2018년 경주 부동산 가격 수요 공급으로 시세 분석

안녕하세요. 오늘도 부동산 공부에 매진하고 있는 베터미입니다. 오늘 살펴 볼 곳은 경주인데요. 가격이 많이 떨어져서 불안한 기색이지만 수요 공급과 유동성에 따라 움직이는 시장이니 면밀히 살펴 보고 있으면 내 집 장만 혹은 투자의 기회가 있으리라 생각합니다.

■ 수요와 공급

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이건 널리 알려진 데이터라 알만한 사람은 다 아는 자료인데요. 주택산업연구원 발표 기준으로 매년 40만 채의 주택을 새로 지어야 하는데요. 전체 인구 기준으로 대략 0.8% 정도입니다. 지역별 수요 차이를 감안하면 많게는 1%, 적게는 0.7% 정도를 지어 줘야 수요 공급에 균형이 생기는 것이죠. 

하지만, 주식의 등락과 같이 수요, 공급은 역사적으로 균형을 맞기 보다는 공급과잉과 공급부족 사이를 오가며 수요자들에게 기쁨을 주는 한편으로 좌절을 맛보게도 했습니다. 기회를 찾는 사람에게는 그 갭이 곧 공략 포인트가 되었을테구요. 

전체 주택에서 아파트로 지어지는 규모가 70% 정도라고 알려져 있는데요. 여기까지 알려진 정보를 토대로 경주의 수요을 예측해 보면 25만명의 인구에서 0.7% 정도의 수요를 충족시켜 줘야 되고 여기에 아파트 수요만 따지면 다시 70%를 곱해서 대략 1,200~1,300세대가 매년 공급되어야 한다는 결론이 나옵니다. 그럼 경주의 수요 공급 곡선을 보겠습니다. 

중간에 평행선을 달리는 1k가 보이는데요. 부동산지인에 따르면 대략 1,400세대의 수요량이 있다고 추정하고 있습니다. 위 계산 방식과 유사한데요. 2015년까지 공급이 수요에 현저히 미치지 못하다가 2017년부터 급증해서 2018년 피크를 찍었습니다. 아파트 한 군데의 시세를 보겠습니다. 

2015년에 가격이 피크를 찍었구요. 2016년 즈음해서 가격이 조정이 들어가다가 10년 전 가격과 똑같아졌습니다. 2018년 올해 수요에 비해 7배에 달하는 공급이 많은 충격을 줬음이 분명하긴 한 것 같은데요. 그래서, 공급의 종류도 한 번 생각해 보려고 합니다.

■ 공급의 종류

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위에서 예를 든 위치는 경주에서 신도시처럼 개발하고 있는 곳이라 사람들이 꽤 선호하는 지역임에도 불구하고 맥을 못 추고 있는데요. 7,000세대에 달하는 막대한 공급량이 어디에서 온 건지 알면 진짜 공급으로 인해 가격이 떨어진 것인지 파악하는데 도움이 될 것 같습니다. 

2018년에 공급된 아파트 세대수가 정확히는 6,879세대입니다. 이 중 1,000세대 이상의 대단지를 보니 임대아파트가 큰 비중을 차지하고 있고 기타 아파트도 위치가 생소한 지역이 많이 보입니다. 외동, 천북, 현곡 등인데요. 지도를 한 번 보겠습니다.

제일 위가 경주시청인데요. 하단에 보이는게 사랑으로 부영 1, 2단지입니다. 이건 허가를 내 준 사람이 문제가 아닐까 싶을 정도인데요. 1, 2단지 모두 합해서 20여건의 청약이 있었고 나머지는 다 미분양이라고 하니 어느 정도일지 추측이 됩니다. 이 정도면 공급에는 영향이 없다고 보이는 수치라 제외하는게 바람직해 보입니다. 

이 외에 KCC스위첸, 현곡푸르지오, 협성휴포레경주황성 등 주요 아파트 밀집지역에 포진하고 있는 곳의 분양 물량이 대략 2,000세대 정도가 되는데요. 이 정도만으로도 이미 수요량을 훨씬 앞지르고 있고 인구 구성도 젊은 세대보다는 노령 인구 세대가 증가하는 추세라 수요도 어느 정도 보정해서 0.5% 정도로 추정해야하지 않을까 싶네요. 

어쨌든, 2020년 입주물량이 전무한 상태라 가격에 긍저적인 요인으로 작용할 것으로 보이는데요. 2019년까지는 과도한 공급으로 인해서 주춤할 것 같네요. 경주 부동산 시세 수요, 공급으로 조사해 봤습니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~