난리 났다는 김해 아파트 실거래 가격 지역별로 분석해 보니

발단은 이렇습니다. 오래간만에 뉴스 기사를 읽어 보고 있는데 부산에 조정대상 지역 해제되고 서울 쪽 규제 강화가 되니까 서울 쪽 머니가 지방으로 몰려서 김해 아파트 가격이 급등하는 바람에 실수요자가 피해를 볼 가능성이 높아졌다는 뉘앙스의 기사였는데요. 그래서 문득 예전에 필자가 정리했던 글이 생각나서 훑어봤습니다. 

김해시 인구와 아파트 가격 및 수요 공급 추이

김해시 인구 추이와 아파트 미분양 현황으로 보는 부동산

뭐 이런 관심사를 정리해 놨던 글이 있는데요. 관심을 가지게 된 첫 번째 이유는 인구입니다. 인구유출이 심각한 지방에서 유독 인구증가가 눈에 띄는 곳이었기 때문인데요. 그래서 인구 부분을 다시 짚어 보고 두 번째는 미분양 추이입니다. 원글에서도 거듭 강조했던 부분입니다. 마지막으로 실거래가를 정리해 보겠습니다.

■ 김해시 인구 추이

김해는 매년 거의 상승을 놓친 적이 없을 정도로 계속해서 상승중인데요. 부동산지인 데이터를 참고해 보겠습니다.

2019년 기준으로 54만 명을 넘어섰습니다. 매년 인구수가 급전직하하고 있는 부산과는 괴리가 있는 그림이네요. 참고로 부산은 2만 5천 명이 줄어 들어서 2019년에 341만 정도로 집계됐습니다. 인구 상승은 결국 수요로 이어지는 데이터기 때문에 중요한 정보니까 챙겨 보고요. 미분양 추이 보겠습니다. 

 

■ 김해시 미분양 추이 

경남 현황을 전체적으로 보면 그리 좋지 않습니다.

창원이 인구로 봐도 많고 미분양도 톱을 달리고 있습니다. 왼쪽에 보이는 파란색이 미분양이고 오른쪽의 검은색이 준공후 미분양 악성 재고로 해석할 수 있습니다. 이어서 거제시가 미분양과 준공후 미분양이 비슷한 수준을 보이고 있고 바로 이어서 김해시가 뒤를 따르고 있습니다. 2019년 11월 기준 자료니까 염두에 두고 봐야겠습니다.

미분양이 급격하게 오르고 있는 것을 확인할 수 있는데요. 2019년 급증했던 미분양은 준공후 미분양으로 데이터를 넘기면서 급반락한 것처럼 보입니다만 아직 추이를 지켜봐야 합니다. 자료가 업데이트되는 대로 흐름이 더 분명하게 보일 듯한데요. 또 거꾸로 봐야 될 것은 도심보다는 교외 쪽에 신규 분양 물량이 많았다는 점을 감안해야겠습니다. 

 

■ 김해시 아파트 가격 추이

수요 공급에 기초해서 2020년부터는 움직임이 있을 것 같다는 긍정적인 의견을 냈었는데요. 필자의 의견과는 무관하게 기사는 어느 유튜버가 김해가 유망하다는 의견을 냈다는 것 때문에 급등하고 있다는 내용이었습니다. 그래서 개별 아파트 가격 실거래가가 어떻게 움직였나 보려고 합니다.

2014년에 입주한 부원역푸르지오입니다. 2018년대의 가격을 아직 회복하지 못하고 있습니다. 최저점을 찍고 회복하는 움직임이기는 합니다. 인근에 이편한세상도 입주 4년 차로 새아파트급인데 최근 가격에 큰 변동 없습니다.

외동의 한국아파트입니다. 가지런히 계획적으로 조성된 상가가 인상적인 지역인데요. 실제 임장을 가 보니 시내하면 여기를 떠올릴 것 같은 곳이더군요. 상가도 몰려 있고 전철과도 가깝고 바로 인근에 신세계백화점까지 입점해 있는 데다 초등학교, 고등학교를 인접한 드문 입지입니다. 하지만 가격은 아직 반등 기미가 보이지 않는군요.

한일유앤아이입니다. 주로 경전철 인근에 있는 아파트들이 최근 가격에 변동의 조짐이 보이는데요. 한일유앤아이같은 경우 12월에 거래가 단 1건 등록되어 있는데 최근 1년 내 평균을 뛰어넘는 가격을 받았습니다. 다만 거래가 거의 없는 상태고 부산처럼 그동안의 가격대를 훨씬 뛰어넘는 움직임은 아니라서 가격이 급등하고 있다고는 예단하기 힘든 상태입니다. 

 

■ 왜 이런 기사가 나왔을까

그런데 왜 이런 기사가 나왔을까 하고 생각해 보니 2가지 측면에서 합리적 의심이 생기는데요. 하나는 정부의 정책 돌려까기이고 다른 하나는 유튜버 홍보입니다. 정부에서 강남 집값 잡으려고 정책을 썼는데 결국 지방 아파트 가격이 급등했더라는 프레임으로 몰려고 한 것 같은데 사실 지방에 실거주로 집을 들고 있는 사람 입장에서는 물가상승률 정도를 커버하는 상승은 당연히 기대하고 있는 수준일 텐데 지금까지 떨어진 걸 생각하면 올라도 됩니다. 

 

또 다른 한 가지는 유튜버를 간접 홍보해 주는 효과가 있는데요. 이런 기사들을 보고 투자자 혹은 실거주 목적으로 거래가 늘기 시작하면 결국은 유튜버의 자기 예언적 실현이 완성되는 것이기 때문에 이래저래 유튜버에게는 득입니다. 그 유튜버가 누구인지 모르겠지만 선순환이 되면 부동산계의 메시가 될 수도 있겠군요. 

 

몇 번 견해를 밝힌 적이 있지만 유동성은 넘쳐 나고 수요가 몰리는 곳, 공급이 부족한 곳은 확실히 상승 탄력을 받을 수밖에 없다고 생각합니다. 그래서 김해시는 2020년부터는 괜찮을 것 같다는 생각을 가지고 있었지만 이렇게 몰아가는 분위기가 조성되면 오히려 독이 될 것 같아 우려스럽군요. 기회가 되는대로 또 짚어 보겠습니다. 도움이 되는 정보였다면 구독과 공감 버튼 클릭 잊지 마시고요. 또 돌아오겠습니다.