전세가와 월세 전환율 상관관계 및 계산 방법

안녕하세요. 부동산에 관한 정보를 소소하게 모아서 정리해 드리고 있는 베터미입니다. 예전에 부동산에 처음 방문했을 때부터 소장님들이 간단하게 뚝딱 계산해 버리는 전세가와 월세가가 신기해서 계산 방법을 물어 본 적이 있었는데 그 당시는 금리가 높을 때라 대중없이 보증금 빼고 10%하면 된다는 식으로 얘기를 해 줘서 그런가 보다 하고 따로 공부하기 전까지는 그냥 써왔드랬죠. 

그런데 알고 보니 이 전환율은 고정된게 아니라 금리나 시세에 따라서 형성된 비율이 있어서 요즘에는 대중없이 10%가 먹히지 않는 시대가 됐습니다. 

■ 월세 전환율 계산 방법

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정리해 보면 간단한데요. 예제를 보면서 설명을 드리겠습니다. 

부산의 대연혁신도시 가격을 예로 보면요. 월세 시세가 현재 5층이 2억에 70만원, 고층이 1억에 100~110만원에 형성되어 있습니다. 이 가격을 전세가 기반으로 추적하면 대충 전환율이 얼마인지 추정 가능한데요. 전세가를 보겠습니다. 

화면에 다 나오지는 않지만 전세가는 3억 9천만원에서 4억 3천만원 사이에서 형성되어 있습니다. 이제 이 전세가를 월세로 전환해 보면요.

(전세가 - 보증금)*월세전환율(%)/12 = 월세

위의 공식에 대입하면 됩니다. 거꾸로 추적하려면 월세전환율을 x로 두고 계산해 보면 되겠죠. 최저가를 기준으로 보면

전세가(3억 9천만원) - 보증금(1억원) * x / 12 = 월세(100만원)이 되는데요. 이를 토대로 계산해 보면 4.13% 정도가 나옵니다. 꽤 많이 떨어진 수준이네요. 

 

부동산114의 부동산 관련 계산기를 이용하면 연 7%를 기준으로 기본 세팅이 되어 있는데요. 요즘 시세와는 거리가 좀 있어 보입니다.

 

그런 의미에서 서울권도 하나 보면요. 

서울 핫플레이스 강남 삼성힐스테이트 1단지입니다. 보증금이 1억 5천만원에 월세가 280만원 혹은 4억에 200만원 정도로 형성되어 있습니다. 34평형 기준으로요. 월세가 어마무시하네요. 

전세가는 대략 8억 5천만원에서 9억원대에 나와 있습니다. 역시 최저가인 8억 5천만원을 기준으로 추정해 보면요.

전세가(8억 5천만원) - 보증금(1억 5천만원) * 월세전환율 / 12 = 월세(280만원)이 되어서 전환율은 4.8% 정도가 나옵니다. 부산보다는 확실히 서울이 수요가 더 있는 것 같군요? 얼마전까지 5% 정도로 계산하면 된다고 했던 것 같은데 지역별로 차이가 좀 있습니다. 

월세전환율은 부동산 관련 사이트나 경제 전문지에서 빠지지 않고 다루는 주제 중에 하나라서 이 정도만 알아 두셔도 관련 뉴스를 해석하는데 무리가 없을 것 같습니다. 최근 기사를 하나 보면 경향비즈에서 소개하고 있는 자료인데요. 

제가 예를 든 자료와는 거꾸로 된 결과지만 경북이 8.9%이고 서울이 5.3% 정도로 탑과 바텀을 차지했습니다. 해당 기사는 2011년 이후 월세전환율이 최저치를 기록했다는 내용인데요. 여러가지 요인이 있겠지만 아무래도 금리가 큰 비중을 차지하고 영향을 미치지 않았나 싶네요.

■ 전세가와 월세 전환율 상관관계

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이렇게 전세가와 월세는 밀접한 상관관계를 가지고 움직이고 있는데요. 닭이 먼저냐 계란이 먼저냐는 측면에서 우선순위를 굳이 뽑아 보자면 전세가가 월세가를 움직인다고 보는 의견이 지배적입니다. 가장 큰 이유는 조달비용의 차이에서 오는데요. 

전세는 같은 금액을 빌려도 적게는 2%대에서 4%대의 금리로 빌릴 수 있지만 월세 기준으로 계산해 보면 위와 같이 5%는 기본으로 훌쩍 넘어 버리기 때문에 비용을 감안하면 전세가가 먼저 움직이고 전세를 찾게 되는게 당연하기 때문입니다. 

위에서 인용한 기사를 거꾸로 보면 금리가 올라가는 추세로 바뀌고 월세전환율이 계속해서 떨어진다면 오히려 반등할 가능성이 높아졌다고 판단하는게 맞겠군요. 여러 정부 정책이 발목을 잡고 있지만 상방 압력이 커질 것 같습니다. 

재미있는 자료를 같이 보겠습니다. 전국의 지역별 전세가율을 높은 순서대로 정리한 자료인데요. 2019년 1월 기준 자료입니다. 위에서 소개해 드린 그래프와 거의 일치하는 것을 볼 수 있는데요. 여기에서 유추할 수 있는 한 가지는 전세가율이 높을수록 월세전환율이 높다는 것입니다. 

전세가율은 매매가가 상승할 수 있는 여지를 보여주는 좋은 지표이기는 하지만 꼭 전세가율이 높다고 해서 매매가가 올라갈 것이라고 판단하는 것은 천만의 오산입니다. 매매로 살기 불안한 지역일수록 전세가율이 높아질 가능성이 높기 때문인데요. 자료를 보고 판단하는데 공을 들여야 하는 이유입니다. 이 부분에 대해서는 전세가율 정리하면서 한 번 소개해 드려 볼까 합니다. 

월세전환율로 해당 지역의 심리까지 추정해 볼 수 있는 방법 소개해 드렸는데요. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~