아파트 실수요와 투자자 수요를 한국감정원 통계로 살펴 보는 방법

안녕하세요. 부동산에 관한 유용한 정보를 소개해 드리고 있는 베터미입니다. 오늘 소개해 드릴 내용은 부동산 그 중에서도 아파트 구입을 할 때 원하는 지역의 거래량을 알아 볼 수 있는 방법인데요. 거래량 중에서도 실수요자와 투자자 수요를 구분해서 확인할 수 있는 방법을 정리해 보려고 합니다. 

■ 실수요와 투자자 수요를 구분해야 하는 이유

---

아파트 가격을 분석할 때 허수가 많은지를 판단하는 잣대가 되는 자료인데요. 거래량이 많은데 실수요자 위주로 구성이 되어 있다면 해당 아파트 가격이 오르더라도 긍정적인 의미로 판단할 수 있구요. 거래량이 많아졌는데 투자자 위주로만 구성이 되어 있다면 해당 가격이 거품일 가능성을 염두에 둬야 하기 때문입니다. 

합리적인 가격 형성에는 그리 도움이 되지 않는 묻지마 투자가 발생할 경우 가격이 평소보다 왜곡될 가능성이 높은데 이런 부분을 통계 자료를 통해서 파악할 수 있는 것이죠. 실제, 여러 조건이 괜찮아진다는 이유로 삼삼오오 모여서 물량을 싹쓸어 가는 경우도 있으니 이런 부분은 꼼꼼히 체크해야 손해를 미리 방지할 수 있겠습니다. 

주식도 비슷한 경우가 발생하는데요. 장기투자자로만 구성되어 있다면 해당 주식의 가격 기반이 탄탄하지만 단타를 목적으로 들어가는 기관이나 개인이 몰려 있다면 가격 변동성이 커질 수 밖에 없습니다. 여차하면 털고 나와야 되니까요. 그래서, 상대적으로 국민연금과 같이 연기금 세력이 큰 지분을 차지하고 있는 주식들이 안정적인 편입니다. 

■ 한국감정원 사용 방법

---

한국감정원은 부동산에 관한 거의 모든 것을 다루고 있는 기관입니다. 대부분의 통계자료는 국가통계포털을 통해서 찾아 볼 수 있지만 부동산 관련해서는 이 한국감정원이 특화되어 있다고 보면 되겠습니다. 포털에서 한국감정원을 눌러 접속하거나 www.kab.co.kr 링크로 바로 접속해 보겠습니다. 

화면 오른쪽에 보면 "부동산통계정보시스템"이라고 있는데요. 여기를 클릭해서 들어가 봅니다.

역시 비슷한 위치에 있는 "부동산통계"라는 메뉴가 보일텐데요. 여기를 클릭하면 팝업창이 나옵니다.

① 왼쪽에 "부동산거래현황"을 눌러 펼치구요.

② 펼쳐진 메뉴 중에서 "아파트 거래현황"을 클릭합니다. 아파트뿐만 아니라 다른 부동산 흐름도 조회할 수 있습니다. 

③ 이어서 "월별 매입자거주지별" 메뉴를 클릭하면 오른쪽에 보이는 자료가 나오는데요. 

④ 이 버튼을 눌러서 자료를 다운받을 수 있습니다. 

그림에는 표시되어 있지 않지만 제일 위에 오면 지역과 검색기간을 설정할 수 있으니 조건을 기준에 맞게 설정한 뒤 검색을 하면 원하는 자료를 뽑을 수 있습니다. 다만, 다운받는 자료는 전체 자료가 다 나오니 다운받는 시간을 단축시키기 위해서는 크롬 브라우저를 활용하시는게 좋습니다. 

자료는 이렇게 나오는데요. 월별 동향을 지역별로 살펴 볼 수 있으니 원하는 지역만 똑 따서 가공해 보면 흐름을 한 눈에 볼 수 있습니다.

자료 비교를 극대화하기 위해 관할시군이나 도내에서 이동한 경우의 숫자는 빼고 서울에 거주지를 두고 있는 사람이 산 경우, 그 외의 지역에서 산 경우 2가지 경우의 그래프를 그려 봤습니다. 주황색으로 구렁이 담 넘어가듯이 타고 가는 선은 실거래가격지수이구요.

흐름을 알기 쉽게 정리하기 위해 부산 남구 지역의 그래프를 만들어 봤는데요. 2013년 5월 부산 남구에 혁신지구 입주가 있었습니다. 서울에 몰려 있던 공공기관의 지방이전으로 인해 개발된 혁신 지구의 입주가 있었는데요. 예외없이 이렇게 피크를 쳤습니다. 

그러니까, 이 때의 숫자는 투기 수요로 보기보다는 실수요로 보는게 합당하구요. 이 외에 왼쪽과 오른쪽이 투자자 수요로 의심되는 상황인데요. 2007년부터 2009년까지 꽤 큰 거래가 있었는데 바로 이어서 매매가격이 급등하기 시작했습니다. 공공기관 이전이 있었던 이후에도 평소보다 많은 물량이 소화가 됐구요. 이어서 가격이 많이 올랐습니다. 

2017년 9월 즈음을 피크로 부산 지역 부동산 가격이 꺾이기 시작했는데요. 이 때부터 슬그머니 외지인들의 매입이 늘기 시작합니다. 지금까지의 가격 흐름을 봐서는 학습효과로 정부정책이 강화되어 가격이 조정이 되자 오히려 투자자들의 접근이 는 것으로 보입니다. 

다만, 전체 거래량에서 차지하는 비중으로 봐서는 평소의 흐름과 크게 달라지지 않아서 실수요자와 투자자의 비중이 비슷하게 늘어난 것으로 보입니다. 과거를 반복한다면 약간의 조정을 거친 뒤 올라가는 흐름으로 갈 가능성이 높아 보입니다. 지역별 분석은 시간이 닿는대로 정리해 보도록 하겠습니다. 도움이 되는 정보였다면 공감버튼 클릭 잊지 마셔요~