다주택자 양도세 중과 톺아보기

안녕하세요. 베터미입니다. 요즘 부동산 가격이 조정된다 드디어 떨어진다 이슈가 많은데요. 일단 거래량이 떨어지기 시작했기 때문에 흔히 발생하는 현상이구요. 거래량이 왜 떨어는가를 해석해 보면 정부 정책 이슈가 보입니다. 6월 1일부터 양도세 중과와 종부세 강화 방안이 변경 적용되는데요. 그 이전에 다주택자들이 급매물로 내놓은 물량이 천천히 소화되면서 가격도 떨어지고 거래량도 줄어든 것인데 이를 또 침소봉대해서 해석하는 경우가 있는데 언론에서 나오는 정책 관련자들의 이야기는 적절하게 필터해서 해석해야겠습니다.

 

양도세 중과 어떻게 바뀌나

부동산 관련 정책이 너무 많이 바뀌어서 단어 자체가 이해가 가지 않는 경우가 왕왕 있는데 엄연히 투기과열지구와 조정대상지역은 적용되는 제제가 다르구요. 그래서 양도세 중과는 조정대상지역만 쳐다 보면 됩니다. 최근 대거 조정대상지역으로 지정된 지역까지 포함해서 정리된 자료는 다음과 같습니다.

서울, 경기는 대부분 포함된다고 보면 되고 대구, 부산 역시 2020년 12월 발표 기준으로 거의 다로 확대됐습니다. 여기에 지방 중소도시 중에서는 논산, 공주, 여수, 순천, 포항시 남구, 경산시, 창원시 등까지 리스트에 올랐습니다. 앞으로 부동산 가격이 급등해서 또 다른 지역이 조정대상지역으로 지정될 가능성도 있는데요. 지정일 이전가지 매도 계약을 완료하면 조정대상지역으로 지정되더라도 양도세 중과를 걱정하지 않아도 됩니다. 

 

6월부터 중과세가 추가 적용되기 전에는 조정대상지역 외에 주택을 가지고 있을 경우 기본세율을 적용했는데요. 기본세율은 보유기간이나 양도차익에 따라 6~45%를 적용합니다. 그런데 조정대상지역 내에 2주택을 가지고 있었다면 기본세율+10%를 적용했고 3주택 이상일 경우에는 기본세율+20%를 적용했습니다. 이 요건에 들어가는 순간 사라지는 혜택이 있는데요. 장기보유특별공제입니다.

 

그런데, 6월 1일부터는 이 지역에 2주택을 가지고 있는 경우 기본세율+20%, 3주택 이상을 가지고 있는 경우 기본세율+30%로 강화됩니다. 거기에다 종부세율까지 인상되는데요. 오늘은 양도세 측면에서만 정리해 봅니다. 퍼센트만 보고 10%에서 20%, 20%에서 30%로 올라가는게 뭐가 대수인가 하지만 양도차익에 따라 세금 부담은 2배 이상 늘어날 수 있습니다.

기존에는 과세표준 구간이 5억원 초과분에 대해서는 42%로 끝이 났는데 여기에 10억원 초과분에 대해서는 올초부터 45%를 적용하게 됐습니다. 양도차익이 10억원 이상이니 서민에게는 해당되는 일이 거의 없을 것이고 일종의 부자세로 봐야겠네요. 예를 들어 계산해 보면 지방의 조정대상지역에 아파트 2채를 들고 있었는데 한 군데를 1억원의 양도차익을 거두고 팔았다고 하면, 1,200만원까지는 6%, 4,600만원까지는 15% 이렇게 누진세 개념으로 계산하면 되는데요.

 

1. 1주택인 경우: 위 표와 같이 속산표를 참고해서 35% 구간으로 계산한뒤 1,490만원을 빼면 1억원의 양도차익에 대한 양도소득세는 2,010만원이 나옵니다. 여기에 양도소득기본공제 금액 250만원을 제외하고 보유기간을 3년 정도로 보고 장기보유특별공제를 제하면 세금이 1,712만원 정도가 나옵니다. 

2. 여기에 2주택자이기 때문에 10% 추가한 세율을 적용하면 45%가 되는데요. 장기보유특별공제 사라지고 양도소득기본공제만 적용되서 45%를 적용한 산출세액은 2,897만원이 나옵니다. 세율은 10% 인상했는데 양도세는 70% 가까이 올랐습니다. 

3. 3주택이라고 가정하면 20% 세율이 추가되서 55% 적용되구요. 세금이 3,872만원 나오네요. 1주택에 비해 126% 가량 올라서 주식이라면 기분 좋았을 수익률이 나옵니다. 

 

6월 1일부터 양도세 중과가 업그레이드된다면 3번의 20% 세율 추가분이 조정대상지역내 2주택을 가지고 있는 사람들이 처분하면 나오는 세금이라고 보면 되는 겁니다. 세부담이 급증하니까 세금을 내느니 조금 낮은 가격에라도 처분하겠다는 사람들이 줄을 서 있을테니 지금의 조정 분위기는 이해가 갑니다. 

 

중과가 배제되는 주택이 있다

그렇습니다. 이 와중에도 중과가 배제되는 주택을 찾아 가는 투자자들이 줄지 않는 이유인데요. 최근에 모 아파트 놀러 갔는데 부동산 모임인지 지도를 들고 휴대폰으로 무전기처럼 리더의 목소리에 귀기울이면서 조정대상지역 내 아파트를 둘러 보는 버스 1대급 인원을 보고 아직 부동산 가격 잡히려면 멀었구나 싶은 생각이 들었는데요. 그런 곳이 있습니다. 

 

대표적으로 기준시가 3억원 이하의 지방저가주택은 중과가 배제됩니다. 수도권(서울, 인천, 경기)와 광역시, 세종시를 제외한 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하의 주택을 말하는데요.

창원, 포항 남구, 여수, 순천 등 지역이 조정대상지역에 포함되어 있지만 이 지역에 있더라고 기준시가가 3억원 이하라면 주택수에 포함하지 않기 때문에 양도세 걱정은 잠깐 접어두셔도 된다는 의미입니다. 이 외에도 장기임대주택이나 일시적 2주택에 대한 혜택 역시 유지됩니다. 

 

정리해 보면, 다주택자 양도세 중과는 여전히 우리나라 상위 10% 이내 혹은 그 위에 있을법한 부동산 부자들에 해당된느 이야기라는 겁니다. 그래서 부동산 경기의 잣대로 삼는 강남이 최근 거래량이 줄고 가격에 조정이 왔다는 얘기는 그만큼 세부담이 큰 사람들에게만 해당되는 이야기가 되겠습니다.

 

혹시라도 지방 투자를 염두에 두고 있다면 위 정보를 참고해도 여전히 찾을만한 지역이 있을 것 같네요. 금리가 물을 끼얹지 않는 이상 자산 가격의 공중 부양은 당분간 계속될 것 같습니다. 6월 1일부터 바뀌는 다주택자 양도세 중과 톺아 봤습니다. 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.