PIR로 보는 포항 부동산 전망

안녀하세요. 베터미입니다. 간간이 정리해 보고 있는 부동산 정보입니다. 서울이 다종다양한 규제로 막혀서 상승 여력이 없어지자 지방으로 수요가 늘기 시작한 흐름이 보이고 있습니다. 그 동안 지방의 아파트 공급 부족에 대한 이야기를 여러 번 옮겼었는데 그것이 현실이 되고 있는데요. 오늘은 포항 한 번 살펴 보려고 합니다.

2020/03/08 - [투자(주식&부동산)/부동산] - 2020년 포항 인구 추이와 부동산 전망

 

인구 추이와 미분양 추이에 따른 포항 부동산 전망은 금년 초에 한 적이 있어서 위 포스팅 참고해 보면 좋을 것 같습니다. 오늘은 다른 지표와 함께 PIR을 엮어서 쳐다 보려고 합니다.

 

■ 차트로 보는 포항 부동산 전망

여러 번 소개했던 지표지만 정의부터 짚고 가면 PIR은 Price 가격과 Income 수입의 Ratio 비율을 나타낸 지표입니다. 예를 들어 아파트 가격이 2억이고 내 수입이 1억이라면 이 비율은 2가 되겠습니다. 만약 아파트 가격이 5억이고 내 수입이 5천만원이면 PIR은 10이 나오는 데요. 숨만 쉬고 버는 돈을 한 푼도 안 쓰고 다 모아서 5천만원 버는 사람이 내 집 장만을 하려면 10년이 걸린다고 해석할 수 있는 지표입니다. 

 

주식에서 PER과 유사한 지표라고 보면 되는데요. PER은 주식 가격 대비 주당 순이익의 비율을 나타내서 해당 기업에 투자하면 내 원금이 돌아오는데 얼마나 걸리는가를 나타낸 지표입니다. 테슬라같은 경우는 PER로만 보면 지금 투자하면 원금 회수하는데 100년은 걸릴 위대한 기업입니다.

포항 부동산 전망을 위한 데이터를 정리해 봤는데요. 부동산지인이라는 사이트에서 손쉽게 가공된 자료를 입맛대로 뽑아볼 수 있습니다. 제일 이에 있는게 가격 흐름이구요. 두번째 그래프가 수요, 공급 추이를 나타낸 그래프구요. 세번째는 미분양, 준공후 미분양 흐름, 마지막 그래프가 PIR 추이를 나타낸 그림입니다. 

 

가격 흐름을 보면 금융위기 직후부터 저금리 기조와 공급부족으로 인해서 가격이 완만하고 지속적으로 상승을 기록했구요. 2016년 즈음 피크를 기록한 뒤 2019년까지 조정이 있었다가 최근 공급 물량이 부족해지자 다시 가격이 올라가고 있습니다. 2018년 수요에 비해 많은 공급으로 조정을 부추긴 면이 있었는데 이후 미분양 물량이 급격히 해소되면서 상승흐름으로 바뀌었습니다. 

 

저금리, 공급 부족, 서울, 대구, 부산 등 광역시 규제까지 겹쳐서 앞으로도 지방 도시 중에서는 괜찮은 흐름을 가져갈 것으로 보이는 곳이구요. 그럼 어디까지 갈 것인가가 의문인데 그 의문을 해결하기 위해 PIR을 보도록 하겠습니다. 

 

■ PIR로 보는 포항 부동산 전망

PIR을 보면요. 2009년에 3정도였는데요. 왜 부동산을 쳐다 볼때 지역별로 나눠서 봐야하는가를 잘 나타내 주는 지역이라고 생각합니다. 같은 시기 서울은 PIR이 13.5였거든요. 이를 평균으로 후려쳐서 전국 부동산이 얼마나 올랐고 얼마나 떨어졌나를 이야기하는건 참으로 어불성설입니다. 어쨌든 같은 돈을 벌고 같은 인프라를 누릴 수만 있다면 포항에서 사는게 확실히 이득이네요. 

 

2009년과 2019년 10년 차이를 두고 이 PIR이 3 이하를 기록했는데요. 그 동안의 흐름을 보면 PIR이 3 이하일 때는 실수요자라면 눈 딱 감고 지르는게 유리하구나 하고 판단할 수 있습니다. 2015년 말에 PIR이 4.1까지 올라갔는데요. 이 때 아파트 평균 가격을 아직 회복하지도 못했습니다. 다시 역사가 반복된다고 생각하면 피크는 4정도가 될 것으로 유추할 수 있는데요.

PIR을 좀 크게 해서 보면 현재 PIR은 3.19정도입니다. 매매, 전세 강도 등은 대개의 지표가 그렇듯이 100 이상이면 매수 우위, 100 이하면 매도 우위로 판단하면 되는 부동산지인 전용 지표입니다. 

 

4.1까지 오를 수 있다고 가정하면 34평형 평균 아파트 가격이 2억 4천만원까찌는 올라갈 가능성이 있어 보이구요. 비율로 보면 28% 정도의 상승여력이 있다고 판단되는 시점입니다. 포항은 특히 앞으로 3개년 동안 입주 물량이 없다시피해서 상승압박은 더 클 것으로 보이구요. 입지에 따라 차이는 있겠지만 실제 그런 일이 일어날 수 있겠습니다. 

 

■ PIR로 보는 인플레이션 헷지를 위해 내집마련이 필요한 이유

비율로 PIR로 후려쳐서 그렇지 2009년의 3과 2019년의 3은 꽤 큰 차이가 있는데요. 분모인 소득이 2009년에는 4,000만원 정도였는데 2019년에는 6,000만원 정도가 됐기 때문입니다. 소득이 10년동안 무려 50%가 올랐는데요. 같은 기간 아파트 가격 역시 44% 정도로 50% 가깝게 올랐습니다. 내 소득이 오르는만큼 물가가 오르는만큼은 어쨌든 아파트 가격이 헷지를 해준다는 건데요. 일부 소외지역은 예외일 수 있겠지만 아직까지는 이 흐름에 같이 타는게 좋다는 생각입니다.

 

다른 지역은 모르겠지만 포항같은 경우는 PIR이 3밑으로 떨어진다 싶으면 매수의견, PIR이 4를 넘어간다 싶으면 매도의견으로 접근해 봐야 하는 이유를 차트에서 찾을 수 있는데요. 주식에서 현대차같은 경우처럼 전기차와 수소차의 시대에 앞장선다는 움직임이 있다면 PIR 상단도 4 이상으로 재평가될 가능성이 있지만 안전하게 쳐다 보면 이 밴드 사이에서 실거래든 투자 목적이든 생각해 보는게 좋을 듯 하군요. 

 

코로나19도 이제 코로나 백신 개발, 치료제 개발 등으로 독감 취급받을 날이 머지 않았는데요. 그렇게 되면 경기가 눈에 띄게 회복될테고 아마도 30% 상승여력은 그 즈음해서 폭발할 것으로 보입니다. 물가상승 압박이 돌면 금리 인상 압박으로 이어질테고 금리 인상의 틈만 보여도 투자 자산 위축은 불가피한데 얄궂게도 그 즈음이 되면 또 공급 물량이 터질 것으로 보입니다. 경기 흐름이라는게 쳐다 보면 참 웃프네요. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.