주택임대사업자 등록 혜택과 2018년 이후 바뀌는 점 정리

2018년 4월은 주택임대사업자 등록의 분수령이 될 시점입니다. 여러가지 부동산 관련 정책이 적용되기 시작하는 시기인데요. 임대주택으로 등록하지 않고 다주택을 유지하는 사람에게는 조정대상지역 이상의 지역에 2주택 이상을 소유했을 경우 양도세가 2주택에는 추가 10%, 3주택에는 추가 20%가 적용됩니다. 그래서, 정부에서 임대사업자 등록이 좋아 보이도록 여러 혜택을 주고 있는데요. 어떤 내용인지 한 번 톺아 보겠습니다. 

■ 주택임대사업자로 등록할 수 있는 주택

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주택임대사업자가 등록할 수 있는 주택은 면적과 가액에는 제한이 없습니다. 오피스텔의 경우에만 전용면적이 85㎡라는 요건이 따라오는데요. 다만, 세제혜택은 보유기간과 주택에 따라 종류와 적용방법이 다르기 때문에 잘 구분해서 봐야합니다.

■ 임대사업자의 종류와 구분

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임대사업자에는 2가지가 있는데요. 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 나눕니다. 각각의 정의는 다음과 같습니다.

① 기업형임대사업자: 100호 이상 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자

② 일반형임대사업자: 1호 이상 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자

이런 유형의 임대사업자가 영위할 수 있는 임대주택의 종류는 다시 3가지로 나눌 수 있습니다.

① 기업형임대주택: 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

② 준공공임대주택: 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

③ 단기임대주택: 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

여기에 주거용 오피스텔이 끼어드는데요. 주거용 오피스텔의 기준은 전용면적이 85제곱미터 이하, 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 것을 말합니다. 

■ 주택임대사업자 등록 혜택

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① 취득세 감면

  - 해당기간: 2018년 12월 31일까지 등록분

  - 공통사항: 공동주택 건축, 분양 또는 주거용 오피스텔 분양시

  - 단기임대: 60㎡이하일 경우 면제. 취득세액이 200만 원을 초과하면 최저한세인 15%를 부과합니다. 

  - 준공공임대: 60㎡이하일 경우 면제. 취득세액이 200만 원을 초과하면 최저한세인 15%를 부과합니다. 60~85㎡일 경우 50% 감면(단, 20호 이상일 경우)  

함정: 공동주택. 최초로 분양, 건축이라는 단어에 주목하셔야 겠습니다. 일반적인 매매를 통해 취득한 경우는 해당이 안 됩니다. 분양이나 건축을 통해 임대등록할 경우에만 해당됩니다. 공동주택은 아파트를 말하고요. 단독주택이나 다가구는 해당이 안 됩니다. 입주권 역시 해당되지 않습니다. 취득한 날로부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 

② 재산세 감면

  - 요건: 공동주택 건축, 매입 혹은 주거용 오피스텔 매입한 경우에 한해 2호 이상 임대시

  - 단기임대: 40㎡ 이하는 면제(재산세액이 50만 원을 초과할 경우 85% 감면), 전용면적 40~60㎡ 50% 감면, 60㎡~85㎡ 25% 감면

  - 준공공임대: 전용면적 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡는 75% 감면, 60~85㎡는 50% 감면

※ 변경사항

1. 공통: 감면기한을 2021년까지 연장할 예정

2. 재산세

  - 전용면적 40㎡ 이하의 소형주택에 한하여 8년 장기임대할 경우 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(2019년 시행 예정)

  - 전용면적 40㎡ 이하의 다가구주택(모든 가구가 40㎡ 이하여야 함)도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택(2019년 시행 예정)

③ 종합부동산세 비과세

주택임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산과세대상에서 배제됩니다. 면적은 상관없으나 가액이 등록당시 기준시가로 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하이고 5년 이상 임대해야 합니다. 2018년 4월 1일부터는 8년 이상으로 대상이 확대됩니다. 5년 이상 임대를 적용하기 위해서는 4월 1일 이전에 등록을 마쳐야겠습니다. 

※ 변경사항

1. 2019년부터는 연 2천만 원 이하 임대소득에 대한 과세도 정상 실시하여 분리과세 적용

2. 분리과세시 적용하는 필요경비율을 등록한 사업자는 70%, 등록 안 하면 50%로 차등 조정

3. 3주택 이상은 보증금 합계에서 3억 원을 제외한 금액의 60%에 대하여 이자상당액(2017년 기준 1.6%)을 간주임대료로 환산하여 과세

전세로 임대를 놓고 있는 사람도 요건에 맞지 않으면 간주임대료가 충분히 많을 경우 과세대상이 되니 주의해야겠습니다. 

④ 소득세, 법인세 감면

요건: 전용면적 85㎡ 이하, 주택공시가격 6억 이하, 준공공임대는 8년, 일반임대는 4년 의무임대

세제혜택: 3호 이상 준공공 75% 감면, 3호 이상 일반임대 30% 감면

2018년까지는 임대소득이 2,000만 원 이하라면 비과세이기 때문에 별도 신고할 필요없습니다.

