내년부터 바뀌는 부동산 제도 시기별 톺아보기

예전 정부와 이번 정부의 부동산을 보는 시선은 명확하게 다르다는게 느껴집니다.

이전에는 '빚을 내서라도 집을 사라, 제도를 풀어주마'라고 했다면

이번 문재인 정부에서는 '집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳'이라는 입장에서 정책을 짜고 있는 것인데요.

투자와 투기의 구분은 쳐다 보는 시선의 각도에 따라 종잇장처럼 왔다갔다하는 입장 차이인데 현 정부에서는 투기수요는 최대한 억제하겠다면서 다주택자에게는 규제의 칼날을 들이미는 것입니다. 투자를 하고 싶으면 임대사업자로 등록을 하라는게 요지이구요. 기민하게 움직이는 분들은 이미 임대사업을 등록하거나 가지고 있는 물건을 정리했으리라 생각이 되는데요. 

시기별로 바뀌는 부동산 제도 한 번 정리해 보겠습니다.

■ 1월 1일부터

---

▷ 재건축 초과이익환수제 부활

초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 이익을 얻은 금액이 평균 3,000만원을 넘을 경우 초과하는 금액에 대해서 최대 50%의 세금을 부과하는 제도입니다. 내년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장이 모두 초과이익의 환수 대상이 됩니다. 발빠른 건설사들이 시행 이전에 어떻게든 재건축 추진하려고 속도를 냈었는데요. 그 덕분에 강남 집값이 더 들썩인 것도 있었던 것으로 보입니다. 내년부터는 이런 이유로 들썩이는 일은 줄어들 것 같습니다.

▷ 분양권 전매 양도세 강화

조정대상지역 이상의 지역에서 거래하는 분양권에 대해서는 보유기간에 상관없이 양도세율 50%가 일괄 적용될 예정입니다. 원래는 양도차익의 크기에 따라 6~40%의 기본세율이 적용되었으나 바뀌는 것이구요. 이 기본세율도 내년부터는 구간에 따라 최고 42%까지 적용될 예정이니 참고하셔야겠습니다. 누진세 개념이 아니고 깔끔하게 50%를 부과하는 것인데요. 이 덕분에 며칠 남지 않은 연말 분양권 거래가 활발한 곳이 많은 곳으로 알고 있습니다. 올해 계약을 완료하는 조건으로 말이죠.

조정대상지역 이상은 투기과열지구 투지지역 등을 모두 포함합니다.

■ 1월부터

---

▷ 신DTI(총부채상환비율) 도입

주택담보대출을 할 때 모든 원리금과 기타 대출이자를 합산해서 한도를 산정합니다. DSR과 아직까지 조금 차이가 있는지라 대출기간을 길게 하면 원리금의 금액이 줄어들기 때문에 대출상한금액을 늘일 수 있는데요. 이 부분도 감안해서 두 번째 신규 주택담보대출을 받을 때 만기 시점은 15년으로 제한을 한다고 하는군요. 대단히 꼼꼼한 정부입니다!!!

■ 3월부터

---

▷ 부동산 임대업 여신심사 강화

부당산 임대업자의 대출도 변화가 생깁니다. 임대수익 이자상환비율을 산출해서 심사를 하게 되는데요. 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것을 '임대수익 이자상환비율(RTI)라고 합니다. 이 비율이 주택임대업의 경우 1.25배, 상가나 오피스텔의 경우 1.5배보다 낮으면 대출한도를 줄이거나 아예 대출을 해 주짖 않는다는 것입니다. 당연한 이야기로 보이겠지만 임대 소득이 이자비용으로 나가는 금융비용보다 커야 대출을 해주겠다는 것이지요.

■ 4월 1일부터

---

▷ 양도소득세 중과

조정대상지역 이상의 지역에서 다주택자들이 주택을 거래하게 되면 기본세율에 2주택일 경우 +10%, 3주택일 경우 +20%로 중과하게 됩니다. 다주택자들이 주택을 매도를 하거나 임대사업자로 등록을 하라는 취지인데요. 여기에 더해서 4월 1일부터 등록하는 임대사업자는 단기임대인 5년으로는 등록이 안 되기 때문에 그 전에 특단의 조치를 내려야 할 분들이 꽤 있을 것으로 보입니다.

■ 하반기부터

---

▷ DSR(총부채상환능력비율) 도입

정확한 시기는 공개되지 않았으나 하반기부터는 빌리는 사람의 상환능력을 심사할 때 모든 가계대출의 원리금 상환액을 파악해서 대출이 가능한 상한선을 조정하는 DSR을 도입하겠다고 밝힌 바 있습니다. 이 제도도 사실 도입하는 것 자체에는 큰 문제가 없으나 비율을 얼마로 정하느냐가 문제가 됩니다.

♣ 함께 보면 좋은 글

DTI, LTV, DSR 대출 규제 관련 용어 톺아보기

부동산 대출 관련 규제 중 DSR의 뜻과 도입시 영향 <--죽어가고 있는 제 블로그인데 정리한 적이 있어서 참고해 보시면 좋습니다ㅎ

내년부터 바뀌는 부동산 제도 시기별로 알아 봤는데요. 실수요자 중심의 부동산 시장으로 재편하려는 정부의 의지가 강력하게 드러나는 것 같습니다. 도움이 되셨다면 공감버튼 잊지 마세요~