수요 공급 미분양으로 보는 2020년 인천 아파트 시세 전망

안녕하세요. 데이터에 근거한 부동산 정보를 소개해 드리고 있는 베터미입니다. 어느 지역을 추천한다거나 아파트를 추천하는게 아니라 시세 변화 추이를 보는 관점을 제공하고자 하는 목적으로 정리하는 지극히 개인적인 관점으로 쓰는 내용이니 독자의 주의를 요합니다. 

 

■ 수요 공급 추이와 가격 비교

보통은 인구 추이와 가격, 수요 공급 측면에서 여러 각도에서 정리해 보는데요. 오늘은 수요 공급과 가격 흐름이 어떻게 매칭되고 있는가부터 짚어 보겠습니다. 인천은 평당 가격으로만 순서를 정리해 보면 송도가 있는 연수구가 최고가를 차지하고 있습니다. 송도는 조성된지가 오래되지 않아 데이터 비교가 어려우니 건너뛰고 다음으로 가격대가 높게 형성되어 있는 서구는 역시 조성되지 얼마 되지 않은 청라가 있어 넘어가고 다음인 부평구로 한 번 보겠습니다.

일단 전체적인 수요 공급 추이를 보면요. 공급이 튀는 부분이 2007년, 2012년, 2017년, 2018년 그리고 앞으로 다가올 2022년입니다. 2021년까지는 수요과 공급이 거의 맞물려 있어 보이는데요. 몇 군데 시세 흐름을 한 번 보겠습니다.

부평구에 있는 4개 아파트의 장기 시세 흐름 그래프인데요. 2007년을 한번 주목해 보면 2007년과 2008년 사이에 변곡점이 있습니다. 아파트마다 굴곡에 차이는 있는데 2012년 공급과잉으로 보이는 지점을 지나서 2014년까지 비슷한 흐름으로 조정이 계속되었는데요. 2013년, 2014년 수요보다 공급이 부족하자 가격이 기다렸다는 듯이 움직이고 있습니다.

 

또 다시 2017년, 2018년이 되었을 때 위 2지역에 있는 아파트는 살짝 조정이 있는듯하다가 2019년 들어 다시 오르고 있고 아래 2지역의 아파트는 그 뒤로도 뚜렷한 회복세는 보이고 있지 못하고 있습니다. 구체적인 아파트 이름을 적기는 그렇지만 위 2개와 아래 2개의 가장 큰 차이점은 역세권과 비역세권입니다. 교육에 관한 수요도 기여한 것으로 보이구요. 어쨌든 공급 과잉에 대해서는 가격 조정이 어쩔 수 없이 따라 오는 움직임 확인할 수 있는데요.

 

최근에 눈에 띄는 공급 부족이 없는데도 오르는 것은 정부의 부동산 정책으로 인한 풍선효과로 보는게 타당하다고 생각합니다. 2019년 말부터 전국적으로 일부 지역에 한해서 이런 시세 상승이 있었는데 장기적인 흐름으로 보기에는 살짝 의심스러운 타이밍입니다. 그래서 다른 방향에서 쳐다 보겠습니다. 

2019/02/12 - [투자(주식&부동산)/부동산] - 전세가율 의미와 활용 방법 2019년 2월 전국 현황

전세가율 의미와 활용 방법 2019년 2월 전국 현황

■ 전세가율을 보자

아파트 가격의 상승 움직임은 수요로 시작하는데 수요가 많은 지역에 공급이 없으면 자연스럽게 전세나 매매가 잘 체결되기 마련이고 공급량이 충분히 없으면 전세가가 오르기 시작합니다. 전세가가 오르다가 매매 가격과 붙으면 또 자연스럽게 매매 가격이 상승하는 형식으로 진행이 되는 경향이 있는데요. 위에 소개해 드린 2지역의 아파트 전세가율을 한 번 보겠습니다.

호갱노노는 이제 아파트계의 구글신쯤으로 불러 줘야 하지 않을까 싶을 정도로 방대한 자료를 보기 쉽게 제공해 줍니다. 부동산지인이나 조인스랜드 등 부동산 관련 사이트에서 조회할 수 있는 데이터와는 차이가 좀 있는데요. 실거래가와 평균가의 차이때문입니다. 최근 실거래가로 1:1로 비교하는 호갱노노 자료에 신뢰를 조금 더 보내보자면 전세가율이 떨어지고 있습니다. 조인스랜드에는 거의 90%에 육박하는걸로 나오는데 실거래가 기준으로는 67.3%입니다. 

 

그 옆에 있는 아파트 역시 전세가율이 8~90%에 육박하다가 최근에는 71%대로 떨어졌습니다. 숨고르기에 들어갈 가능성이 높은 그림인데요. 전세가의 움직임을 지켜봐야 할 타이밍으로 보입니다. 특히 2022년에 대규모 공급을 앞두고 있는데요. 그래서 미분양 추이가 어떤지도 한 번 봐야겠네요. 

 

■ 인천 미분양 추이

전체적으로 미분양 추이 어떻게 진행되고 있는지 보겠습니다.

데이터는 거짓말하지 않아요를 적극적으로 보여주고 있는 듯한 그림인데요. 2012년 대규모 물량이 공급된 뒤 2014년말까지 미분양이 역대급으로 급증했다가 소진되는 그림입니다. 밑에 막대그래프가 준공후 미분양인데요. 덩달아 급증했다가 2014년말부터 해소되기 시작하는데요. 2014년 즈음의 가격 상승과 거짓말처럼 일치하고 있습니다. 

 

2017년. 2018년에도 공급량이 많았는데요. 미분양이 치솟긴 했지만 준공후미분양까지 이어지지 않고 자연스럽게 물량이 소진되고 있습니다. 지역별로 가격상승이 있었던 이유로 보이는데요. 전국적으로 인구가 증가하는 곳이 서울빼고는 별로 없는데 인천 역시 2019년까지 인구수가 꾸준히 늘었고 세대수는 매년 2만세대 정도가 늘어서 수요의 산증인이 되고 있습니다. 

 

전체적으로 종합해 보면 정부의 부동산 대책으로 인해서 가격의 산발적인 가격 상승이 있었지만 전세가와의 갭이 크게 벌어져서 조심해야 될 것으로 보입니다. 전세가 상승으로 수요 확인이 되는지 미분양이 상승으로 고개를 틀었는데 미분양과 준공후 미분양 흐름이 괜찮아질지를 지켜 봐야 할 것으로 보이구요. 최근 급상승했던 지역은 금년에는 조정을 하면서 가격을 맞춰 가는 과정을 겪을 것으로 보입니다. 정부가 대책을 쏟아 내고 있는데 이런 흐름이면 내년은 더 오를 가능성이 높아 보이네요. 생각나면 데이터 추이도 관찰해 보고 또 돌아오겠습니다.