⑤ 양도소득세액 감면

◇ 거주하는 주택을 제외하고 다 임대등록 시 1가구 1주택으로 간주하여 비과세

이 부분은 일시적 1가구 2주택 관련해서 정리하다가 다룬 적이 있는데요. 해당 내용은 아래 포스팅 참고하시면 되겠습니다.

※ 함께 보면 좋은 글 

  - 1가구 2주택 양도소득세 면제조건(비과세요건) 2018년 개정내용 포함

집을 4채를 가지고 있더라고 거주주택을 제외한 나머지 3채를 모두 임대등록하고 거주하고 있는 주택이 2년 이상의 거주요건을 갖추면 양도세는 비과세됩니다. 다만, 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 수도권은 6억 원, 그 밖의 지역은 3억 원 이하여야 하고 5년 이상 계속해서 임대하는 조건입니다. 만약, 임대주택 요건을 충족하지 못하면 세금을 게워내야할 수도 있습니다.

다주택자의 임대사업자등록을 유도하는 정책을 실시하고 있다 보니 기존에 다주택자가 임대사업자로 등록하게 되면 기간을 언제부터 인정해 주는지가 헷갈릴 수 있습니다. 실제 임대는 2017년부터 했는데 임대사업자 등록은 2018년에 했을 경우가 해당이 되는데요. 임대사업 기간은 최초 등록한 일자를 기준으로 한다고 합니다. (이 부분은 세무서에 직접 문의한 결과이나 정확한 내용은 실제 임대사업자 등록 시 확인해 보시는 게 좋겠습니다.)

◇ 준공공임대주택 10년이면 100% 감면

전용면적 85㎡ 이하이고 취득 후 3개월 이내에 등록한 준공공임대주택을 10년 이상 유지하되 임대료 상승은 연간 5% 이내 요건을 충족해야 합니다.

함정: 여기에서 연간 5% 이내의 임대료 상승은 전세같은 경우는 실제 2년에 한 번씩 이루어질 가능성이 높은데요. 2년의 간격이 있다고 하더라도 상승률은 그대로 5% 이내로 제한된다는 점 양지하셔야 겠습니다.

◇ 장기보유특별공제

  - 단기임대사업자: 6년 이상 임대 시 장기보유특별공제 연 2%씩 추가 공제

  - 다주택자의 경우 최고 30%이나 단기임대사업자는 최고 40%까지 공제 가능

  - 준공공임대사업자: 8년 이상 임대시 50%, 10년 이상 임대시 70% 공제

취득 후 3개월 이전에 등록을 하면 10년 보유시 100%지만 취득 후에 등록을 해도 이렇게 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

요건은 위와 동일하게 85㎡ 이하에 임대로 상승률 5% 이내입니다.

※ 변경사항

1. 준공공임대 장기보유특별공제: 8년 이상 임대 시 일괄적으로 70%로 확대

2. 양도세 중과배제: 5년 이상 임대하는 6억 원 이하의 주택에 대해서 적용해 줬으나 8년 이상으로 확대

3. 종부세 합산배제: 역시 8년 이상으로 확대됩니다. 

표를 참고하시면 더 간단하게 비교가 될 것 같습니다.

아직 비과세의 틈새가 여기저기 남아 있기는 하지만 과세대상이 계속 늘어날 예정이고 임대로 등록하지 않았을 경우 돌아오는 부담이 훨씬 커질 예정입니다. 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않습니다. 3채 이상부터는 과세가 되는데요. 비과세 요건에 충족할 경우 역시 배제됩니다. 

■ 비과세와 감면의 차이

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비과세는 세금 신고를 아예 하지 않아도 되지만 감면은 신고를 꼭 해야 합니다. 양도소득세 100% 감면이라고 되어 있지만 실제로 20%는 농특세 명목으로 내야 합니다. 위에서 소개해 드린 1가구 1주택 비과세는 아예 신고 의무가 없는 것이지요.

실제 이런 임대주택 관련 제도가 달라지게 될 경우 등록을 하지 않은 다주택자의 간주임대료와 월세가 매월 66만 원 이상이 되면 전반적인 과세 커트라인에 걸린다고 보시면 되겠습니다. 

임차인에 대한 제도도 개선이 되는데요. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입할 예정입니다. 이렇게 되면 임차인은 계약 연장 시기가 도래해도 5% 이내의 증액 제한선에서 안정적으로 4년 혹은 8년 동안 한 집에서 거주할 수 있게 됩니다. 다만, 더 살려는 임차인과 새로운 임차인을 받아 보증금을 올리려는 임대인 사이에서 트러블이 생기는 빈도가 올라갈 수도 있다는 생각도 드는군요. 임대사업자 등록 시 혜택과 올해부터 바뀌는 점 정리해 봤습니다.