2018년 12월 기준 부산시 준공후 미분양 현황 상세분석

안녕하세요. 부동산에 관한 유용한 정보를 모아 소개해 드리고 있는 베터미입니다. 오늘은 얼마 전 일부 지역에 대한 조정대상지역 해제라는 희소식이 있었던 부산의 준공후 미분양 현황을 정리해 보려고 합니다. 준공후 미분양은 기업의 재고로 보면 악성재고에 해당한다고 보면 되는데요. 입주를 하고 난 뒤에도 미분양으로 남아 있는 물량이기 때문에 미분양과는 달리봐야 할 수치입니다. 

일각에서는 미분양은 소화되면 괜찮고 준공후 미분양은 안 괜찮다라고 얘기도 하는데요. 실과 바늘처럼 따라가기 마련인 숫자라고 생각합니다. 그 정도에 차이가 있어서 부동산의 온도 차이를 보여 주는 중요한 수치라고 생각하는데요. 2018년 들어서 부산은 미분양 아파트가 꽤 늘고 있습니다. 전체적으로 보겠습니다. 

■ 2018년 12월 기준 부산 미분양 및 준공후 미분양 현황

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차트를 보시겠습니다. 자료는 부동산지인을 참고했습니다. 

미분양의 경우 2015년부터 잘 소화되고 있었는데 2018년 들어 다시 오름새를 보이고 있구요. 준공후 미분양은 2010년을 피크로 계속해서 줄고 있었습니다. 다만, 최근 들어 다시 오름새를 보이고 있습니다. 2018년은 입주 물량이 많아서 이런 흐름이 어느 정도 예상되는 한 해였는데요. 

이 흐름은 한 동안 계속될 것으로 보입니다. 올해부터 수요가 1만 7천세대로 추정하고 있는데 공급량은 여전히 2만 6천세대, 2020년에는 2만 4천 세대 등으로 예정되어 있기 때문입니다. 이 수치가 적정수치 이하로 떨어지는 것은 2021년부터입니다. 

■ 준공후 미분양 아파트

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여기에 올라온 아파트들이 모두 미분양으로 고통받고 있는 것은 아니고 대부분 소화되고 일부 남아 있는 세대들도 여전히 올라와 있기 때문에 참고해서 보셔야 겠습니다. 심지어 2011년에 준공한 아파트들도 미분양이 남아 있는 것이 있기 때문인데요. 그 첫번째 예가 해운대두산위브더제니스입니다. 

다른 세대는 다 빠졌는데 306제곱미터 물량이 6세대 남아 있군요. 평수로 환산하면 대략 93평이 되는데 어마무시한 크기가 안 빠지는 요인 중에 하나가 아닌가 싶네요. 비근한 예가 하나 더 있습니다. 

동일한 시기에 입주를 같이 한 해운대아이파크입니다. 용호동의 W가 없었던 시절에는 광안대교를 지나면 항상 눈에 띌 수 밖에 없는 위치에 있는 건물들이었는데 요즘은 광안대교의 양대산맥 중에 하나가 됐습니다. 293.78제곱미터는 대략 88평형 세대로 보이는데요. 전산오류인지 비슷한 세대와 합해서 올라간것 같습니다. 2세대가 미분양이구요. 해운대아이파크가 이렇게 오류로 보이는 수치가 나올법도 한 것은 세대마다 평형수가 너무 세분화되어 있습니다.

이렇게 파편화되어 있어서 비슷한 평형이 같이 묶인 것으로 보이는데요. 정말 파편화가 지나칠 정도로 이루어진 곳이군요.

1,000세대 이상인 곳 중에서 준공후 미분양이 있는 곳만 체크해 보면요. 명지를 넘어 강서구에 있는 부산신호사랑으로부영1차와 2차가 각가 40세대, 62세대 준공후 미분야이 있는데요. 이 역시 49평형대로 대형 평형에 속합니다. 

다음은 김해 율하쪽에 더 가까운 부산 지역인 지사과학단지삼정그린코아인데요. 전 평형에서 골고루 준공후 미분양이 아직 남아 있습니다. 2017년 입주였는데 아직 미분양이 소화가 되지 못한 모습인데요. 주변에 산업단지가 활성화되면 소화될 수도 있겠군요. 

아직 준공하지 않은 아파트중에서는 말 많았던 해운대엘시티더샵도 있는데요. 많은 숫자는 아니지만 5세대가 아직 나가지 않았습니다. 얼핏 봐서는 나가기 힘든 분양가일것 같기도 하네요. 평단가가 3천에서 7천만원을 왔다갔다 하는것 같은데 후덜덜합니다. 

준공전 미분양인 곳으로 서구 암남동의 힐스테이트이진베이시키가 있는데요. 대평형으로 갈수록 미분양 세대수가 증가하는 것을 확인할 수 있습니다. 입주시기가 2022년이니 그 동안 소화될 수 있을 정도의 수치인 것 같은데요. 

수치상으로는 미분양이나 준공후 미분양이 늘고 있기는 하지만 역세권에서는 좀 떨어져 있는 지역이 많아서 전체적으로 충격을 줄만한 수치는 아닌 것 같습니다. 다만, 미분양이나 준공후 미분양도 건설사에서 비양심적으로 신고 안하면 그만이라 실제 수치가 왜곡되는 경우가 있어서 걸러서 봐야 한다는 점에 유의해야겠습니다. 제가 알고 있는 곳도 미분양으로 알고 있는데 집계가 되고 있지 않고 있군요. 

악성재고가 느는 흐름은 확실히 좋지 않지만 같은 부산 내에서도 지역별로 편차가 심해서 구분해서 해석해야겠습니다. 제 기준으로는 아직 우려할만한 수준은 아닌것 같군요. 공급량이 현상태만 유지한다면 기간을 두고 충분히 소화할만한 수준이라고 긍정해 봅니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~