아듀 2019년 문재인 정부 부동산 규제에 따른 실거래가 변화

안녕하세요. 요즘 부동산 공부를 게을리 하고 있는 베터미입니다. 주요 정보가 영화, 미드에만 치중되고 있어서 스스로 반성하는 의미에서 2019년을 보내면서 문재인 정부 출범 이후 부동산 실거래가 변화를 한 번 짚어 보려고 합니다. 눈에 띄는 큰 정책의 변화는 3번 있었다고 생각하는데요. 첫번째는 출범 첫 해인 2017년에 내놓은 8.2 주택시장 안정대책입니다. 

■ 8.2 주택시장 안정대책

전국에 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 등의 과열지역에 대한 규제를 대규모로 시작했습니다. 규제 지역에 대한 분양권 거래, 분양가상한제에 대한 디테일한 조정도 있었고요. 다주택자의 양도소득세를 강화하면서 2주택자는 기본세율 +10% 3주택자는 기본세율에 +20%를 매기도록 했습니다. 

8·2 부동산 대책으로 보는 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역의 의미와 효과

이후에 이런저런 백업 정책을 내놓긴 했지만 매해 반복되는 공급지원정책이나 보완정책이기 때문에 생략해도 좋을 것 같고요. 이런 정책 변화가 가져온 시장의 실거래가 변화를 한 번 보겠습니다.

사실 부동산 공부에 도움이 되는 사이트를 정리해 보려다가 2019년 마무리도 좋겠다 싶어 한국감정원 데이터를 보고 멈칫하고 주제가 이쪽으로 돌아섰는데요. 위 그림을 보면 8.2대책 이후 시장이 어떻게 반응했는가 확인할 수 있습니다. 이 때 부동산 시장에 꽤 큰 공포가 생기긴 했는데요. 

 

다주택자들에 대한 중과와 임대사업자 등록에 대한 혜택을 중심으로 한 변화 때문이었습니다. 임대사업자 등록에 대한 혜택 마감이 3월 말이었는데요. 이 때즈음해서 임대사업자 등록이 대폭 증가하는 한편으로 그래프에서 볼 수 있듯이 소폭의 가격 조정이 있었습니다. 많이 쥐고 있던 다주택자들이 급하게 내놓은게 소화되는 과정으로 보입니다. 

■ 9.13 주택시장 안정대책

그렇게 시장이 냉랭하게 얼어 붙는가 했는데 서울을 중심으로 부동산 가격이 폭등하기 시작했습니다. 서울, 경기, 일부 광역시에 이르기까지 가격이 지속적으로 상승하기 시작했는데요. 마치 정부의 정책을 비웃듯이 알토란같은 제대로 된 1채에 대한 욕망이 모이기라도 한듯이 주요 잘 나가는 지역에 집중적으로 가격이 폭등하기 시작하자 두번째 큰 정책인 9.13 주택시장 안정대책이 등장하기에 이릅니다.

9.13 부동산 종합대책 눈에 띄는 개선점과 종부세 관련 팩트체크

지나고 보니 주요 대책에 대해서는 정리를 부지런히 하고 넘어갔었군요ㅎ 이 때부터는, 

1. 종합부동산세 상향 조정

2. 다주택자 규제 강화

3. 공시가격 형평성 개선

4. 서민 주거안정 목적의 주택공급 확대

등으로 요약할 수 있는 대책을 내놓았습니다. 다주택자가 현금 없이 돈을 빌려서 살 수 있는 여지를 줄이고 세 부담은 점진적으로 늘이면서 압박을 주는 정책이었는데요. 

 

이런 기조는 최근에 있었던 12.16 주택시장 안정화 방안에서도 고스란히 반영되어 있습니다. 실거래가의 변화를 보면 이 대책 이후에 가장 큰 조정이 왔는데요. 팩트로만 보면 2018년 2~3월 수준으로 돌아갔다고 볼 수 있겠습니다. 이게 전국 평균이라는 점을 감안하면 얼마나 가격왜곡이 심한가를 알 수 있는데요. 

 

정부의 정책으로 인해 서울, 경기, 일부 광역시의 집값은 계속 상승세를 유지했고 기타 지역은 대부분 조정으로 큰 폭의 하락을 경험했습니다. 부동산 관련해서 정리하다 보면 되풀이되는 이야기이고 핵심이기도 한데 될놈될 장세가 계속되고 있는 것이죠. 평균으로 보면 하락해서 2018년 초 수준의 가격대로 돌아갔지만  올라간 지역은 한없이 높아져 있고 내려간 지역은 한없이 내려가서 마치 빈익빈 부익부의 온상을 보는듯 했습니다. 

 

최근 11월부로 부산 지역은 조정대상지역이 전 지역이 해제되면서 규제 압박에 투자처를 찾지 못했던 서울 자금이 몰린다는 뉴스와 소문이 파다했습니다. 

조정지역 해제 후 1달 부산 부동산 가격 변화 추이

이 소식 역시 다룬 적이 있는데요. 가격 변화가 어마어마합니다. 불과 한 달새에 5억 5천만원하던 아파트가 7억 5천만원에 거래되기도 했는데요. 30% 이상 폭등한 것입니다. 규제에 묶여서 헤매던 돈이 몰린 탓이 크다고 생각하는데요. 이것도 역시 부산 전체가 그런 것이 아니라 일부 지역에 국한된 이야기입니다. 

 

■ 결론: 옥석찾기만 도와준 것인가?

문재인 정권이 가리키고 있는 방향은 확실합니다. 실거주 수요자를 중심으로 부동산 시장을 재편하고 안정적인 가격 상승을 원한다는 건데요. 시장은 반대로 되는 지역만 되고 투자자 입장에서든 실수요자 입장에서든 되는 지역은 되는구나 하는 결과를 안겨 줬습니다.

12.16 주택시장 안정화 방안 전문과 나름 해석

그 결과 주춤했던 시장이 다시 반등하는 기미를 보이자 세번째 12.16 주택시장 안정화 방안이 등장하기에 이릅니다. 이제 아예 대출을 원천 차단하기 시작했는데요.

 

이런 치우침 현상이 해결되기 위해서는 근본적인 일자리가 해소되어야 된다고 생각하는데 하고 많은 주택정책도 이 일자리와 연동된 건 없어서 아쉽네요. 부동산 입지 요건 중에 손에 꼽을 수 있는 요건이 직주근접 아니겠습니까. 당장 세종시만 봐도 집값이 왜 오르는지가 눈에 보이는데 이런 격차를 해소하기에는 근본적인 대책의 부재나 한계가 분명해 보여서 아쉽네요. 

 

단적으로 일자리가 몰려 있는 강남으로 통하는 교통편이 뚫린다는 소식에도 들썩들썩하는게 집값인데 공공기관 이전뿐 아니라 주요 대기업에 대한 지역 이전 혜택을 강화하는 쪽으로 물꼬를 틔우는 게 오히려 지역 경쟁력 강화나 강남 집값 잡기에는 최적이 아닐까 싶네요. 마음대로 안되는 부동산 시장 이번 정권에서도 확실히 마음대로 되지는 않고 있는 것처럼 보입니다. 누군가에는 도움이 되는 인사이트가 됐길 바라면서 마칩니다. 도움이 되는 정보였다면 구독과 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.