1가구 2주택 양도소득세 면제조건(비과세요건) 2018년 개정내용 포함

부동산에 관심이 있는 분이라면 4월 1일부터 바뀌는 부동산 관련 정책에 대해 관심이 많으실텐데요. 그만큼 변화도 많이 있을 것으로 짐작이 됩니다. 예전에 한 번 정리를 했던 것으로 생각했는데 정리가 안되어 있어서 또 공작을 해 보려고 합니다. 

기본적인 1가구 1주택 비과세요건부터 시작해서 1가구 2주택 양도소득세 면제조건에 대해 정리해 보고 시간 안배를 통해 비과세 요건을 만드는 방법까지 소개해 드리고요. 2018년 개정된 1가구 1주택 요건까지 정리를 해 보려고 합니다. 

■ 1가구 1주택 비과세요건

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비과세의 정의부터 운을 떼 보면 비과세는 아예 과세표준에 포함시키지도 않고 별도 신고조차 할 필요가 없습니다. 일반적으로 1가구 1주택일 경우 몇 가지 요건만 갖추면 이 비과세에 해당하기 때문에 애초에 양도소득세를 물지 않을 뿐더러 신고를 하지 않아도 됩니다. 조건은 다음과 같습니다.

① 거주기간: 2년 이상

문재인 정부가 들어서면서 부동산 관련 대책이 계속 강화되고 있는데요. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등으로 구분해 세밀한 핀셋규제를 시행하고 있습니다. 조정대상지역 이상인 경우 거주기간이 2년 이상 되어야 합니다. 예전에는 보유기간이 2년 이상만 되어도 인정을 해 줬는데요. 이제는 지역별 구분이 있으므로 유의해야겠습니다.

또 한가지 유의할 점은 2017년 8·2 대책 시행일 이후에 취득한 주택에 대해서 해당하기 때문에 이 부분도 염두에 두셔야겠습니다.

② 양도가액: 9억원 이하

고가의 주택에 대해서는 과세를 하겠다는 취지요. 초과분에 대해서는 과세를 합니다.

③ 1세대 1가구

세대별로 주택이 하나만 있을 경우 해당이 되는 것인데요. 주민등록등본 상에 등록된 인원 직계존비속, 배우자, 형제, 자매 등을 포함하여 1가구이기 때문에 계산시 주의해야겠습니다. 

이렇게 1가구 1주택 비과세요건을 충족하면 양도소득세가 비과세되는 것인데요. 기본적인 요건 외에 일시적인 2주택도 비과세를 인정을 해 주는 경우가 있습니다.

■ 일시적 2주택 비과세요건

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소득세법에 보면 다음과 같은 구절이 있습니다.

1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

여기에 요건이 다 들어가 있다고 보시면 되겠습니다. 일단 큰 전제는 첫 번째 주택을 매입한 날로부터 1년 후에 두 번째 주택을 매입해야하는데요. 세부요건에는 조금씩 차이가 있을 수 있습니다. 차례대로 살펴 보겠습니다.

① 일시적 2주택자

A주택을 매입한 뒤로 1년이 지난 후에 B주택을 매입했다고 가정해 보겠습니다. B주택을 매입한 후 3년 이내에 A주택을 매도하면 1세대 1주택으로 간주해서 양도세가 면제됩니다. 본의(?) 아니게 2주택을 유지하면서 상승분에 대한 이득을 취할 가능성도 열려 있는 셈입니다.

② 상속

상속으로 인한 일시적 2주택은 기존주택과 상관없이 비과세 대상인데요. 기존주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하고 매매가는 9억원 이하일 경우에 한해 해당합니다. 이 때 기존 주택을 매도하면 비과세 대상이긴 하나 상속세는 별도의 문제가 되겠습니다.

③ 동거봉양

60세 이상의 부모님을 봉양하기 위해 본인의 집과 합가해서 2주택이 된 경우 5년 이내에 한 채를 처분하면 면제가 가능합니다. 미풍양속 측면에서 생긴 조항인 것 같네요.

④ 결혼

결혼으로 인해서 남녀가 각각 1주택을 소유하고 있었을 경우 결혼한 날로부터 5년 이내에 둘 중 하나를 처분하면 양도소득세 면제가 가능합니다. 단, 2년 이상 보유한 주택일 경우에 한해 해당됩니다. 

⑤ 취학, 근무지 지방발령 등

위 법령에는 나와 있지 않지만 건설임대주택을 분양 전환 받은 경우, 종전주택이 수용된 경우, 취학 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에 한해 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지나야 한다는 취득 요건을 적용하지 않습니다. 그리고 해당사유가 해소된 이후 3년 이내에 양도를 하면 양도소득세가 면제됩니다. 

■ 다주택자 중과 제외 주택 범위

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이 내용은 번외에 가까울 것 같은데요. 올해 4월 1일부터 조정대상지역 이상인 지역에 있는 주택을 여러 채 소유하고 있는 다주택자는 양도소득세 중과가 시행됩니다. 2채일 경우 기존세율 + 10%, 3채일 경우 기존세율 + 20%가 되는 엄청난 세법개정인데요. 다주택자들이 부들부들하고 있을 시점에 제외 조건이 나왔습니다. 임대사업자를 늘려 세수를 확보하고 지방 아파트의 가격 하락 요인을 제거해 보겠다는 취지로 보입니다.

① 수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 경우

중과에도 제외를 해 주고 보유주택 수 계산시에도 제외해 줍니다.

② 장기임대주택

준공공임대주택은 8년 이상 등록해야 하고 단기임대의 경우 2018년 3월 31일 전까지 등록하면 5년 임대 요건을 충족하면 됩니다. 4월 1일까지는 알아서 임대사업자로 등록을 하라는 취지가 되겠습니다.

■ 2018년 개정 일시적 2주택 비과세요건

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위에서 소개해 드린 일시적 2주택 요건은 2018년 4월 1일 이전에 양도하는 분에 대해서만 해당이 됩니다. 4월 1일 이후부터는 아래 요건을 참고하셔야겠습니다. 기본적인 일시적 2주택 요건은 동일하고요. 

① 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시·군 소재 주택

취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내에 양도하는 조건입니다.

② 결혼: 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택

③ 동거봉양: 적용대상이 확대됐습니다. 합가한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 대상입니다.(기존 5년에서 확대 적용)

④ 거주주택 외에 가정어린이집 보유시

추가된 부분인데요. 세대원이 5년 이상 운영한 가정어린이집도 비과세 적용합니다. 

다만, 조정대상지역 이상에 실거주를 하고 있는 다주택자가 지방에 3억원 이하의 주택을 가지고 있는 경우 보유주택 수 계산시에는 제외하지만 살고 있는 집이 2년 이상 거주요건을 충족하더라도 임대사업자로 등록이 되어 있지 않으면 일반세율은 적용을 한다고 하니 유의하셔야 겠습니다. 임대사업자 등록을 하면 비과세가 인정됩니다. 

경우의 수가 너무 많아져서 셈을 하는 것도 힘드네요. 도움이 되셨다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~