전세권 설정과 확정일자 차이점 어느 쪽을 선택하는게 좋을까

 전세권과 확정일자 어떤걸 해야할지 헷갈리는 경우가 많은데요. 자세하게 차이점에 대해 자세히 알아 보도록 하겠습니다. 전세를 계약하게 되면 가장 먼저 들게 되는 고민이 내 돈이 떼이면 어떻하지?라는 불안감일 것입니다. 이 불안감 때문에 전세권을 설정해야 되는거 아닌가하는 고민을 많이들 하시는 것 같더라구요. 전세권 설정과 확정일자 차이점을 알고 나면 본인의 필요에 맞게 설정을 할 수 있을 것 같아서 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

 참고로 전입신고와 확정일자 받는게 이제 인터넷으로 다 가능하다는 사실 알고 계셨나요? 아래 포스팅에서 확인할 수 있습니다.

■ 전세권, 확정일자 고민의 원인을 사례로 해결해 보자 

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 이 고민을 하는 것은 만약의 경우를 생각하기 때문인데요. 이 만약의 경우를 한 번 가정해 보도록 하겠습니다. 집주인이 개인사정으로 인해서 자금줄이 막혀서 집이 경매에 넘어갔다고 했을 때 과연 내 돈을 지킬 수 있는가?가 되는 것입니다. 이 경우, 확정일자와 전세권 공히 설정일자를 기준으로 선순위 즉, 앞에 순위를 받아 놓은 다른 물권이 등록되어 있지 않으면 보상에는 크게 상관이 없습니다. 다만, 확정일자의 경우에는 건물과 토지를 합한 가격에서 보증금을 보상해 주는데요. 전세권은 건물 가격에 대해서만 보증금을 보상해 줍니다. 좀 무시무시해 보이지만 실제 경매에 올라간 사례를 한 번 보겠습니다.

 감정가가 3억4천이라고 되어 있는데요. 이 중 건물은 238,000,000원 토지가 102,000,000원으로 각각 구성이 되어 있는 것입니다. 여기에 대해서 확정일자는 2가지 다, 전세권은 건물에 대해서만 보장을 받는 것이죠. 이런 의미에서는 확정일자가 더 좋을 수도 있습니다만 전세권에 장점이 한 가지 있습니다. 바로, 거주요건인데요. 확정일자를 받아서 전세를 빼야 되는 상황인데 경매에 넘어 가거나 집주인이 버티는 상황에서 이미 이사갈 집 계약은 완료된 상태라 이사를 가야되는 상황이 될 수도 있는데 확정일자는 거주요건 즉, 해당건물에 살고 있어야 효력이 생기기 때문에 기존 집에서 버티고 있어야 되구요. 전세권은 설정해 두면 거주요건과 무관하게 보장을 받을 수 있습니다.

 또, 집주인이 보증금 반환을 하지 않는 경우 확정일자는 임차보증금반환청구소송을 통해 승소판결을 받아서 강제집행을 신청해야 하지만, 전세권 설정을 하면 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다는 차이점이 있습니다.

■ 전세권, 확정일자 차이점을 표로 정리해 보자

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 차이점에 대해서 표로 정리를 해 봤는데요.

구분	확정일자	전세권설정
동의여부	세입자가 알아서 처리 가능	집주인 동의 필요
비용	600원, 인터넷 활용시 무료	전세보증금의 약 0.25%
인정요건	전입신고, 확정일자, 실거주	전입신고, 실거주 안해도 됨
효력발생시기	확정일자를 받은 다음날부터	전세권설정 신청일자부터
보상	건물, 토지 부분	건물 부분
구비서류	임대차계약서, 주민등록등본	임대인: 주민등록등본, 등기권리증, 인감증명서 임차인: 전세계약서, 토지대장, 건축물대장

 순서대로 설명을 드리면, 확정일자는 세입자가 바로 동사무소에 가서 신청을 하면 되구요. 확정일자를 받은 다음날부터 효력이 생깁니다. 서류는 간단히 임대차계약서와 주민등록등본만 구비하면 되구요. 인터넷에서 신청도 가능하기 때문에 더 간단하게 해결할 수 있습니다. 인터넷 민원24와 대법원인터넷등기소를 통해 전입신고와 확정일자를 신청하는 방법은 아래 포스팅 참고하시면 되겠습니다.

공인인증서만 있으면 전입신고와 확정일자 받기 집에서도 가능

 이 방법을 이용하기 위해서는 대신 공인인증서가 있어야 됩니다.

 전세권은 일단, 집주인의 동의가 필요하기 때문에 거절당할 경우 대책이 없구요. 세입자가 힘이 좀 우위인 지역 그러니까 세가 잘 안 빠지는 지역이나 잘 안 빠지는 시기에 간다면 쉽게 해 줄 수도 있습니다. 그런데, 이런 곳은 나중에 나갈 때 문제가 될 가능성이 크기 때문에 선택지로 크게 좋지는 않습니다. 또 다른 가장 큰 차이는 비용이 추가로 들어가구요. 이 비용에 추가로 법무사 비용이 추가될 수도 있습니다. 셀프등기도 가능합니다. 법무사를 통해 등기를 처리할 경우 등기시에 비용, 말소시에 비용이 또 추가됩니다. 전세권 설정 비용이 대략 전세보증금의 0.25% 정도인데요. 1억 정도를 가정하면 25만원 정도가 나오는 것입니다. 여기에 설정을 위해 임대인과 임차인이 추가로 구비해야 할 서류가 꽤 있어서 집주인 입장에서도 꺼려할 수도 있고 세입자 입장에서도 한 번쯤은 더 고민이 되지 않을까 싶은데요.

 어차피 거주를 목적으로 하는 것이기 때문에 확정일자만 받아 둬고 큰 상관은 없다!!가 요지가 될 것 같습니다. 전세권 설정과 확정일자 본인의 상황에 맞게 생각해 보고 결정하면 되겠습니다.