부산 부동산 지역분석, 인구분석, 향후 입주물량 분석 호갱노노로 해결

호갱노노의 활용가치가 날로 높아지고 있습니다. 개발자분들이 끊임없는 업데이트를 하더니 이제 수익모델을 찾으신것 같네요. 안 보이던 광고도 보이고 그 동안 어떤 분야에서 수익모델을 찾을까도 궁금했는데 개인적으로 생각하기에 굉장히 활용가치 높은 아이디어 몇 개가 있긴한데 하다 보면 으레 도입할 것 같기도 합니다. 지역분석을 하기 위해서 보통 국가통계포털을 통해서 자료를 많이들 뽑으시는데요. 호갱노노의 데이터 자체가 국토교통부, 국가통계포털 등의 자료에 근거해서 이미지화해서 보여주는 시스템을 구현한 것이기 때문에 신뢰할만한 자료를 더욱 손쉽게 가공할 수 있는 서비스입니다. 

그래서 오늘은 저도 분석을 할겸 부산의 과거와 현재, 미래의 흐름을 해당 서비스를 통해 찾아 보는 방법을 소개해 드리려고 합니다. 

■ 과거 분석

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과거 분석은 인구의 이동과 가격 변동 등을 통해 파악할 수 있는데요. 두 가지 모두 호갱노노에서 시각적으로 파악할 수 있습니다. 일단, 세대수의 증가와 순전입세대를 파악할 수 있습니다. 세대수 증가는 그야말로 세대수 증가를 표현한 수치이고 순전입세대는 전출세대와 전입세대의 차를 표현한 수치입니다.

1번의 인구 버튼을 클릭한 뒤 2번의 세대수를 클릭 후 3번처럼 년도를 조정하면 확인할 수 있습니다. 저는 분양이 급증하기 시작한 2~3년 전부터의 흐름이 궁금하기 때문에 3년전으로 설정해 봤습니다. 눈에 띄는 구역은 강서구, 기장, 양산시, 김해시가 되겠습니다. 부산내로만 국한시킨다면 강서구와 기장군이 될텐데요. 세대수가 다른 구에 비해서 급증했습니다. 강서구에 인구유입이 어떻게 이루어졌나를 알고 싶으면 간단하게 클릭을 하면 됩니다. 

3년간 1만8천여세대가 증가했는데 대부분 부산내에서 이동한 세대이고 외부에서 유입된 세대는 창원, 김해, 거제가 다네요. 창원터널이 출퇴근 시간에 헬(?)이 되는 이유를 확인할 수 있는 대목입니다. 창원, 거제에 직장이 있는 사람들이 장거리 출퇴근을 각오하고라도 부산 가까이 오는 사람들이 있다고 들었는데 진짜인가 봅니다. 인구가 눈에 띄게 증가한 기장군을 한 번 살펴 보겠습니다.

위에서 내려 온 것은 울산에서 내려온 세대구요. 대부분 세대가 부산내에서 이동했음을 알 수 있습니다. 여기에서 상상력을 한 번 발휘해 보면 기장 사실상 정관이라고 하겠습니다. 정관으로 이동한 인구의 대부분은 부산내에서 분가를 해서 새로운 세대를 구성한 사람들이거나 부산내에 재개발, 재건축으로 인해서 이동한 인구라고 간주할 수 있겠습니다. 전자라면 젊은 세대들의 천국이 될 가능성이 크지만 후자라면 본격적인 아파트 입주가 시작되는 내년부터 생각지도 못한 공동현상과 가격하락을 가져오게 될지도 모를 일입니다. 

■ 현재 분석

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현재는 사실 분석할 여지 없이 원하는 아파트를 클릭하는 것만으로 현재 상황을 볼 수 있는데요. 조정대상지역으로 지정된 남구의 한 아파트를 예로 한 번 보겠습니다. 주식으로 치면 대장주로 불리고 있는 대연힐스테이트푸르지오 34평 기준입니다.

왼쪽이 매매가 오른쪽이 전세가인데요. 매매가는 6억을 찍고 조정을 받고 있는 모습이고 전세가는 4억을 찍고 난데없이 3억대로 급전직하했습니다. 제가 몇 년전부터 모니터링을 해 오던 곳이라 불과 2년전까지만 해도 전세가율이 80%에 육박했던 곳인데요. 지금은 55%대로 갭이 엄청나게 벌어졌습니다. 이제, 미래가 어떻게 될지 한 번 살펴 보겠습니다.

■ 미래 분석

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인구 이동을 확인할 때와 마찬가지로 몇 번의 클릭만으로 조회가 가능합니다. 앞으로 입주물량을 분석할 건데요. 

1번의 공급을 클릭한 뒤 2번의 세대, 3번의 시기를 설정하면 앞으로의 아파트 공급량을 확인할 수 있습니다. 김해가 1만8천세대로 독보적이구요. 남구, 동래구, 강서구 해운대순으로 부산 내에서는 분양 세대가 크게 예정되어 있습니다. 

이제 남구에 대관절 어떤 아파트들이 이렇게 많이 들어오는가 한 번 확인해 보겠습니다. 확인 방법은 역시 간단히 남구를 클릭하면 됩니다. 

롯데캐슬레전드, 원더풀오션라이프W, 대연파크푸르지오, SK뷰힐스, 대연자이 등이 입주 순서대로 조회가 됩니다. 2018년도에만 약 7천세대의 입주가 예정되어 있는데요. 위에서 소개해 드린 남구의 대장주 대연힐스테이트푸르지오가 위태위태해 보이는 이유입니다. 여타 지역과 비교해 보면 쉬운데요. 물량 앞에는 장사가 없습니다. 물량이 소진될 때까지 전세가율이 50%를 유지하는 것은 부지기수거든요. 분양권만 2~3개 이상 들고 있는 사람들이 꽤 있어서 투자 목적으로 들고 있는 물량이 출회된다면 앞으로 1~2년내에 조정은 불가피하지 않나 싶은 생각입니다. 조정대상지역에 대한 양도세 중과가 내년 4월부터 본격적으로 시작된다고 하니 그 전에 처분하고자 하는 물량도 꽤 나올게 분명해 보이구요. 

경동리인같은 경우는 세대수가 누락되어 있는데 500세대정도 되니까 남구의 3년내 입주물량은 9천세대정도 되겠네요. 

전국 단위로 인구의 증가를 살펴 보면 화성, 천안, 청주 등이 돋보이는데요. 이 곳에 최근 잘 나가는 하이닉스, 삼성 등 반도체 공장의 증설이 엮여 있다는 공통점이 있습니다. 그런 의미에서 부산같은 경우 잘 나가는 기업을 유치하거나 성장성 있는 기업들이 활약을 해 주지 않는 이상 외부에서 인구유입이 보장되지 않은 지역이라 최근까지의 급등이 마냥 유지되리라는 보장이 없는 지역이라는 생각이 듭니다. 심지어, 금리 인상도 예정이 되어 있으니까요. 

주저리주저리 글이 길었는데요. 거꾸로 생각하면 매수자 우위의 시장이 될테니 실수요자 입장에서 접근하기에는 좋은 시장이 되리라는 추측이 가능합니다. 이렇게, 호갱노노 하나로 지역의 과거, 현재, 미래 분석이 가능하다는 사실!! 취향껏 가공해서 활용해 보면 좋을 것 같습니다.