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투자(주식&부동산)/부동산

2018년 7월 기준 부산 아파트 미분양 추이와 PIR

by 베터미 2018. 7. 22.
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아파트 미분양 추이와 PIR 알아 봅니다. PIR은 몇 번인가 소개해 드렸는데 주식에서 PER과 비슷한 개념입니다. PER은 해당 기업이 한 해 벌어들이는 주당 순이익의 몇 배에 해당하는 가격의 주가를 형성하고 있는지를 나타내는 지표인데요. 우리나라 전체 지수 기준으로는 8내외를 왔다 갔다하고 있고 주식별로 다르지만 보통 10내외를 오가는데요. 단순히 생각하면 주당 순이익만큼 10년만 나와도 원금을 회수할 수 있다는 개념이 되겠습니다. 

2018년 7월 기준 전국 및 부산 미분양 분석


거꾸로 PIR의 경우에는 근로자3분위를 기준으로 매년 밥 한톨 안 먹고 숨만 쉬고 모으면 얼마나 있어야 평균적인 가격의 아파트를 장만할 수 있느냐는 지표인데요. PIR이 5라면 5년동안 숨만 쉬고 돈을 모은다면 34평 정도의 아파트를 장만할 수 있다는 의미가 됩니다. 자료를 보겠습니다.


■ 전국 지역 기준


해당 자료는 부동산 지인에서 얻은 자료인데요. 해당 사이트에 가면 손쉽게 조회 가능합니다. 예전에는 통계 자료를 일일이 찾아서 가공해야 했는데 감사할 따름입니다. 이제는 자료 분석만 하면 되니까요. 

전국 기준 미분양 PIR


2010년 기준으로 자료를 조회해 봤습니다. 미분양이 전에 12만 세대로 역대급을 찍은 뒤 하락세를 타고 있었구요. 준공후 미분양도 5만 세대 가까이 되서 적체가 심한 상태였습니다. 


이 때 PIR은 5.52로 34평형의 평균 2억 4천만원 정도하는 아파트는 5년 6개월 정도면 장만할 수 있었던 것입니다. 가구당소득이 4백3십만원으로 다소 현실성없이 설정이 되어 있는데요. 이건, 개인적으로 보정을 해서 활용하시는 것이 좋겠습니다. 


소득분위의 함정에 대해서는 위 포스팅에서 다룬 적이 있으니 참고하셔도 좋을 것 같군요.

전국 기준 미분양 PIR 2018년 5월 기준


2018년 5월 기준입니다 미분양과 준공부미분양 데이터는 시간차를 두고 업데이트되기 때문에 바로 보이지 않아서 5월 기준으로 체크됐는데요. 8년 전과 비교하면 50% 가까이 떨어졌지만 2015년 말을 기점으로 다시 상승세를 타고 있습니다. 


아파트 가격은 평균 3억 4천만원으로 8년 전에 비해 1억이 올랐구요. PIR은 6.08이 되었는데 가계 소득의 상승세보다 아파트 가격 상승이 더 컸다는 방증이 되겠습니다. 여기에 사용한 PIR의 소득분위 데이터가 진짜 전국의 중간쯤을 나타내는 자료가 아니라는 것에 더 서민 입장에서는 불리해지는데요. 


2018년 기준 중위소득이 4인 가족 기준으로 4백 5십만원정도가 됩니다. 3분위 소득과는 1백만원 정도 갭이 있는데요. 중위소득은 말 그대로 1부터 100까지 순위를 매겨서 중간에 있는 소득을 의미하기 때문에 그나마 믿을만한 자료로 대입해 보면 PIR은 6.4가 나옵니다. 숨도 안 쉬고 벌어야 한다는 점에서는 10년 이상이 걸린다는 말이 과언이 아닌 것이죠. 


2018년 7월 기준으로는 PIR이 6.12로 더욱 올랐습니다. 문제로 보이는 부분은 준공후 미분양이 2015년 말을 기점으로 다시 상승세를 타고 있다는 것입니다. 


■ 부산 기준


제 2의 도시의 위상이 언제까지 갈 수 있을지 의심스러운 부산 기준으로 살펴 보겠습니다. 

부산 2010년 미분양 차트


2010년 기준으로 미분양 엄청났었구요. 준공후 미분양 엄청났습니다. 미분양 추이가 가격 추이와 비슷하게 움직이는 걸 볼 수 있는데요. 미분양이 해소되면서 가격이 올랐고 2013년 미분양 세대수가 다시 증가하자 가격이 주춤하다가 해소되는 시점부터 다시 가격이 올랐습니다. 그 상승세는 문재인 정권 들어서 온갖 규제에 묻혀 다시 하락세로 돌아선 모습입니다. 

부산 2018년 5월 미분양 PIR 차트


2018년 5월 기준 아직 전국 평균에는 미치지 못하는 가격인 2억 9천만원까지 가격이 올라랐구요. 미분양 세대는 2017년 9월을 시작으로 다시 상승세로 돌아섰습니다. 준공 후 미분양도 덩달아 증가 추세구요. 가구당 소득은 전국 평균이기 때문에 걸러서 봐도 PIR 5.22는 가격 덕분에 전국 평균에는 미치지 못하는 수치입니다. 


심지어 2018년 7월 기준으로는 가격이 떨어져서 PIR도 덩달아 0.01포인트 하락했는데요. 전국 기준으로도 부산 기준으로도 잠시 주춤하고 있는 부동산 추이가 보입니다. 추가 자료로 매수, 매도 동향도 확인할 수 있는데요. 가격이 상승할 때는 당연히 매수세가 붙어 있고 요즘은 매수세가 싹 사라진 것을 확인할 수 있습니다. 


당분간은 눈치 보는 장세가 계속될 것으로 보입니다. 정부의 규제에 대한 의지가 워낙 확고해서 규제를 피한 지역이나 그 동안 공급이 없고 수요는 몰리는 지역 위주로 흐름을 가져가는게 당연해 보입니다. 수원은 미분양 세대가 7로 나오는데 최근 흐름이 좋았죠. 통계 자료도 잘 분석해 보면 도움이 되실 것 같습니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~

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