를 통해 한 번 살펴 보겠습니다.

 위에서 볼 수 있듯이 모신협에서 2013년에 근저당을 잡은 것이 기록되어 있구요. 이 기록을 근거로 2016년에 임의경매를 신청한 경우가 되겠습니다. 이렇게 임의경매의 경우에는 기록된 권리에 따라 즉시 경매를 신청할 수 있습니다. 참고로, 임차인이 확정일자를 받아 놓은 것으로 되어 있는데요. 확정일이 신협에서 근저당을 설정해 놓은 일자보다 뒤에 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이런 경우에는 임차인이 우선변제금을 제외하고는 받을 수 없을 수 없을 것 같네요. 우선변제금을 제외한 나머지 금액은 선순위로 기록되어 있는 신협에서 가져가게 됩니다. 소유자의 자금사정이 많이 안 좋아 보이는데 개인에게 빌린 돈도 카드사에서 가압류 들어온 돈도 시세로 봐서는 가져가기는 힘들어 보입니다.

■ 강제경매

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 강제경매는 강제로 경매할 근거가 있어야 진행이 됩니다. 이 근거는 소송을 통해 마련이 되는 거구요. 확정일자를 받아 둔 집의 경우에는 임차보증금반환청구소송을 신청해서 승소판결문을 가지고 경매를 신청할 수 있는 겁니다. 이 외에도 확정된 지급명령, 조정조서, 화해조서 등이 집행권원 즉 강제경매 신청을 위한 증빙서류가 될 수 있는 것입니다.

 임의경매는 담보를 잡아 놓은 금액이 확실히 명시되어 있기 때문에 배당 순서에 따라 전액을 다 받을 수도 있지만 강제경매는 혹여나 채권자가 여러 명이 섞여 있을 경우에는 동등한 비율로 배당을 받는 안분배당으로 넘어갈 수도 있습니다. 

 임의경매와 강제경매의 의미와 차이점 알아 봤습니다.