전세가율 의미와 활용 방법 2019년 2월 전국 현황

안녕하세요. 올해도 벌써 1월이 지나고 두번째 달 2월이 중반을 향해 달리고 있습니다. 세월 참 빠르다는 말이 빈말이 아닌 듯한 요즘인데요. 주식 격언 중에 "소문에 사서 뉴스에 팔아라"는 이야기가 있는데요. 뉴스에 나오는 부동산 관련 소식이 죄다 부정적이다 보니 이제는 사야할 때가 아닌가 하는 청개구리 심리가 올라오네요. 

이런 상황에서는 특히나 제가 제일 좋아하는 책 중에 하나인 앙드레 코스톨라니의 "돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라"의 마음으로 냉정하게 쳐다봐야 할 일입니다. 오늘은 전세가율에 대해서 정리해 보려고 합니다.

 

■ 전국 전세가율 현황

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전세가율은 따로 소개해 드린 적이 없는 것 같은데 말 그대로 매매가와 전세가의 비율입니다. 

자료를 보면 서울같은 경우 매매가가 평균 2,400만원 정도이고 전세가가 1,300만원 정도이니 그대로 나누기를 하면 54%가 되는 것입니다. 부동산 투자가 흥하고 상승 분위기가 만연한 시점에 유행하던 갭투자는 바로 이 전세가율을 이용한 투자 방법인데요. 

24평형 기준으로 가정해 보면 서울 기준으로 현재는 매매가와 전세가의 차이가 1,100만원 정도가 납니다. 24평이니 차액이 2억 7천만원 정도가 있어야 전세를 끼고 투자를 할 수 있는 갭투가가 성사되는 것인데요. 

제가 애용하는 부동산 유틸 호갱노노를 활용해서 자료를 가공해 봤습니다. 왼쪽을 보면 2016년 3월까지만 해도 이 아파트는 전세가율이 83%였습니다. 갭이 1억 5천만원 정도였구요. 오른쪽을 보면 전세가는 그대로인데 매매가만 치솟아서 갭이 7억 9천만원이 된 것을 볼 수 있습니다. 전세가율은 뚝 떨어져서 50%가 됐는데요. 서울이 지금 그런 상황입니다. 

이런 면을 보고 전세가와 매매가의 차이가 좁혀진 시점이 투자 혹은 매매를 위한 적기라고 판단하는 경우가 많은데요. 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 입지에 따라 시장상황에 따라 매번 반응이 다르기 때문인데요. 

■ 전세가율의 활용

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서울같이 급상승을 경험한 곳이 전세가와의 갭이 이전처럼 80%대에 접어드는 상황을 몇 가지 케이스로 해석해 볼 수 있는데요. 

① 매매가는 하락하고 전세가는 그대로 있다가 전세가율이 붙는 경우

② 매매가는 그대로인데 전세가가 상승해서 80%에 육박하는 경우

③ 매매가는 완만하게 하락하고 전세가도 완만하게 상승하다 붙는 경우

④ 매매가가 급전직하하고 전세가도 덩달아 추락하는 경우

1번과 4번은 일시적으로 가격이 제자리를 찾을 때까지 역전세가 날만한 그림이구요. 2번과 3번은 방향성을 유지하면서 가격이 다시 상승하게 될 가능성이 높은 그림입니다. 

주식에서나 부동산에서나 이런 류의 그래프를 쉽게 찾을 수 있는데요. 우리나라에만 있다는 이 독특한 전세 제도 덕분에 해당 지역의 잠재수요가 얼마나 되는지 가늠할 수 있는 바로미터로 활용할 수 있게 됐습니다. 전세가가 상승한다는 것은 더 비싼 값을 주고도 전세를 마련하려는 사람이 많다는 뜻이고 공급을 소화할만큼 수요도 충분하다는 뜻이기 때문에 앞으로 더 올라갈 가능성이 높은 것이라고 해석할 수 있구요. 

반대로, 전세가가 하염없이 떨어진 상태로 시작해서 또 하염없이 떨어지는 경우가 있는데 이런 곳은 대개 공급량이 많은 곳입니다. 입주물량이 엄청나게 터진 지역이 이런 경우가 흔한데요. 대개 신규 아파트는 그래서 전세가율이 낮습니다. 2년마다 갱신할 때마다 전세가가 천정부지로 솟는 것도 이런 이유인데요. 입지가 좋고 수요가 있는 곳은 매매가가 갭은 크게 형성되어 있더라도 매매가에 전세가가 붙을 가능성이 높기 때문입니다. 

왜 오늘은 이렇게 자료 가공하기 어려운걸 주제로 삼았을까 머리를 쥐어뜯으며 만든 자료인데요. 오른쪽 숫자가 전세가율을 나타내고 왼쪽 숫자가 매매가격지수를 나타냅니다. 매매가격지수는 2017년 11월을 기준으로 100을 세워 놓고 기준월 대비 가격을 나타낸 것입니다. 

같은 서울내에서도 평균이기 때문에 지역별 수요차이를 모두 반영하지는 못하지만-일례로 위에 소개해 드린 아파트는 전세가율이 80%가 넘은 적이 있는데 차트에는 80%를 넘은 적이 없습니다- 흐름만 참고해 보면 2012년부터 2013년까지 매매가격지수는 곤두박질쳤지만 전세가율은 점진적으로 상승했습니다. 

2012년 1월 54%에 불과하던 전세가율은 2015년 10월 즈음에는 70%를 돌파했는데요. 전세가율 상승과 매매가격지수가 동반상승하는 흐름으로 일관하다가 폭등을 마감하고 현재는 전세가율이 2013년 수준인 59.4까지 떨어졌습니다. 수요가 있는 지역의 흐름이 앞으로 어떻게 변할지 보여주는 자료라고 생각하는데요. 과거 포스팅에서 소개해 드린대로의 흐름을 이어가다가 또 갈길을 가지 않을까 싶은 이유이기도 합니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~

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