부동산 투자 수요로 보는 매매 타이밍

안녕하세요. 베터미입니다. 일물일가의 법칙이 있습니다. 동일한 제품은 어떠한 통화로 표시하든지 간에 동등한 가격을 표시해야 한다는 뜻인데요. 예를 들어 우리나라에서 5천원하는 스타벅스 커피는 미국에서 환율 고려해서 4달러 정도해야 이상적이라는 뜻입니다. 부동산은 이 일물일가의 법칙에 예외적인 대상인데요. 105동 2101호와 103동 1010호의 같은 평수 가격이 다르다는 점에서 쉽게 이해할 수 있습니다.

 

서울 강남에 어느 아파트의 105동 2101호는 유일무이한 대상이기 때문에 같은 지역에 있는 다른 동의 아파트와는 같은 가격일 수가 없다는 뜻인데요. 그래서 부동산은 매매 타이밍과 경기 흐름, 입지 등에 따라 고유한 가격의 차이가 존재할 수 밖에 없습니다. 이 가격 차이를 부르는 흐름을 이해하고 따라가다 보면 매매 타이밍에서 얼마간은 유리한 고지에서 협상할 수 있는데요. 그 하나로 거래량을 꼽을 수 있습니다. 

 

■ 창원 부동산 흐름으로 보는 거래량

창원을 예로 살펴 보겠습니다. 최근에 급등세를 기록하고 있는 곳인데요. 일단 창원시부터 보면요.

2011년 매수세가 들었을 때 상승, 2013년, 2014년 매수세가 들었을 때 상승 이후 계속해서 하락을 기록하다가 2020년 초반 매수세가 들었을 때 또 상승을 기록하고 있습니다. 매수 주체를 자세히 살펴 보면 2011년, 2013년, 2015년에 있었던 거래량 피크 때는 외지인 비율이 7% 정도에 불과했는데요. 2020년 초반에는 17% 이상을 기록합니다. 

 

외지인의 유입 비율이 늘었다는 건 2가지 정도로 후려쳐서 해석할 수 있는데요. 해당 지역의 일자리가 늘었다 혹은 투자 수요가 늘었다로 줄일 수 있습니다. 창원은 최근까지 경기 흐름에 영향을 받아 인구가 유출되는 지역이어서 일자리가 늘었다고 보기는 힘들 듯 하고 투자 수요가 늘었다고 봐도 되겠습니다. 그런 의미에서 투자 수요가 늘고 거래량이 증가했다면 매수 타이밍이라고 볼 수 있겠습니다. 이보다 선행하는 지표에 대해서는 아래에서 같이 다뤄 보겠습니다. 

 

■ 울산 부동산 흐름으로 보는 거래량

같은 방법으로 울산 부동산 가격 흐름을 거래량으로 추적해 보면요.

창원과 비슷한 움직임인데요. 이번에는 외지인 비율이 늘었던 시점을 위주로 표시했습니다. 2012년 진입할 때 증가했고 2013년 중반에 또 증가했는데요. 2017년까지 꾸준히 상승합니다. 이후 2019년까지 조정 구간인데요. 2020년 초 들어 다시 외지인 비율이 22%로 증가합니다. 가격 다시 급등하고 있구요. 

 

부동산 투자를 투기로 보는 시선에는 괘씸죄가 포함되어 있는데 실수요자와 투자 수요가 섞이지 않으면 가격이 올라가지 않는 아이러니함도 생각해 볼 부분입니다. 이거슨 마치 주식에서 개인이 주야장창 매수해도 외국인과 기관이 같이 매수하지 않으면 오르지 않는 이치와도 일맥상통하는 부분인데요. 

 

이런 흐름에 역행해서 적절한 매수 타이밍을 찾으려면 투자자들에 앞서서 판단하고 매수해야 하는데 이 때 쓸 수 있는 방법이 낙찰가율과 미분양 추이 확인, 분양 경쟁률, 청약 점수 추이, 전세가율 등입니다. 경매 시장이 부동산 경기를 선행하는 지표로 알려져 있는데요. 평소에는 낙찰가율이 70%를 왔다갔다하던 지역이 갑자기 80, 90 뛰기 시작했다면 일반 부동산도 옮겨갈 예정이라고 볼 수 있구요. 전세가율이 평균 68% 내외로 왔다갔다 하던 지역이 떨어지기 시작했다면 매수를 고려해 봐야 하는거죠.

울산의 어느 아파트인데요. 현재는 매매가격과 전세가격의 갭이 48.7%입니다. 말도 안된다 싶을 정도로 매매 가격이 급등한건데요. 이 곳이 수년동안 평균 전세가율이 70%를 상회하던 곳입니다. 2019년 말에 전세가율이 떨어지기 시작하는데요. 거래량 상승에 선행해서 움직이는 걸 알 수 있습니다. 

본 김에 창원의 한 아파트도 보겠습니다. 2018년 중반 즈음에 전세가율이 80% 정도로 붙은 적이 있는데요. 매수를 고려할만한 타이밍이었습니다. 2019년 3월부터 이 갭이 벌어지기 시작하는데요. 이 때 역시 매수 타이밍이라고 볼 수 있습니다. 지금은 57.6%까지 벌어졌습니다. 긍정적인 것은 전세가가 비슷하게 따라가고 있다는 점인데 전세수요가 여전히 존재하고 실수요자가 있다는 뜻이겠죠. 비싸진 전세가격도 받아들이는 사람들이 있다는 의미니까요. 

 

울산과는 조금 차이가 있어서 상승 여력으로 보면 울산보다는 창원이 더 있겠구나하고 판단할 수 있는 지점입니다. 평균과의 괴리율을 보면 울산은 -19.5%고 창원은 -7%니까요. 가장 올랐던 시절에 평균과의 괴리율을 판단할 수 있으면 얼마나 갔다왔다할지 가늠이 될텐데 최근 상황으로는 이렇게 판단이 됩니다. PIR로도 이 갭은 판단이 되는데요. 

 

울산은 이미 과거 PIR 피크 지점 근처까지 올라가 있고 창원은 아직 여력이 있습니다. 섣불리 매수를 권할 시기는 아니지만 당분간 상승흐름을 가져갈 것 같은 지역입니다. 이렇게 거래량을 통해서 부동산 투자 수요를 파악하고 과거의 데이터와 비교해서 적정가격 흐름을 가늠할 수 있는 지표들을 활용하면 실거주든 투자 목적이든 매매 타이밍을 찾을 수 있으리라 생각합니다. 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.