신(新)DTI 도입되면 아파트 대출한도 어떻게 바뀌나?

현행 DTI에 대해서는 간단하게 이야기하면 Debt to Income 소득대비 빚의 양을 뜻하는 말입니다. 총부채상환비율이라고 하는데요. 연봉이 5,000만원인 사람이 DTI 50%를 적용받게 되면 빌릴 수 있는 금액은 연간 2,500만원 한도에서 가능하게 됩니다. 거꾸로 계산을 해 보면 원리금 합계가 2,500만원이니 3.5%의 이자율에 20년납을 가정한다면 대략 3억 6천만원을 빌릴 수 있구요. 30년납을 가정하면 대략 4억 5천만원정도를 빌릴 수 있겠습니다. 원금과 이자를 합한금액이 2,500만원을 초과하지 않는 선에서 대출이 가능하니 상환기간을 늘이면 대출 가능한 금액도 늘어나는 것인데요. 신(新)DTI는 이런 요행(?)을 차단해서 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득이나 부채 산정방식을 개선하는 방안입니다.

DTI, DSR, LTV에 대한 정리는 예전 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

※ 관련 글

DTI, LTV, DSR 대출 규제 관련 용어 톺아보기

■ 신(新)DTI의 셈법

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신(新)DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자)/연간소득

기존에 주택담보대출이 있었다면 해당 원리금도 포함이 되기 때문에 대출 가능한 금액이 대폭 줄게 됩니다. 기존에 주담대를 가지고 있던 사람이 신규로 추가할 경우 신규 주담대의 원리금과 기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등)의 이자만 합산하여 대출 가능금액을 산정했으나 이제는 신규, 기존 합한 원리금과 기타대출의 이자를 포함해서 산정을 합니다.

또, 2개 이상의 주택담보대출을 일으킬 경우 두 번째 주담대를 산정할 때의 기준 상환기간을 15년까지로 제한을 합니다. 실제로는 30년 상환으로 계약을 하더라도 원리금 계산할 때는 15년 기준으로 계산을 해 버리기 때문에 또한 대출 가능 금액이 줄어드는 것입니다.

여기에다가 하나 더 빡세지는(?) 조건이 빌리는 사람의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 최근 2년간 증빙소득을 확인하는 것으로 바뀔 예정입니다. 소득의 안정성과 입증가능성, 지속성 측면을 감안해서 가능여부를 결정하겠다는 것이지요. 예외적으로 인정 가능하도록 열어는 주고 있지만 추정소득에서 일정비율을 차감하고 한도도 최대 5천만원으로 제한합니다.

꾸준한 소득이 증명이 되지 않으면 대출이 어려워졌습니다.

■ 예외사항

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매사가 그러하듯이 실수요자나 서민 그리고 사정이 있는 사람들을 위한 예외사항이 있습니다.

청년층, 신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고, 일반 대출신청자보다 높은 증액한도를 인정해 줍니다.

이사 수요 등 불가피한 목적으로 일시적으로 2개의 주담대를 보유하게 된 경우에는 원리금 상환부담을 완화하여 적용합니다. 갑자기 매물이 몰려서 이사는 가야되는데 집이 안 팔리는 경우가 되겠는데요. 이럴 때는 어쩔 수 없는 상황을 감안해주겠다는 것입니다.

① 기존 주택의 매매계약서 제출시, 기존 주담대 이자상환액만 반영

② 2년 이내 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출 상환을 약정하는 경우에는 두 번째 주택담보대출의 만기제한(15년) 미적용

◇ 상황을 가정해서 한 번 적용해 보겠습니다.

금리 3.5%에 20년동안 원리금 균등분할상환으로 2억원의 대출이 있는 사람이 추가로 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 사려고 하는 경우입니다.

소득은 5천만원 정도로 기준을 잡아 보겠습니다. 원리금이 대략 1,400만원 정도 나오니까 현재 DTI는 28%정도입니다.

조정대상지역은 실거주 목적으로 살 경우 60%까지 가능하지만 주담대가 있을 경우는 50%까지만 가능합니다.

이제 선택의 시간이 다가 왔습니다. 기존의 주담대를 2년 이내에 처분을 할 것인지 유지를 할 것인지 선택을 해야 하는데요.

기존에 있던 것을 처분하면 만기 제한 15년을 적용하지 않기 때문에 대출한도가 늘어나구요. 처분하지 않는다면 적용이 되기 때문에 그만큼 줄어 듭니다.

① 처분할 경우: 3억 3천만원

위에서 언급한 예외사항 1번과 2번을 모두 적용하면 기존 주담대의 이자상환액만 반영하기 때문에 700만원만 분자에 올라갑니다.

DTI 50%인 2,500만원에서 700만원을 차감한 1,800만원이 연간 원리금상환이 가능한 금액이니까 거꾸로 계산해 보면 약 3억 3천만원의 추가 대출이 가능합니다.

② 처분하지 않을 경우: 1억 3천만원

원리금과 15년 만기 조건이 다 들어가기 때문에 기존의 원리금 1,400만원을 적용합니다. 30년 만기로 빌리려고 하지만 계산할 때는 15년만 인정해 줍니다. 추가 대출은 연간 1,100만원까지 가용한데요. 15년으로 줄어서 가능한 금액이 더 줄어 듭니다. 약 1억 3천만원만 대출 가능하게 됩니다.

최종 가이드라인이 어떻게 나올지 모르겠지만 주담대가 2개 이상인 사람이 조정대상지역에 추가로 아파트를 구입하는 경우 처분할 경우와 처분하지 않을 경우 대략 60% 정도의 대출 가능금액이 차이가 납니다. 임대사업자가 아니면 실수요자가 아니면 접근하지 말라는 정책이 되겠습니다.

대신, 또 한 가지의 예외가 있는데요. 아래 내용 참고하시면 되겠습니다. 

■ 연간 소득 계산 방식 개선

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이제, 장래예상소득을 고려해 줍니다. 연간소득이 5천만원이라면 앞으로 소득이 늘어날 것을 예상하고 20%나 30% 등 은행에서 정하는 비율을 적용해 주는 것인데요. 조정대상지역을 기준으로 하면 DIT 50%를 적용해서 원리금 2,500만원까지 20년 만기 기준이라면 약 3억 5천만원을 빌릴 수 있는데요. 이 개선된 방식을 적용하면 30%까지 상향 인정할 경우 약 4억 7천만원까지 대출이 가능해집니다. 5천만원에 1.3을 곱하면 6,500만원을 연간소득금액으로 인정해 주는 것이죠.

1월 말 혹은 2월 초부터 적용이 예상되고 있는 신(新)DTI가 적용될 경우 대출 가능한 금액 한 번 알아 봤는데요. 아파트를 구입할 계획이 있다면 한 번 꼼꼼히 따져 보셔야겠습니다.