데이터로 보는 거제 부동산 전망

안녕하세요. 베터미입니다. 연말 특집으로 지역별 부동산 전망 훑어 보려고 합니다. 오늘은 거제인데요. 전국구로 임장을 돌아 보겠다는 마음가짐으로 돌아다녔던 시절에 수차례 방문했었는데 지역적인 난제가 있어서 힘들어 보이는 곳이더군요. 시내라고 할 수 있는 지역이 있고 그 외에는 산발적으로 도시가 펼쳐져 있는데요. 울산의 축소판처럼 보입니다. 울산도 산업지역이 몰린 곳보다는 전통의 강세 지역을 선호하는 성향이 강해서 가격도 그쪽을 중심으로 높게 형성이 되어 있는데요.

 

거제 역시 가격 방어가 되는 곳은 이 곳이라고 찍으면 딱 찍을 수 있는 지역을 제외하고는 요즘 전국 부동산 상승이다 뭐다 하는 흐름과는 정반대의 흐름을 가져가고 있습니다. 가장 큰 위험요인은 일자리가 늘지 않고 있다는 점이고 그래서 2016년을 기점으로 인구가 계속해서 큰 폭으로 줄고 있습니다. 여기에 아파트 미분양도 해소되지 않고 있는데요. 한 그림으로 정리해 봤습니다. 

 

■ 거제 부동산 전망

순서대로 부동산 가격 흐름, 수요 공급 흐름, 미분양 흐름, PIR 흐름을 나타낸 차트입니다. 

부동산지인에서 참고했구요. 부동산 가격은 2016년 인구가 피크를 쳤던 지점에서 최고점을 기록한 뒤 인구 감소와 지역 대표 산업의 부진에 겹쳐 미분양 증가가 겹치면서 급격한 조정을 맞았습니다. 평균 가격이 저정도 낙폭으로 떨어졌으면 중심 지역 외에 외곽지역은 낙폭이 더 컸다고 봐야 합니다. 

 

2019년 들어 미분양이 준공후 미분양으로 다 넘어갔네요. 잔여세대가 1,100세대 정도 되는데 다 준공후 미분양 악성재고입니다. 2015년 들어 공급량을 소화하지 못하는 그림 계속 보이는데요. 계속해서 밀려오는 공급량을 수요량이 확실히 받쳐 주지 못하고 있습니다. 

 

■ PIR로 보는 거제 부동산 전망

그나마 희망적인 부분은 여타 지방과 같이 앞으로 3년동안 입주물량이 수요에 비해 크게 없다는 것이구요. 가격도 일부 지역에 국한해서는 회복 움직임이 보인다는 점입니다. 저 어마무시한 재고가 어떻게 해소되느냐에 따라 판단이 될 듯한데요. 

 

경기선행지수처럼 부동산 혹은 아파트 가격에 선행해서 움직이는 지표가 경매로 나오는 아파트의 낙찰가율, 매각가율 등인데요. 가격이 움직이기 시작했던 2013년, 2014년을 보면 낙찰가율이 80, 90을 넘어서는데 요즘 낙찰가율은 80을 밑돕니다. 실거주 목적이든 매매 목적이든 아직까지는 지켜볼 타이밍이라는 생각이 들구요.

PIR 흐름 보겠습니다. PIR은 부동산 가격 대비 소득의 비율을 나타낸 지표입니다. 2015년 진입 부분에 34평형 아파트 가격이 2억 6천만원 정도 했는데요. 당시 소득이 5천만원 정도여서 비율로는 5.19를 기록했습니다. 지금은요. 같은 평형대 아파트 평균 가격이 1억 9천만원 정도하고 소득은 6천만원 정도로 늘었습니다.

 

PIR은 지금은 3정도로 떨어졌는데요. 아직까지 여기가 바닥인지 예단하기는 힘든 구간입니다. 매매가격보다 전세가격이 살아 나지 않는다는게 더 힘들어 보이는 이유인데요. 의심을 하더라도 살아야 되는 사람들이 유입되기 시작하면 이 전세가부터 움직일 것이기 때문입니다. 낙찰가율, 전세가격 흐름 꼭 챙겨 봐야겠습니다. 

 

미약하게 전세가격 상승흐름 보이는데 준공후 미분양이 어떻게 해소되는지 일자리는 실질적으로 느는지 챙겨볼 것이 많은 곳이네요. 전입, 전출 흐름을 보면 김해에 일자리가 느는 형국이고 창원, 거제 등은 줄어드는 형국으로 보입니다. 당분간은 관망하면서 타이밍을 찾아야 할 지역이라고 생각합니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.