물량 폭탄 대구 부동산 시세 분석

오랫동안 상승흐름을 놓치지 않고 있는 대구 부동산 앞으로 어떻게 될지 분석해 보려고 합니다. 개인적인 깜냥으로 분석하는 내용이니 참고만 하시면 좋을 듯 합니다. 부동산과 주식 등 일반인이 접하기 가장 쉬운 두 가지 투자 포인트는 상승을 위해서는 수급이라는 공통적인 모멘텀이 필요한데요. 수요와 공급이 불일치하면 가격이 떨어지기도 하고 수요가 폭발하면 상승하기도 하는 시장입니다.

 

대구 물량 심상찮다

그런데 말입니다. 대구 부동산 공급이 심상찮은 시점이 됐습니다. 그 동안 흐름을 보면 수요는 14,000세대 정도에서 12,000세대로 낮아지고 있는 중이고 공급량은 2003년, 2016년, 2017년 이렇게 과도하게 됐다가 2023년 전례없는 수준의 입주가 일어날 예정입니다. 무려, 35,000세대인데요. 수요의 3배에 육박하는 수준입니다. 그래서 최근에 미분양 얘기가 많이 나오고 있는데요.

2020년부터 꾸준히 물량이 증가하고 있습니다.

위 그림에서 선형으로 된 그림은 미분양 추이를 나타낸 것이고 막대그래프로 표현된 건 준공후 미분양을 나타내는데요. 미분양이 곧 준공후 미분양이던 시절이 2010년을 피크로 2014년까지 계속됐습니다. 그럼 이 기간동안 아파트 가격이 어땠었나를 보면 왜 미분양이 무서운지 알 수 있는데요.

당연한 수급의 결과겠지만 2006년부터 2013년까지는 거의 가격 움직임이 보이지 않습니다. 계속 제가격에 머물고 있었는데요. 이 곳은 대구하면 떠오르는 핫한 지역 수성구의 어느 아파트입니다. 2억 5천만원하던 가격이 최근에 11억에 거래됐네요. 

 

그냥 미분양은 수요가 풍부한 곳이면 대개 소진됩니다. 위위의 그림을 보면 막대그래프는 2014년 이후로 계속 바닥에 닿고 있는 것을 확인할 수 있는데요. 2016년, 2017년 공급이 몰리는 시기에는 기가 막히게 또 조정이 옵니다. 잠깐의 조정 뒤에 미분양 물량이 쌓이지 않고 꾸준히 소진되면서 올라온 것이 지금입니다. 그런데 최근 미분양 물량이 조금씩 오르고 있습니다. 

 

물량 앞에 장사없다

역설적으로 물량이 많아지는 시기가 오면 이제 실거주 수요라면 특히 시간을 두고 관찰해 볼 시기가 됐는데요. 그 동안 오른것 만큼의 조정이 한꺼번에 올리는 없지만 그래도 꼭지에 사지 않는 확률을 높일 수 있는 타이밍이 올 수도 있기 때문입니다.

이미 매매가와 전세가가 갭이 크게 벌어진 상태입니다. 물론, 이 갭은 현 정부에서 시행한 계약갱신청구권과 전세 가격 5% 상승 제한의 콤보로 인해서 억제되어 있는 것처럼 보이는 경향이 있는데 아마도 높은 확률로 2~3년 후부터 전세 가격 상승이 후폭풍을 몰고 올 가능성이 있습니다. 현재 살고 있는 사람이 계약갱신청구권을 사용하고 난 뒤 빠지는 시점이 될텐데요. 이 때는 이전보다 훨씬 높은 가격으로 전세를 받으려고 할 것이기 때문입니다. 

 

어쨌든 지금 기준으로 쳐다 보면 갭이 40%까지 벌어져 있는데요. 매매로 사기에는 옳지 않은 상황이 됐습니다. 2012년까지 전세가율이 80% 이상을 호가할 때가 어떻게 보면 기회였는데요. 매매가 상승으로 갭이 벌어지다가 입주량 증가로 가격이 조정되지 이 갭이 다시 80%로 붙는 시점이 바로 위에 표시한 2016년 12월 즈음이었는데요. 이 이후 벌어진 갭이 좁혀지지 않고 있습니다. 

 

전세가율을 보자

그래서 대구 부동산의 공급량이 급증하는 시점에는 아마도 이런 그림이 나올 가능성이 높습니다.

약간의 가격 조정이 오더라도 전세가가 붙는 저런 시기 말인데요. 공급에 비해 수요가 꾸준하다면 확실히 나올법한 그림입니다. 그 시점은 제일 처음에 소개했던 수급이 불안정한 시기가 아닐까 싶네요. 

 

부동산의 특징은 개별 시장이 작동된다는 것입니다. 대구는 이렇지만 전국적으로는 균형을 이루고 있고 서울은 여전히 수요에 비해 공급이 부족합니다. 대부분의 지방도시들도 공급이 많은 편인데 찾다 보면 그 동안 공급량이 많았던 경북은 향후 몇년간 공급량이 현저히 부족해 지구요. 그런 면에서 긴 호흡으로 쳐다 볼 필요가 있는 지역인 듯 합니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.