재정개혁특위 종부세 개편안과 언론 내용 딴죽 걸기

정부가 가지고 있는 마지막 카드가 아닐까 했던 종부세 개편이 재정개혁특위를 통해 물밑작업중었군요. 드디어, 종부세 개편안이 공개되었는데요. 공개된 권고안 4가지와 명암을 정리해 보려고 합니다. 그 동안의 부동산 정책으로 인해 부동산 경기를 얼어붙게 하는데는 성공했지만 수요가 집중된 지역의 가격 상승을 막는데는 실패했다고 보입니다.

■ 정부 부동산 규제 먹히고 있나

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가장 두드러진 것은 강남일 텐데요. 강남의 한 아파트 가격 추이를 보겠습니다. 

지붕 뚫고 하이킥을 보는 것 같은 가격 움직임인데요. 작년 말부터 계속됐던 부동산 규제 이후 이 아파트의 가격은 5억이 올랐습니다. 주식 중에서도 작전주에서나 볼법만 그래프인데요. 이렇게, 투기지역으로 지정해서 가격이 과도하게 상승하는 것을 막고자 했던 정부의 노력을 가볍게 무시하듯이 요지의 수요가 몰리는 곳은 나홀로 간다를 시전하고 있습니다. 

반면, 지방의 수요가 서울보다 못한 공급이 많은 지역들은 그야말로 죽을 쑤고 있는데요. 그 와중에 풍선효과가 생기는 일부 지역은 도도하게 상승세를 유지하고 있습니다. 대표적인 곳이 수원인데요. 

그림을 보면 아시겠지만 정책과는 무관하게 계속 상승세를 타고 있습니다. 

정부의 의지를 간략하게 요약하면 살 집만 하나 사서 살고 2주택 이상을 장만할 거면 임대사업자로 등록을 하되 무모한 가격 상승은 좌시할 수 없으니 임대료 상승도 우리가 막겠다는 것이었는데요. 그래서, 4월 1일을 전후로 해서 임대사업자 등록이 엄청나게 늘었다고 하죠. 임대료 상승이 예상되는 시점인 1, 2년 후부터는 크고 작은 분쟁이 이슈로 떠오를 것이라는 점은 자명해 보입니다. 

■ 종부세 개편안 4가지

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종부세 개편안 4가지와 명암 분석 시작해 봅니다. 

1. 공정시장가액 비율 인상

공정시장가액은 과세표준을 정할 때 기준이 되는 공시가격의 비율입니다. 원래 다주택자의 경우에도 보유한 주택의 합산금액이 6억원을 초과하지 않을 경우 종부세 대상에는 제외되었는데요. 공시가격이라는 말에 주의할 필요가 있습니다. 공시가격은 매년 4월 말 정부에서 고시하는 가격인데 시장가와 괴리가 큽니다. 핫한 강남의 경남아파트를 예로 보면 실거래가는 20억을 찍었지만 공시가격은 12억 정도에 머물고 있습니다. 여기에 공정시장가액비율을 적용하면 다시 80%를 곱해서 9억 4천 7백만원 정도로 낮아지는 것이죠. 

그런데, 여기에서 이 공정시장가액 비율을 단계적으로 인상한다는 것입니다. 매년 10%씩 올려서 결국은 100%로 맞추겠다는 의지인데요. 그런 의미에서 1가주 1주택 과세기준인 9억원을 넘기는 집을 찾기가 힘들 것 같기도 한데요. 그야말로 핫한 서울 중심가가 아니라면 1주택 소유자에게는 크게 해당되지 않을 이야기일 수도 있겠습니다. 언론에서는 10억 이상하는 아파트를 돌면서 인터뷰를 하는 영상을 보내던데 너무 과민반응을 유도하는 설정이라고 보입니다. 

2. 세율 인상

6억원 초과 각 구간 세율을 현행 0.75% ~ 2.0%에서 0.8% ~ 2.5%로 인상하는 안입니다. 다주택자 기준이구요. 1주택자는 역시 9억원 이상이고 공시가격 기준이기 때문에 여기에 끼기가 쉽지 않습니다. 여기에 낄 수 있으면 일단 부럽습니다ㅎ;;

 

3. 공정시장가액 비율 인상 및 누진세율 강화

대안1과 대안2를 섞어서 골고루 적용하는 방안인데요. 공정시장가액 기준을 높이면 높일수록 세금도 더 많이 걷히게 되겠습니다. 

4. 1주택자와 다주택자 차등과세

1주택자는 공정시장가액 비율만 인상하고 다주택자는 공정시장가액 비율과 세율을 다 인상하는 3안을 적용한다는 것입니다. 

종합해 보면 공정시장가액 비율을 높이고 다주택자에 대한 세부담을 강화하는 것이 골자인데요. 예전에 소개해 드린대로 임대사업자가 임대주택으로 등록할 경우 종합부동산세에 합산하는 주택에서 빼 줍니다.

이제 정부가 목표로 하는 종부세 대상이 확연하게 드러납니다. 

1. 공시가격 9억원 이상의 주택에서 살고 있는 1주택자

2. 합산가격 6억원 이상의 주택을 소유하고 있는 다주택자

1번 항목에 들어가기 위해서는 강남 경남아파트보다 더 비싼 아파트에 살고 있어야 합니다. 2번 항목에 들어가기 위해서는 돈이 많거나 베짱이 많은 투자자여야 합니다. 

똘똘한 한채에 대한 수요가 늘어날 것이라는 언론의 이야기에 동조할 수 없는 이유는 아무리 똘똘해도 결국 가격에 따라 종부세 기준에 포함되느냐 안 되느냐로 갈릴 것인데 굳이 비싼 가격을 주고 똘똘한 한 채를 소유하면서 종부세를 낼 생각이 있을리는 만무할 것이구요. 일반적인 서민이 1주택을 기준으로 공시가격이 9억원을 넘기는 집에 살 가능성은 그렇게 크지 않다고 생각합니다. 종부세 개편안이 적용될 경우 세금을 내야 할 대상이 34만명이라고 특정해서 계산을 한 곳도 있던데 5천만 인구에서 경제활동을 할 수 있는 인구를 4분의 1만 봐도 1천 2백 5십만인데 그 중에 34만은 2.72%에 해당하는 부자층입니다. 정부가 원하는 방향을 잘 알 수 있는 부분입니다?

언론에서 말하는 집값하락이나 거래절벽은 공시가격이 9억원 이상인 지역에나 해당하는 일이라고 보구요. 그 외 지역의 수요층이 두터운 곳은 금융위기가 오지 않는 이상은 시장이 원하는 방향대로 속도에 차이가 있을 뿐 우상향하리라고 생각합니다. 강남의 똘똘한 한 채가 아니라 사람들이 일하는 곳 근처의 실수요 주거지를 부담스럽지 않는 수준에서 살 수 있는 시대가 오는게 맞겠죠. 

정부의 의지는 그 곳을 향해 있다고 생각하고 싶은데요. 아직까지는 이 의지를 믿지 못하는 층에서 집값이 더 떨어질 수도 있다는 불안감에 관망하는 사람들이 많은 것 같습니다. 부자에게나 해당될법한 이야기를 자꾸 하는 언론은 이 간극을 좁히는데 큰 도움이 되지 않는 건 확실한 것 같군요.