전세, 월세 구할 때 미리 알면 좋은 우선변제권과 그 보장 범위

 전세, 월세를 구할 때 항상 고민되는 것, 집주인이 망해서 내 돈이 날아가면 어떻하나 하는 두려움일 것입니다. 이 고민 몇 가지만 미리 알고 구한다면 큰 걱정을 덜 수 있습니다. 오늘 알아 볼 내용은 우선변제권에 관한 것인데요. 예전 포스팅에서 확정일자와 전세권 설정의 차이점에 대해서 자세히 다뤄 본 적이 있습니다. 제가 강조해 드렸던 부분은 확정일자로 인해 대항력이 생기면 거주요건만 충족하면 확정일자가 전세권 설정보다 나을 수도 있다는 점이었는데요. 해당 포스팅은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.

전세권 설정과 확정일자 차이점 어느 쪽을 선택하는게 좋을까

 보증금액이 상대적으로 더 클 전세로 한 번 가정을 해 보면 보통 계약금을 10% 정도 선지급하고 나서 잔금을 치르고 나서 부동산에서 계약을 마무리한 뒤 경우에 따라서 전입신고를 하는 경우도 있고 전입신고조차 안하는 경우도 있는데요. 여담이지만 전입신고를 안하는 경우도 많이 있더군요. 월세 보증금이라 금액이 그렇게 크지 않아서 상관없다고 생각하는 경우도 있는 것 같은데요. 전세는 몇천만원에서 몇억까지 호가하기 때문에 세입자 입장에서는 불안감이 드는게 당연할 것입니다.

 어쨌든 오늘 설명드릴 우선변제권은 이 전입신고와 전입신고시 받을 수 있는 확정일자 그리고 거주요건을 충족하면 발생이 되는 대항력과 관련이 있습니다. 우선변제권의 기준일은 대항력을 갖춘 일자에 확정일자를 받은 날 중에서 가장 늦은 날을 기준으로 하는데요. 대항력은 주택의 인도와 전입신고가 이뤄진 시점 다음날 자정을 기점으로 발생하고 확정일자는 당일 자정부터 발생하는데요. 이 중, 늦은 날이 기준일이 되는 것입니다.

 

■ 대항력이 대체 뭐관디 

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 법적으로는 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 법쪽으로 넘어가면 뭐든지 말 자체가 좀 어려워지는 경향이 있어서 쉽게 예를 들면 제가 보증금 1억을 들여서 전세를 들어가 살고 있는데 집주인이 집을 담보로 좋은나라은행에서 대출을 받아 쓰다가 망해서 집이 경매로 넘어갔다고 가정하면 좋은나라은행에서도 집에 대한 권리를 주장할테고 저 역시 당연히 제가 들인 보증금에 대한 권리를 주장할텐데요. 이렇게 제3자에게 권리를 당연하게 주장할 수 있는 힘이 있다고 표현하는 것을 대항력이 있다고 하는 것입니다. 이 경우, 제가 확정일자를 받은 일자가 은행보다 우선한다면 제 권리를 주장하고 경매가 넘어가더라도 1순위로 제 배당금을 먼저 챙길 수가 있는 것입니다. 하지만, 문제는 선순위 그러니까 세입자보다 앞서서 돈을 이미 은행에서 빌린 상태라고 등기부 등본에 기록이 되어 있는 경우 경매 관련 용어로는 물권이 잡혀 있을 경우 세입자가 우선순위에서 밀리기 때문에 땡전 한 푼 못 돌려 받고 길가에 나 앉아야 할 경우가 생길 수도 있는데요. 이런, 안타까운 경우를 방지하기 위해 우선변제권이라는 것이 있는 것입니다.

 

■ 우선변제권은 어떻게 쓰이나

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 우선변제권은 주택임대차보호법에서 임차인의 권리 보호를 위해 제정된 법령인데요. 주택임대차보호법을 잠깐 빌려와 보겠습니다.

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 

1. 서울특별시: 3천400만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천700만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 위 금액까지는 우선변제권을 보장해서 세입자에게 돌려 줘라라는 법입니다. 서울같은 경우는 3,400만원까지로 되어 있구요. 다만, 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지라는 점에 주의해야 하는데요. 서울같은 경우는 최대 보장금액이 3,400만원의 두배인 6,800만원선의 주택일 경우에 한해서 3,400만원까지 보장이 되는 것입니다. 보증금이 5,000만원이라면 이런 집같은 경우는 1,600만원을 손해봐야하는 상황인거죠. 게다가, 그 집에 혼자만 들어가 있던게 아니라 2명, 3명이 같은 형식으로 전세를 들어 살고 있었다면 이 금액마저도 안분배당 즉, 인원수대로 나눠서 받게 됩니다. 게다가, 우선변제권은 임차인의 자격도 소액임차인으로 제한하고 있는데요. 또, 법령을 빌려와 보겠습니다.

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시: 1억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

4. 그 밖의 지역: 5천만원

 서울 기준 1억원 이하의 임차인만 보장이 되는 것입니다. 제약이 이래저래 많습니다. 우선변제권이 보장하는 범위가 생각보다 그렇게 크지 않다!!가 요점인데요. 그래서, 포인트만 짚어 드리면

1. 전세를 구할 경우에는 확정일자를 꼭 받아야 한다.

2. 선순위 담보물권이 있는지 꼭 확인한다.

3. 우선변제권이 있기는 하지만 금액에서는 큰 기대는 금물이다.

4. 확정일자와 전세권 설정을 중복으로 하는건 의미가 없다. 확정일자라도 제대로 하는게 중요하다.

정도가 될 것 같습니다. 우선변제권에 대해 알아 봤는데요. 도움되셨길 바랍니다.