서울 아파트 전세가 하락 팩트체크

안녕하세요. 뉴스를 한 번쯤 거꾸로 보는 것도 좋겠다 싶어 뒤집어 털어 보고 있는 베터미입니다. 오늘은 최근 부동산 시장에 불안감을 조성하고 있는 언론의 전세가 하락과 관련한 팩트체크를 해 보려고 합니다. 언론은 자극적인 제목을 붙여서 클릭이나 구독을 유도해야 되기 때문에 제목 선정에 선정성을 부여하기 마련인데요. 

그래서인지 서울 전세가 폭락, 고가 아파트 하락세 등의 눈길이 쏠리는 제목으로 사람들을 현혹하고 있어서 과연 팩트는 어떤지 살짝 조사해 봤습니다. 

■ 서울 매매가 전세가 추이

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2018년도는 서울에 있어서 꽤 드라마틱한 가격 상승이 있었던 한 해였는데요. 연도별로 쪼개서 보면 더 비교가 쉬울 것 같아 준비했습니다.

2018년 한 해 그리고 2019년 최근까지의 기록인데요. 2018년 1월 1일 기준으로 평균 2,045만원 하던 아파트 가격이 작년 말까지 2,515만원을 기록하면서 평단가가 무려 500만원이 올랐습니다. 평균가로는 한 해동안만 25%가 상승했습니다. 

2017년 기록입니다. 1,800만원 정도에서 시작했는데요. 12월 말에는 2,000만원까지 올랐습니다. 평균 가격이 200만원 정도 올랐습니다. 2018년에 비하면 오름폭이 적습니다.

2016년 기록입니다. 1,630만원으로 시작해서 거의 1,800만원대로 마무리됐는데요. 평균 170만원 정도가 올랐습니다. 오름세는 계속됐지만 2018년만큼의 폭등은 없었습니다. 이 오름폭은 매해 누적되어서 2018년에 폭발한 것으로 보이는데요. 그래프로 보면 아래와 같습니다.

2013년까지 마이너스를 기록하다가 이후에는 거의 변동없이 왔다갔다했습니다. 2015년 즈음에 이르러서야 비로소 움직이기 시작해서 2018년의 폭등을 경험한 것인데요. 최근 들어 살짝 조정이 들어간 모습입니다. 

■ 전세가율 포인트

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전세가율은 아파트 가격의 추이를 가늠하기 위해 챙겨봐야 할 괜찮은 지표입니다. 상승장이 계속된다고 가정하면 매매가의 조정은 어느 정도 있을 수 있지만 전세가가 떠받치고 있는 가격 아래까지는 거의 떨어지지 않는 경향이 있는데요. 주식에서도 지지선과 저항선이 있듯이 우리나라의 특이한 전세 제도는 이 저항선 역할을 하는 가격을 만들어 줍니다.

주식에서도 가격 괴리도를 따져서 투자하는 방법이 있는데 볼린저 밴드라고 하는 보조지표가 있습니다. 이 밴드에 상단에 걸쳐 있으면 매수가 과하다고 판단해서 매도를 하는 것이고 이 밴드의 하단에 가격이 걸쳐 있으면 매도가 과하다고 판단해서 매수를 하는 방법인데요. 

전세가율도 이와 비슷하게 왔다갔다 하는 경향이 있습니다. 위 그래프를 보면 파악이 쉬운데요. 회색이 전세가율이고 파란색이 매매가입니다. 전세가율이 최대를 찍었을 때 가격이 오름세를 시작했구요. 전세가율이 최근까지 엄청나게 떨어지다가 살짝 반등했습니다. 

서울 아파트 전세가 하락 혹은 폭락에 대한 팩트는 이 지점에서 제대로 살펴봐야 하는데요. 전세가율이 다시 상승 전환했다는 것입니다. 이는 매매가의 하락률이 전세가의 하락률보다 훨씬 크다는 것을 의미하는데요. 전세가 폭락이 포인트가 될 것이 아니라 매매가 하락이 더 포인트가 되야 할 판이군요. 

전세가율이 탄탄하게 유지된다는 것은 수요가 그만큼 있다는 뜻인데요. 최근들어 전세가가 살짝 떨어지기는 했지만 정부의 정책 때문에 고민이 많아진 실수요자들이 잘 모르겠으니 관망하겠다로 돌아서서 전세를 선호하기 시작한다면 결국은 전세가율이 다시 오를 수 밖에 없습니다. 

지역마다 차이가 있지만 서울같은 경우는 이 전세가율이 60% 위에서 움직이면 매매가가 오를 가능성이 높다고 판단한다고 하는데요. 현재 전세가율이 55%니 당분간은 서울 부동산도 보합세나 미세한 조정을 계속할 것이라고 판단하는게 좋을 것 같습니다. 수요 부분이 확인되는 시점은 이 전세가율이 60%를 넘어설 때가 아닐까 싶은데요. 그 때쯤 되면 또 정리해 보도록 하겠습니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~