서울 부산 부동산 PIR 차트로 보는 가격 변화와 투자 시점

최근 댓글로 문의주신 분이 있어서 부동산지인 사이트를 들어가 봤더니 사이트 개편이 있었나 보네요. 화면이 전반적으로 화려해졌는데요. 문의주신 분 말씀대로 PIR 차트가 안 보여서 뒤적뒤적 하다 보니 보조지표 옵션으로 뒤로 쏙 들어가 버려서 안 보였던 거더군요. A/S를 겸해서 서울과 부산 부동산 PIR 추이가 최근 약 10년동안 어떻게 변해 왔는지 정리해 보겠습니다.

PIR은 보조지표로만 활용하는 것이 좋은데요. 경제 상황이나 지역별 상황에 천차만별 조건이 다르기 때문입니다. PIR 6이면 무조건 내집장만한다고 생각한다는 식으로 주식투자하듯이 쳐다 보고 있으면 평생 단 한 번도 집을 장만할 타이밍이 오지 않을지도 모릅니다. 

■ PIR 보조지표 찾기

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부동산 지인 사이트에 접속하시구요. 

로그인하신 다음에 '지역분석' 버튼을 클릭합니다.

전국 4분면 지인지수 현황 화면이 나오는데요. 오늘 궁금한 지점인 '서울'을 클릭해 봅니다. 이 와중에 서울은 참 대단하네요. 

차트에서, 

① 오른쪽 끝 메뉴의 보조지표를 클릭한 뒤

② PIR(근로자3분위)를 체크하면 됩니다.

몇 번 강조해 드렸지만 중위소득과 분위소득은 갭이 좀 있는 편인데요. 여기에서는 분위소득으로 대입하고 있습니다. 

■ 서울 부동산 PIR 차트

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최근 10년내 서울의 최저 시점부터 보시겠습니다.

2014년 1월쯤으로 보이구요. 34평형 기준으로 아파트 거래가격 평균이 3억 6천만원 정도를 기록했고 가구당 소득이 연간 5,261만원으로 적용해서 PIR이 6.99가 나왔습니다. 숨만 쉬고 밥 안 먹고 모아야 한다는 가정을 한다면 7년이면 장만할 수 있는 것이죠. 최고시점은 최근입니다. 

2018년 10월 기준 가구당 소득은 5,322만원 정도로 4년 전과 대동소이한데요. 34평형 기준 아파트 거래가격 평균이 6억 1천만원을 돌파해서 PIR은 거의 12에 육박하고 있습니다. 몇 년전에 비해서 2배 오른 곳이 한 두 군데가 아니라는게 괜한 말이 아니겠습니다. 

■ 부산 부동산 PIR 차트

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지역에 PIR을 적용하려면 사실 보정이 들어가야 정상이긴 합니다만 편의를 위해 보조지표라는 생각으로 참고만 해 보도록 하겠습니다.

부산의 최저점은 왼쪽 끝에 치우쳐 있습니다. 2009년 1월쯤이구요. 이 때, 가구당 소득이 연간 4,139만원 정도에 34평형 아파트가 1억 1천만원을 조금 상회해서 PIR이 2.79에 불과했습니다. 이 때를 기점으로 부산은 잠깐 상승기를 맞았다가 정체 후 다시 상승을 시작했는데요. 최근 다시 조정을 하고 있습니다. 최고점은 아래와 같습니다.

2017년 6월인데요. 가구당 소득의 상승폭은 미미하고 PIR은 치솟고 있습니다. 부산의 34평형 아파트 가격 평균이 2억 3천만원을 상회하면서 PIR은 4.55를 기록했습니다. 평균 가격이 2배 이상 올랐군요. 그 뒤, 서울과는 완전히 다른 분위기로 조정을 받고 있습니다. 

이상적으로는 서울은 PIR이 7 아래로 떨어진다면 부산은 3 아래로 떨어진다면 무조건 사야되는게 아닌가 하는 생각이 드는 결과인데요. 실제, 이런 PIR 사이클을 이용해서 투자에 활용하는 사람들도 있다고 하니 참고해 보셔도 좋을 것 같습니다. 

문제는 평균의 함정인데요. 인기 있는 지역과 인기 없는 지역의 평균이 되다 보니 실거래가를 반영하지 못한 가격과 실제 소득을 반영하지 못하는 분위 소득에 대한 보정을 고려해서 생각해 보시면 개인의 소득상황에 맞는 내집장만 시점이 나오지 않을까 싶습니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~