기준금리는 떨어졌는데 주택담보대출 금리는 오르는 이유

안녕하세요. 생활에 보탬이 되는 정보를 소개해 드리고 있는 베터미입니다. 오늘은 주택담보대출의 금리 결정 과정에 대해서 상세하게 해부해 보려고 합니다. 기준금리와 거꾸로 가고 있는건 고정형 혹은 혼합형이긴 합니다. 이 부분부터 짚고 넘어가면요. 

 

■ 고정형 변동형 금리 왜 따로갈까

금리가 최저점을 찍으면 사람들은 당연히 해당 금리로 고정하고 20년, 30년 묶어 두길 원합니다. 그래서 고정형 주담대 상품이 인기가 있을게 당연해 보이는데요. 요즘 이 고정 혹은 혼합형 금리는 다시 상승세입니다. 대신 변동형 금리는 떨어지고 있는데요. 근본적인 차이가 있기 때문입니다. 

 

요즘 나오는 5년 고정 후 변동상품은 혼합형 타이틀로 판매되고 있는데 이 금리는 은행채 5년물의 금리와 연동이 됩니다. 그래서 은행채 5년물의 금리가 1.64%다 하면 여기에다가 은행의 조달비용을 붙인 가산금리를 더해서 최종 판매금리가 되는 것이죠. 그런데 최근 금융시장이 요동치면서 이 은행채 5년물 금리가 오르고 있습니다. 채권을 파는 사람이 많으면 금리가 오르는데요. 국내시장이 불안해지자 채권을 팔고 나간 사람들이 많다는 뜻이 되겠습니다. 

 

그런데 변동형 금리는 이 은행채 5년물과 연동되는게 아니라 코픽스 금리와 연동이 됩니다. 코픽스 역시 한국은행에서 정하는 기준금리를 그대로 반영하는게 아니라 시중 은행에서 자금조달비용을 취합해서 한 달에 한 번씩 산출해 내기 때문에 단계적으로 기준금리가 영향을 끼친다고 보면 되겠습니다. 이 코픽스가 현재 1.43%인데요. 은행채보다 훨씬 낮은 금리입니다. 은행채 금리가 어떻게 흘러가고 있나 예를 한 번 보겠습니다.

2월 27일부터 오늘 3월 25일까지 집계된 데이터인데요. 민평평균을 보면 됩니다. 지난달 말 1.453%에서 시작했던 금리는 오늘 1.6까지 올랐습니다. 중간에 1.286%가 보이는데 이 때 잡았으면 최저금리로 고정금리를 받아낼 수 있었겠죠. 최근 며칠을 보면 금융 시장의 혼란이 보이는데요. 1.657까지 치솟았다가 다시 안정을 찾고 있습니다. 금융시장이 안정을 찾게 되면 이 금융채도 코픽스처럼 떨어질 가능성이 높습니다.

 

■ 민평금리? 민평평균?은 뭐시당가요

한 발 더 나아가서 굳이 알 필요없지만 알면 쓸데 있을 정보 짚고 갑니다. 민평금리가 그리 어려운 것은 아닌데요. 위 그림에서 확인할 수 있는 국내 채권평가사 4군데의 기준 금리의 평균입니다. 나이스채권평가, 한국자산평가, KIS채권평가, FNP(에프앤자산평가) 등 4군데인데요. 주담대는 이들 4개 업체의 평균 금리인 민평평균을 기준으로 가산금리를 추가해서 결정됩니다. 

 

■ 채권 가격이 떨어지면 왜 금리가 오르는가

금융 기초 체력용 정보까지 추가해 봅니다. 사람들에게는 주식시장이 거래하기도 쉽고 가까이 있어서 사고 파는데 익숙하지만 채권 역시 마음만 먹으면 사고 팔수 있는 유가증권입니다. 복잡한 계산은 빼고 간단하게 예를 들면 1만원하는 채권에 연이자율이 10%라면 이자가 1,000원이 나오는데요. 주식 팔듯이 사람들이 채권을 팔기 시작하면 가격이 떨어집니다. 9,000원까지 떨어졌는데 이자를 1,000원 주려면 이자율은 11.11%로 올라야 하죠. 

 

간단하게 후려쳤지만 대충 이런 이유로 은행채 금리를 팔고 나가는 기관이 많은 상황에서는 금리가 올라가고 다시 사는 사람이 많아지면 금리가 떨어지는 현상이 생길 수 있습니다. 고정금리로 주택담보대출을 일으키길 원하는 사람이라면 금융시장이 안정화되는 추이를 지켜 보고 최종 결정하는게 좋겠습니다. 치솟았던 고정금리도 이 추세면 금새 떨어질 것 같군요.

 

또 하나 영향을 미치는 큰 변수가 가산금리인데요. 은행마다 가산금리를 정하는 기준이 다르기 때문에 은행별로 주담대 금리가 다르게 나옵니다. 은행별로 소비자에게 부가하는 조건 역시 다르기 때문에 정보를 미리 파악해 놓고 은행채 금리를 체크해 보면 최적의 타이밍을 잡을 수 있겠습니다. 도움이 되는 정보였다면 구독과 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.