충남 당진 부동산 시세 분석

안녕하세요. 베터미입니다. 왜인지 요즘 들어 들리는 얘기가 있어서 충남 당진 부동산 한 번 분석해 보려고 합니다. 정부의 부동산 관련 정책으로 규제에 규제를 더하다 보니 풍선효과처럼 누르면 옆으로 나가고 누르면 옆으로 나가고가 반복되고 있는 형국인데요. 그래서 수도권 중심으로 가격이 올랐던 작년까지와는 달리 지방이 들썩이고 있습니다. 여러 규제에서 벗어날 수 있어서가 가장 큰 이유일텐데요.

 

취득세도 다르다

조정대상지역의 경우 2주택부터는 8%, 3주택은 12%로 취득세가 인상되었고 비조정대상지역이더라도 2주택의 경우 1~3%, 3주택의 경우 8%를 중과하는 것으로 취득세가 바뀌었습니다. 여기에 예외 조항이 있었는데요. 공시가격 1억원 이하의 주택은 투기대상으로 보기 힘들어 예외로 해줬습니다. 이렇게 되자, 지방의 취득세 중과를 피할 수 있는 공시가 1억원 아파트가 품귀 현상을 보인 건데요. 그러는 바람에 1억원 이하 아파트는 다 사라진것 같네요.

 

충남 당진은 왜

현금 많은 부자들이 취득세 8%, 12%에 움찔할 것 같진 않습니다. 그보다 더 오를 것을 생각한다면 말이죠. 거시적으로 봤을 때 미국에서 테이퍼링 언급을 본격적으로 시작한 움직임이고 유동성을 흡수하려는 움직임이 보이고 있는데요. 이게 본격화되면 자산 가격에 조정은 불가피할 겁니다. 다만, 증시에서도 도돌이표처럼 반복되고 있는 것처럼 개별 주식 장세가 펼쳐질 가능성이 큰데요. 부동산 역시 금융위기같은 큰 움직임이 아니고서는 지역별로 개별시장을 형성해서 움직이는 경향이 있습니다. 

 

그래서 주목하고 있는 지역으로 보이는데요. 인구는 16만명 정도구요. 11만명까지 인구가 떨어졌다가 최근까지 계속해서 인구가 늘고 있는 도시 중에 하나입니다. 우리나라 반도체 기업들이 충북, 충남쪽에 진출하기 시작하면서 천안, 아산 등도 덩달아 발전하고 있는데요. 그 기세가 인접한 당진에까지 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다. 

 

교통호재로 서해선 철도가 함덕읍으로 지나갈 예정입니다. 여기에 석문국가산업단지가 있어서 2025년까지 기업들이 입주할 예정입니다. 일자리가 곧 수요라서 부동산 수급에 영향을 미칠 것은 확실해 보이구요. 대충 LG화확, 중국의 삼화그룹, 벨기에 베오스사, 라미드그룹 등의 기업이 들어서거나 증설할 예정입니다.

2020년 이후 계속해서 수요에 비해 공급이 많습니다. 수요는 기존의 추세에 따라 형성된 것이라 실제 인구 유입이 증가한다면 보정 가능하지만 향후 3년동안 수요에 비해 공급이 2배 정도씩 많은 수준이라 여간하면 공급 압박으로 가격 상승은 제한될 것으로 보이는데요.

2014년, 2015년에 공급이 없다시피했는데 2016년에 공급이 늘면서 미분양 물량 증가했구요. 2018년부터 준공후 미분양도 크게 증가했습니다. 2019년은 공급이 없다시피했는데 준공후미분양이 바로 사라지는 것을 확인할 수 있구요. 최근까지 1,000세대 이상의 미분양을 유지하다가 급소진되고 있는 흐름입니다. 매수세가 강하네요. 

 

당진시 전세가율

시 규모 자체는 아직 크지 않아서 눈에 띄는 지역이 제한적인데요. 그 중에 한 곳을 보면 아래와 같습니다.

전세가율이 95%까지 붙을 정도로 움직이고 있습니다. 평균적으로 80%선에서 움직였는데 미분양이 늘면서 가격 상승에 대한 의구심을 가진 분위기가 팽배해 있는 것 같은 느낌이네요. 보통은 이런 분위기에서 전세가율이 붙는 현상이 나오는데요. 앞으로 공급량이 꽤 있어서 일자리가 그만큼 늘어주지 않는다면 당분간은 정체 분위기이지 않을까 생각되지만 이른바 갭투자로 매력을 느끼는 사람이 많겠네요. 

 

지도 오른쪽으로 보이는 곳이 수청동인데 여기에 2022, 2023년에 많은 입주량이 예정되어 있습니다. 일자리로 고민을 해본다면 위 산업단지와의 직주근접도 챙겨볼 필요가 있을 듯 한데요.

거리가 11km정도 나오네요. 대도시 기준으로는 그리 멀진 않는 느낌인데 머네요. 시에서 드라이브를 걸고 개발중이고 실제 일자리 창출과 인구 유입이 계속된다면 기존에 있던 도심 위주로 개발이 계속될 것 같구요. 직주근접이 가능한 배후지역을 개발중이긴 한데 임대아파트에서 확장이 더 되고 있지는 않아 보입니다. 

 

전반적인 내용 정리해 봤는데요. 뭔가 꿈틀꿈틀하는 에너지가 느껴지는 지역이기는 하지만 당분간은 입주 물량이 많아서 크게 시세를 보이지는 않을 것 같습니다. 워낙 규제가 심해서 부동산 투자에 관심 많은 사람들이 찾아 보는 지역으로 물망에 오르고 있는 것 같은데 말이죠. 발전 추이에 관심을 가지고 지켜볼만한 지역임에는 틀림없어 보입니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.